Ett nytt småhus på landsbygden kan kosta 3,3 miljoner kronor att bygga men vara värt två miljoner när det står klart. Då stannar finansieringen. Nu vill regeringens egnahemskommissionär slopa bolånetaket i 73 kommuner.
Huset kostar 3,3 miljoner att bygga – men banken värderar det till 2 miljoner
I dag publicerade regeringen egnahemskommissionären Stefan Attefalls sjunde och sista delrapport. Den handlar om ett problem som många landsbygdskommuner känner igen: det som ofta saknas på landsbygden är ett utbud av moderna, attraktiva småhus.
Missa inte: Sveafastigheters vd lämnar – två veckor efter storfusionen. Realtid
Samtidigt behöver orter med industrisatsningar och nyetableringar fler bostäder för att kunna rekrytera personal. Kommissionären beskriver en tydlig koppling mellan fungerande bostadsförsörjning och kompetensförsörjning, inte minst på sådana orter.
Banken lånar på marknadsvärdet
Problemet är att produktionskostnaden ofta är högre än vad huset är värt på marknaden. I rapportens räkneexempel kostar ett fabriksbyggt kataloghus inklusive tomt, taxor och anslutningsavgifter 3,3 miljoner kronor, medan marknadsvärdet när det står klart bara är 2,0 miljoner.
Läs även: Seniorboende lockar många – men flytten kan bli dyrare än väntat. E55
Eftersom bolånetaket räknas på marknadsvärdet blir effekten kraftig. Bara 55 procent av byggkostnaden, 1,8 miljoner kronor, kan lånas i bank. Resten, 1,5 miljoner, måste byggaren stå för själv. Om marknadsvärdet i stället motsvarade byggkostnaden skulle kravet på eget kapital sjunka till tio procent.
Kommissionen pekar också på att bankernas minskade lokala närvaro har försämrat deras kännedom om låntagare och lokala förhållanden, och att konkurrensen mellan kreditgivarna försämrats.
Företrädare för tio inlandskommuner i Norr- och Västerbotten sammanfattar läget i rapporten: ”När husdrömmar inte går att förverkliga i inlandet förlorar vi inte bara familjer – vi förlorar framtidstro, försörjning och beredskap.”
Sju förslag
Attefall lägger fram sju förslag. Det mest uppmärksammade gäller kreditreglerna. Bostadslån till nybyggda småhus på landsbygden bör enligt kommissionären undantas från kreditrestriktionerna, så att det endast är bankens egen riskbedömning och kreditprövning som avgör lånets storlek.
Undantaget ska till att börja med gälla begränsat. Förslaget omfattar de 73 kommuner som Tillväxtverket klassar som glesa eller mycket glesa landsbygdskommuner, där omkring 600 000 personer bor.
Missa inte: Från kräftgång till uppgång: Här ökar bostadstrycket mest. Realtid
Nyheter24 har uppmärksammat förslaget under rubriken att bolånetaket kan slopas helt i dessa kommuner.
Effekten är dock begränsad. Om banken får låna ut hela marknadsvärdet minskar kravet på eget kapital i räkneexemplet med 200 000 kronor. Glappet på över en miljon kronor finns kvar.
Övriga förslag rör bland annat Boverkets prognoser, kommunala stöd, jordbruksmark och vatten och avlopp. Attefall vill komplettera den statliga planeringsstimulansen med ett stöd på 25 000 kronor per färdigställt småhus som byggs utanför detaljplan, kopplat till bygglovet, rapporterar Bostadspolitik.
Kritik mot Boverket – och mot bankerna
Kommissionären riktar skarp kritik mot Boverkets beräkningar. Där saknar en stor majoritet av landsbygdens bostadsmarknader ett behov av nya bostäder de kommande tio åren. Modellen tar enligt rapporten inte hänsyn till kommunernas planer eller till de stora industrisatsningarna i norra Norrland, och inte heller till Försvarsmaktens återuppbyggnad.
Bankerna får också kritik för hur de hanterar amorteringsundantaget för nyproduktion. Enligt Finansinspektionen fick bara omkring en fjärdedel av köparna av nyproducerade bostäder helt eller delvis undantag under 2017–2023. Attefall vill att FI ska följa upp tydligare att bankerna erbjuder undantaget.
De statliga stöd som finns i dag går i stor utsträckning till annat än villor. Norrlandsfonden har fått totalt 680 miljoner kronor i kapitaltillskott för att finansiera nya hyresbostäder i expansions- och omställningskommuner.
Rapporten kommer när småhusbyggandet går trögt. Under första kvartalet 2026 påbörjades 1 050 småhuslägenheter, 26 procent färre än samma period året innan, enligt SCB-siffror som TT rapporterat. Det står i kontrast till den bredare återhämtningen i bostadsbyggandet som Realtid tidigare skrivit om, och till prognosen att bostadsbyggandet ökar under 2026.
Attefalls uppdrag ska slutredovisas senast den 15 januari 2027.
