"I Rumänien bygger allt på förtroende"

Jan-Olof Hanssons fond Fabian Romania har just redovisat att substansvärdet ökat med 25 procent under 2007 till 1,70 euro per aktie.

På Londonbörsen värderas företaget bara till 1,23 euro per aktie.

– Just nu får våra investerare substansrabatt, ungefär som i Investor, säger vd Jan-Olof Hansson till Realtid.se.

Goda nyheter,
enligt Jan-Olof Hansson.

– Med fem byggprojekt klara till 2011 har vi möjlighet att växa till ett substansvärde på 2,22.

Men den låga värderingen på börsen, substansrabatten, kan också vara ett tecken på att Rumänien, fonden, eller båda, står inför svårigheter.

EU kritiserar Rumänien i en rapport i måndags för att landet inte tagit itu med korruptionen.

– För att ta en idrottsanalogi; vi hade en dålig första halvlek, vi väntar oss en bättre andra halvlek och vi vill inte ha en förlängning eller straffsparkar, sa EU-kommissionens talesman Mark Gray.

Rumänien låter EU övervaka insatser mot korruption för att få vara med i EU. Men sjösättningen av den nya myndigheten mot korruption National Integrity Agency drar ut på tiden. Om Rumänien inte tar tag i problemen blir det inga EU-bidrag.

Men Jan-Olof Hansson ser möjligheter.

– Landet plågas av en hög inflationstakt. De köper för mycket utifrån. Men hyrorna betalas i euro – det betyder låg risk för oss. Och markpriserna stiger. Det finns inga vakanser. Just nu står mindre än 3 procent av Bukarests kontorslokaler tomma.

Fabian Romania bygger tillsammans med utländska byggherrar 650 lägenheter i Bukarest och 350 lägenheter i Timisoara. Tanken är att bygga så mycket som möjligt med så lite egna pengar som möjligt. Metoden kallas equity release.

Företaget behöver inte lägga ut så mycket för en tomt, även om det inte går att låna till en stor andel av beloppet. Varefter bygglov beviljas, det första spadtaget tas och inflyttningen närmar sig blir bankerna allt villigare att låna ut till en större andel av beloppet. Den egna insatsens blir mindre i förhållande till de förväntade hyresintäkterna.

– Det här är nytt i Rumänien, säger Jan-Olof Hansson.

Att tjäna pengar genom att belåna tomter, skaffa bygglov och sedan sälja, förekom inte i Rumänien för bara några år sedan.

Den som vill låna pengar måste erbjuda säkerhet för lånen i samma land. Fabian Romania har 15 banker att välja på i Rumänien. Ett par grekiska, ett par ungerska och österrikiska Volksbank genom Invest Kredit. Dessutom några från Cypern och några lokala banker.

Fonden har tre rumäner på plats för att göra upp markaffärerna med lokala landagenter eller internationella mäklare som Jones Lang Lasalle, skaffa bygglov hos borgmästaren och komma överens med de lokala arkitekterna.

Många gör anspråk på mark och fastigheter som privatiseras.

– En gammal fabrik i nordvästra Rumänien hade 48 markandelar. Den legala proceduren, tillståndsbiten, är svår, säger Jan-Olof Hansson.

– Du måste jobba med rätt personer.

Det går inte till som hemma.

– En rumän nöjer sig inte med att du för över pengar från din bank till hans bank. Han vill helst att jag ska komma med en kasse med dollarsedlar. Då får man spendera tre dagar på plats för att bygga ett förtroende. I Rumänien bygger allt på förtroende. Det kan ta uppemot ett år att komma överens.

Svenska byggjätten Skanska stängde kontoret i Rumänien 2002. Skanska har i dag kontor i Estland, Polen, Tjeckien, Slovakien och Ungern.

– Vi har precis börjat titta på om vårt sätt att arbeta med fastighetsinvesteringar skulle fungera i Rumänien, säger koncernens presschef Peter Ginde.