Bostaden framför allt

Ett stort diskussionsämne under gårdagens seminarium på SNS var bostadspriserna. I flera länder i västvärlden har hus- och lägenhetspriser fallit under finanskrisen, dock inte ”här hemma” i Sverige.

Klicka har för att börja prenumerera på Realtid.se:s veckovisa nyhetsbrev Makro

SEB:s chefekonom Robert Bergqvist efterfrågade ett amorteringskrav för att öka den finansiella stabiliteten. Bank of Englands externa ledamot Adam Posen förespråkade istället att fastighetsskatten återinförs.

Det ligger i hushållens, bankernas och samhällets intresse att undvika ohållbart höga bostadspriser. Förhoppningsvis har vi inte redan byggt upp en bubbla på den svenska fastighetsmarknaden.

Finansinspektionen har infört bolånetaket för att dämpa bostadsprisernas kraftiga utveckling. Men det går inte att slå sig till ro efter det beslutet utan det gäller att fortsätta diskutera denna fråga.

Ytterligare åtgärder som bör diskuteras är, som ovan nämnt, en återinförd fastighetsskatt och ett amorteringskrav. Utöver det bör ett slopat ränteavdrag också vara på tapeten.

Spanien och Irland har minst sagt tuffa tider för närvarande på grund av punkterade bostadsbubblor. Även i USA och Storbritannien har fallande fastighetspriser inneburit bekymmer.

Fastän ohållbart höga fastighetspriser har stora samhällsekonomiska konsekvenser, och trots att bostaden är en ekonomiskt bra källa för beskattning, är bostaden i flera länder en källa för skattelättnader.

I Sverige har fastighetsskatten tagits bort, utöver det tillåts svenska låntagare ränteavdrag.

Även på Irland har bostadsägande ”främjats” under 2000-talet. Bland annat genom avsaknad av fastighetsskatt och med avdragsrätt.

Ett slopat ränteavdrag skulle främja sparande på bekostnad av låntagande. En ”kontracyklisk” fastighetsskatt, som Adam Posen förordade under gårdagens debatt, skulle kyla av bostadsmarknaden under goda tider.

Ett amorteringskrav skulle minska konsekvenserna i de fall hushåll har skulder som överstiger bostadens värde. Det skulle såväl gagna hushållet som lånat som det finansiella institutet som äger fordran.

Hushållet skulle göra sig kvitt situationen som ”hyresgäst hos banken” på låt säga 30, 40 eller 50 år. För banken skulle det innebära en fordran med bestämd återbetalningstid.

För det enskilda hushållet innebär ett prisfall på exempelvis tio, 20 eller 30 procent en stor tragedi om belåningen är hög. Ett sådant scenario innebär i praktiken att hushållet sitter på en negativ nettoförmögenhet då lånet överskrider bo-priset.

Tio, 20 eller 30 procent av fem miljoner är 500 000, en miljon respektive 1,5 miljoner kronor. Samma procentandel på två- eller tre miljoner motsvarar även det hundratusentals kronor. Att spara ihop sådana summor tar lång tid.

På samma sätt som belåning (leverage) ger hög avkastning på satsat kapital vid positiva utfall, så visar exemplena ovan hur förödande sjunkande priser är för högt belånade hushåll.

Det ökade sparandet innebär i sin tur minskad konsumtion. Det kan leda till lägre aktivitet i ekonomin då ett minskat tryck i butiker och industrier slår mot hushållen genom ökad arbetslöshet. Det riskerar att bli en nedåtgående spiral.

I samma stund som sjunkande bopriser blir ett bekymmer för låntagaren, riskerar även banken att få problem. I hushållets balansräkning är lånet en skuldpost, i bankens balansräkning är samma lån en tillgångspost.

Denna tillgång förlorar i värde om läget blir mer osäkert om låntagaren kommer att kunna betala tillbaka hela lånebeloppet. Överstiger lånet bostadens värde kommer inte banken kunna få tillbaka hela summan genom en försäljning av bostaden.

Lägre bopriser innebär således bekymmer även för bankerna. De svenska storbankernas balansräkningar består till stor del av bolån.

Bankerna verkar, likt bostadsägare, med en hög belåning. Kreditförluster kan således utplåna hela det egna kapitalet och göra en bank insolvent. Detta skulle inte vara en önskvärd situation då kostnaden för samhället och staten riskerar att bli mycket stor om en eller flera stora banker faller.

Hushållens skuldsättning och fastighetsprisernas utveckling har alltså stor inverkan på hushållen, bankerna och samhället. Detta gör bostadspriserna till ett ständigt aktuellt ämne.

Förhoppningsvis har vi inte hunnit blåsa upp en bubbla på bostadsmarknaden ännu. Finansinspektionen bolånetak är ett steg för att dämpa bostadsprisernas kraftiga utveckling.

Det skulle trots allt vara önskvärt med ytterligare reformer, i syfte främja den finansiella stabiliteten. En kontracyklisk fastighetsskatt, ett amorteringskrav och ett slopat ränteavdrag är några ekonomiskt vettiga förslag.

Dessvärre kan det, ur ett politiskt perspektiv, vara desto svårare att genomföra sådana förändringar.