Varning för politiker med skygglappar

I slutet av förra veckan hamnade det statligt ägda bolåneinstitutet SBAB i nytt blåsväder. Anledningen var Dagens Nyheters artikel om hur SBAB ”belönar” kunder som lånar stora summor med en större ränterabatt.

Tidningen har tidigare avslöjat att SBAB:s lånehandläggare får provision/bonus bland annat utefter utlånad volym.

Samtidigt beskylls Stockholms stad för att sälja ut allmännyttan till underpris. En starkt bidragande orsak till detta är systemet med reglerade hyror (bruksvärdessystemet).

Båda dessa fall visar tydligt på vilka problem som kan uppstå när det allmänna på olika sätt försöker gå in och subventionera bostadsmarknaden.

Teorier som inte fungerar

Reglerade hyror kan verka nobelt i teorin och tanken att segregationen ska minska är hedervärd. Men det är uppenbart att det inte fungerar i praktiken. Som Fredrik Reinfeldt konstaterade i DN nyligen så lämnar folk inte gärna ifrån sig ett hyreskontrakt i centrala Stockholm.

De försöker istället profitera på det exempelvis genom att använda det som delbetalning i en villa- eller bostadsrättsaffär.

Systemet med bruksvärdeshyror leder naturligtvis till att fastighetsägarnas avkastning minskar vilket i sin tur drar ner värdet på fastigheten. Risken är att ägarna låter fastigheter förfalla när de ändå inte kan ta fullt betalt och på så sätt kompensera för renoveringskostnader.

Vidare skapar hyror under marknadsnivå inte heller incitament till nybyggen, då dessa inte avkastar tillräckligt. Nationalekonomer brukar också, halvt på skämt, halvt på allvar, säga att det bästa sättet att förstöra en stad, utöver att bomba den, är att reglera hyresmarknaden.

Då bostadsrättsmarknaden samtidigt är oreglerad blir en fastighet full av bostadsrätter mer värd än exakt samma hyresfastighet. Därför kan det vara attraktivt för såväl säljare som köpare att ombilda hyresrätter.

Så länge ett fastighetsbolag får mer betalt genom att ombilda en hyresfastighet jämfört med det diskonterade nuvärdet av framtida hyresbetalningar är det attraktivt för ägaren att ombilda fastigheten.

Med marknadsmässiga hyror skulle det inte alls finnas samma incitament till ombildningar för värden.

Politiker med skygglappar

Flertalet politiker har skygglappar för ögonen och vägrar se verkligheten. Det är en god tanke att boendet inte ska vara en klassfråga. Men det går inte att komma ifrån att det alltid kommer att finnas en knapphet av lägenheter.

Vissa lägen kommer att vara mer attraktiva än andra och på ett eller annat sätt måste resurserna fördelas.

Skillnaden mellan en hyresrätts diskonterade nuvärde och motsvarande bostadsrätts marknadsvärde blir som störst där lägenhetspriserna är som högst. Det vill säga Stockholms innerstad. Andelen ombildningar är också som högst i innerstaden och dess närförorter.

Protokollet från Svenska Bostäders andra styrelsesammanträde för 2010 visar att fler än nio av tio (!) av det kommunala bostadsbolagets lägenheter i Stockholms innerstad, eller någon av dess närförorter, är föremål för ombildning.

En anledning till denna extremt höga andel är att Svenska Bostäder accepterar ett försäljningspris nära det diskonterade nuvärdet av hyresbetalningarna och således långt ifrån bostadsrättens marknadsvärde. Det kan i sin tur ses som politisk ideologi att privatisera till varje pris.

Utförsäljning med rabatt

Realtid.se rapporterade nyligen om en uppsats av Uppsalastudenterna Gabrielle Larsson och Ingel Petré som visar att de kommunala bostadsbolagen i Stockholm realiserat ut allmännyttan och att utförsäljningen kostat stadens skattebetalare 3 miljarder kronor (jämfört med privata aktörers försäljningsnivåer).

Ett tydligt exempel är det privata bolaget Wallenstam som i slutet av förra året gjorde en ombildning på Nybrogatan 16 på Östermalm. Det lyckades då få 68.000 kronor per kvadrat, rekordbetalt för ombildning.

Politiker ser en idealbild av samhället framför sig och tar beslut för att försöka komma närmare den världen. Men vad som verkar nobelt i teorin blir sällan lyckat i praktiken, något regleringarna av utförsäljningen av hyresmarknaden/allmännyttan i Stockholm visar.

SBAB:s inblandning på bolånemarknaden är återigen ett aktuellt exempel.

Däremot angriper Dagens Nyheter ämnet från fel håll genom att klanka ner på att SBAB ger större ränterabatt för, allt annat lika, högre lån respektive lägre belåningsgrad.

SBAB i bräschen

Som SBAB också påpekar är handläggningskostnaden lika stor oavsett storlek på lånet. Större lånebelopp innebär således ökad lönsamhet. I andra änden medför en låg belåningsgrad samtidigt en lägre risk.

Kunder med låg belåningsgrad får således en lägre ränta.

Däremot går det att ifrågasätta om det ens ska finnas ett statligt bolåneinstitut. Det var SBAB som gick bräschen för ökade belåningsgrader och lägre räntemarginaler på bolånen.

”SBAB är ännu ett exempel på en annan aspekt av det statliga ägandet. Det är ett statligt, helägt och relativt litet bolag som aktivt bidragit till att skärpa konkurrensen på bolånemarknaden till väldigt stor fördel för vanliga konsumenter”, konstaterade Thomas Östros (S), i Riksdagen den 16 juni 2007.

Han sade vidare att då SBAB har gått in med uppdraget att vara konkurrent har man också tvingat storbankerna att agera annorlunda än de skulle ha gjort om inte denna konkurrens hade funnits.

Att den svenska bankmarknaden kan ses som ett oligopol kan mana fram ett behov av en utomstående fläkt som pressar ner bankernas boräntemarginaler.

Men är det detta som politikerna oroar sig för vore det bättre att gynna privat konkurrens. Dessutom finns det redan i dag ytterligare aktörer, utöver de fyra storbankerna, som konkurrerar på bolånemarknaden.

Fel sätta marknaden ur spel

Risken är stor att politiker trycker ner SBAB:s avkastningskrav till ohållbart låg nivå. I samband med DN:s avslöjande om SBAB:s räntesättning i förra veckan gick också mycket riktigt vänsterpolitiker ut och sade att SBAB borde användas just till att göra bolån ännu billigare.

Det är nobla avsikter som dessa som ligger bakom nuvarande regleringar av bostadsmarknaden. Men problemet är att det sällan är bra att sätta marknaden ur spel. Särskilt inte gällande prissättning av risk.

Det visar om inte annat amerikanska Fannie Maes och Freddie Macs inblandning i nuvarande finanskrisen.