Bubblande bomarknad

Sverige är ett av få länder som inte drabbats av fallande bostadspriser till följd av finanskrisen. I stället har utlåningen till hushåll fortsatt att öka.

Klicka här för att börja prenumerera på Realtid.se:s veckovisa nyetsbrev Makro

Statistik från SCB/FI visar att hushållens totala lån hos bank (cirka en tredjedel) och bostadsinstitut (runt två tredjedelar) vid det tredje kvartalets slut uppgick till 2 369 miljarder kronor.

Enbart under det tredje kvartalet 2010 tog de svenska hushållen upp nya lån på 53 miljarder kronor (hos bank 20 Mdr och bostadsinstitut 33 Mdr). Det är det högsta värdet som noterats under ett tredje kvartal.

Finansmarknadsminister Peter Norman och riksbankschef Stefan Ingves märks bland dem som är oroade över skuldutvecklingen.

I sanningens namn har Riksbankens låga räntor, i kombination med dess nödlåneprogram till banker under finanskrisen, eldat på utvecklingen.

Under krisen fick bankerna låna pengar billigt av Riksbanken med bostads- (eller företags-)obligationer som säkerhet. Detta pressade ner räntan på bolån under krisen.

Den första oktober trädde Finansinspektionens bolånetak på 85 procent i kraft. Hittills verkar detta införande inte ha kylt av så mycket som önskat. Men klarare besked märks först i mitten av februari då fjärde kvartalets sparbarometer från SCB/FI publiceras.

Under de senaste veckorna har debatten kommit att handla om vilka ytterligare åtgärder som skulle kunna minska den enorma kreditexpansionen. Anders Borg har sagt att det är en uppgift för Riksbanken och/eller Finansinspektionen att ta itu med.

Men såväl Carl B Hamilton (Fp) som Stefan Attefall (KD) har välkomnat en diskussion om amorteringskrav.

Under hela 2000-talet har lånetillväxten varit runt tio procent per år och bostadspriserna har, årligen, stigit ungefär lika mycket. Det har gjort att det reala bostadspriset har dubblats sedan slutet av 90-talet.

Det senaste decenniet har realräntorna sjunkit med cirka tre procentenheter. Detta har spelat en avgörande roll för utlåningstillväxten och de stigande bostadspriserna i Sverige.

En realräntenedgång i denna storleksordning kan, om den av hushållen uppfattas som bestående, lätt förklara hela prisuppgången på bostadsmarknaden under 00-talet (1).

Hushållens skulder som andel av disponibel inkomst uppgår, i snitt, till ungefär 170 procent, enligt Riksbankensveckogamla rapport om finansiell stabilitet.

Det var i slutet av 90-talet som skuldsättningen letade sig över 100 procent av disponibel inkomst.

Men snittskuldsättningen ger långtifrån en fullständig bild av enskilda hushålls skuldsituation. Snittet säger nämligen ingenting om fördelningen. Enligt Riksbanken finns majoriteten av hushållssektorns samlade skulder hos de hushåll som har högst belåningsgrad.

”De 20 procent hushåll som har de största skulderna i förhållande till tillgångarnas värde innehar 60 procent av hushållssektorns samlade skulder”, går att läsa i Finansiell Stabilitet 2010:2.

I förra veckan indikerade Swedbanks Boindex att priserna kan ha stigit väl högt i de tre storstadsregionerna. Stockholmarna har landets lägsta husköpkraft och betalar drygt 18 procent av bruttoinkomsten i bolånekostnader. Det ger en indexnivå på 82,7. Normen är 15 procent för att ”nå” en indexnivå på 100 procent, enligt banken.

I och med att räntorna väntas forsätta ticka upp, åtminstone under det närmaste halvåret/året kommer boindexet/situationen bli än värre för bostadsägare.

När folk säger ”huvaligen” över möjlig kommande räntenivå runt fem procent börjar man verkligen undra om priserna på lägenheter i de tre storstäderna letat sig upp till ohållbara nivåer.

Sentimentet har även försämrats något och 14 (10 i november 2010) procent av hushållen tror nu på sjunkande priser, enligt SEB Boprisindikator för december. Samtidigt har andelen optimister minskat till 55 (58) procent.

Såväl Alex Schulman som Metro har rapporterat att bankmän börjat sälja sina lägenheter i panik i tron om en snar dipp på bostadsmarknaden.

Ett problem med bomarknaden är att det enbart krävs att en mycket liten grupp, några få procent av befolkningen, är optimistiska bostadsspekulanter för att en bostadsbubbla skall uppstå (2).

Samtidigt som de amerikanska huspriserna nådde sin högsta nivå och majoriteten av de amerikanska hushållen började uppfatta husen som dyra, ökade gruppen av hushåll som trodde på fortsatt stigande priser från 10 procent 2003 till 20 procent 2005, den högsta siffran på 25 år.

En starkt bidragande förklaring till att bubblor lätt uppstår på bostads­marknaden är även att transaktionskostnaderna är höga och att det endast är få objekt som omsätts på bostadsmarknaden varje år.

Huspriserna speglar de relativt få transaktioner som sker. Vad som driver en husprisbubbla är därför optimisternas andel av bostadstransaktionerna och inte optimisternas andel av bostadsmarknadens totala värde. (2)

Data från lägenhetsförsäljningar i de tre storstäderna i Sverige mellan 2002-2005 visar att 100 kronors ökning av nuvärdet av framtida avgiftsbetalningar enbart leder till 75 kronors minskning av priset.

Således var den implicerad räntan högre än verklig ränta under samtliga 15 kvartal, en statistiskt signifikant skillnad.(1) Dels ett tecken på att bostadsmarknaden inte är effektiv, men även en indikation på att bo-priserna snarare är för låga än för höga…

Med hänsyn taget till detta kanske bubbel-oron är överdriven?

Källförteckning:

1. Hjalmarsson, E. Hjalmarsson, R. Efficiency in housing markets: Which home buyers know how to discount? Journal of Banking & Finance 33 (2009) 2150–2163

2. Piazzesi, M. Schneider, M.
Momentum traders in the housing market: survey evidence and a search model American Economic Review, vol. 99 (2) (may 2009), pages 406-11