Sven-Olof Johansson spår köptillfällen i höst

Det framgår av en intervju med honom nyligen på sajten www.introduce.se i arrangemang av Gunnar Mannerheims aktiemäklarfirma Remium.

Fastpartner var från början ett renodlat fastighetsbolag, men under it-bubblan bytte Johansson fot och började som alla andra satsa i vidlyftiga it-projekt och annat i en separat riskkapital-verksamhet.

Samtidigt byttes fastighetsbolagets namn från tidigare Fastighetspartner till nya ”Fastpartner”.

I intervjun på Introduce kommenterar Johansson Fastpartners riskkapital-verksamhet:

– Vi gör inga nya satsningar på riskkapital-sidan.

– Vi föredrar att använda kapitalet och bygga likviditet för att använda det på fastighetsmarknaden, för vi tror att det kommer att yppas ganska hyggliga affärstillfällen här i slutet på det här året och början på nästa år – eller under nästa år.

Annars jobbar Fastpartner hårt med de bolag man investerat i inom riskkapital-verksamheten, uppger Johansson i intervjun.

Avsikten är att de ägda bolagen ska börsnoteras.

Ett har redan noterats – Linkmed, och ett annat bolag – Synoco – har agenturen, licensen för klädmärket Gants klockor.

– Vi tillverkar, designar klockorna, och det bolaget börjar gå riktigt, riktigt bra, och gav för första året i år en rätt hygglig utdelning till aktieägarna, säger Johansson i Introduce-intervjun.

Han kommenterar i intervjun den låga aktivitetsnivån på fastighetsmarknaden för närvarande:

– Det beror på att det inte finns någon finansiering till fastighetstransaktioner idag.

– Och där du kan få finansiering så kanske man typiskt finansierar en fastighetsaffär upp till 60 procent av köpesumman, och då krävs det ju väldigt mycket eget kapital.

– Det har ju gjort att transaktionsvolymen i stort sett har upphört.

– Det sker ju inga större transaktioner.

– Och de transaktioner som sker, sker på mindre bestånd, mindre fastigheter under belopp på 100 miljoner kronor, eller 200 miljoner kanske.

Utvecklingen för resten av året och 2010, är enligt Johansson en direkt effekt av vad som händer på kapital- och finansmarknaderna.

– Om krediter
görs tillgängliga igen, så är det klart att då ökar ju transaktions-hastigheten och transaktionerna kommer igång igen.

– Men jag tror inte det kommer att inträffa under det här året, säger han på www.introduce.se.

Hela Fastpartner är vid gällande börskurs kring 25 kronor värt nästan 1,4 miljarder kronor på börsen.

Härav har Johansson en ägarandel på 75 procent av bolaget, så hans ägarandel är värd nästan 1 miljard kronor.

Fastpartner-aktien var uppe i 45-50 kronor i början på år 2007, men föll sedan ner till 15-20 kronor i slutet på år 2008 varifrån den sedan har återhämtat sig en del.

Johansson låter det oberoende fastighetsvärderings-bolaget DTZ bedöma marknadsvärdet på Fastpartners fastigheter varje kvartal.

Vid utgången av första kvartalet ansåg DTZ att Fastpartners fastigheter var värda cirka 4,2 miljarder kronor.

Bolaget har skulder på cirka 2,8 miljarder kronor.

Så bolaget borde alltså med de förutsättningarna förenklat vara värt nästan 1,5 miljarder kronor motsvarande 27-28 kronor per aktie.

Därtill kommer att Fastpartner vid utgången av första kvartalet hade 90 miljoner kronor i kassan, egna återköpta Fastpartner-aktier för 70-75 miljoner kronor, och riskkapital-investeringarna bokförda till 85-90 miljoner kronor.

Inklusive det skulle Fastpartner-aktien vara värd drygt 32 kronor.

Lite skrämmande är att Johansson i Introduce-intervjun flaggar för att hyresnivåerna för nytecknade hyreskontrakt, nu ligger 15 procent lägre än för ett år sedan.

– Reduktionen här i Stockholm ligger väl på i storleksordningen 15 procent sedan förra året, säger Johansson där.

Dock omförhandlas inte alla hyreskontrakt på en gång, men försök görs tydligen från hyresgästerna enligt Introduce-intervjun:

– Det är klart att alla utnyttjar möjligheten för att omförhandla hyresavtal.

– Det räcker med att konjunkturdebatten är igång, och det skrivs mycket i tidningarna om att det är sämre konjunktur – vilket det uppenbarligen är för stora delar av svensk industri.

– Vi finns dock i områden där hyresnivån redan från början är relativt låg.

Fastpartners fastigheter ligger till största delen i Stockholmsområdet, och är mest fabriker, lager eller kontor.

För Fastpartners lagerlokaler kan hyresgästerna betala en hyresnivå motsvarande kring 800 kronor per kvadratmeter lokalyta per år.

– Att flytta till en alternativ lokal med en hyra på 650-700 kronor är ingen bra affär för hyresgästen, för själva flyttprocessen kostar 300-400 kronor per kvadratmeter.

Johansson märker även av en viss försiktighet på uthyrningssidan.

– Framför allt har ledtiderna blivit mycket, mycket längre.

Där syftar han alltså tydligen på att det tar numera i de sämre tiderna lång tid för en potentiell hyresgäst att bestämma sig för att hyra en lokal av Fastpartner.

Vid utgången av första kvartalet var förenklat uttryckt 9 procent av Fastpartners lokaler outhyrda.

Under år 2008 hade Fastpartner hyresintäkter på 488 miljoner kronor, men visade en förlust på 77 miljoner kronor.

Då var resultatet
belastat med ett förändrat marknadsvärde för fastigheterna med -282 miljoner.

Första kvartalet i år uppgick hyresintäkterna till 104 miljoner, vilket var en ökning från 101 miljoner första kvartalet år 2008.

Resultatet efter skatt uppgick till 38 miljoner, och det var belastat med ett förändrat marknadsvärde på fastigheterna med -17 miljoner.

Av riskkapital-investeringarna ägde Fastpartner 19 procent av aktierna i Linkmed vid årsskiftet.

Hela Linkmed
är värt 255 miljoner kronor på Stockholmsbörsen enligt Avanza, så om Fastpartner fortfarande har samma ägarandel är den värd 27 miljoner kronor vid gällande börskurs på 16,50 kronor för Linkmed.

Av Fastpartners resultatrapport framgår dock att Fastpartner bokförde sin ägarandel i Linkmed till ett värde på 36 miljoner kronor vid utgången av första kvartalet.

Linkmed är ett investmentbolag som investerar i nystartade bolag som forskar fram nya läkemedel, eller utvecklar ny teknisk utrustning för hälsovården.

Enligt sin hemsida är Linkmed i dagsläget delägare i 10-15 sådana bolag.