Oscar Engelberg, vd för Oscar Properties. Foto: Oscar Properties
Oscar Engelberg, vd för Oscar Properties. Foto: Oscar Properties
Fastigheter

Oscar Properties köper fastigheter av SBB för 1,4 miljarder

SBB har ingått ett avtal, villkorat av finansiering, med Oscar Properties  om att sälja en fastighetsportfölj för 1,4 miljarder kronor.

Uppdaterad 2020-10-13
Publicerad 2020-10-13

Försäljningen inkluderar två kontorsfastigheter direkt ägda av SBB och resterande fastigheter utgörs av SBB:s 50 procent delägda joint venture Valerum. Det framgår av ett pressmeddelande.

Det totala överenskomna fastighetsvärdet på 1,4 miljarder kronor är i linje med senaste externvärdering. Försäljningen är villkorad av att Oscar Properties erhåller nödvändig skuldfinansiering och tillförs nytt eget kapital.

– SBB:s transaktionsteam fortsätter att leverera försäljningar med ambitionen att SBB ska uppnå en BBB+ rating, säger Oscar Lekander, Affärsutvecklingschef, SBB, i en skriftlig kommentar.

Oscar Properties kommer att kalla till en extra bolagsstämma för att besluta om en företrädesemission om 325 miljoner kronor som är säkerställd till cirka 80 procent genom teckningsåtaganden och garantier från aktieägare och ett externt garantikonsortium. Oscar Engelbert, via Parkgate AB, har åtagit sig att teckna sin pro rata-andel om cirka 49 miljoner kronor och därutöver garantera ytterligare 30 miljoner kronor. SBB har åtagit sig att garantera 50 miljoner kronor.

Förvärvet är villkorat av att Oscar Properties erhåller nödvändig skuldfinansiering och tillförs nytt eget kapital. För att tillföra nytt eget kapital kommer bolaget så snart som möjligt att kalla till en extra bolagsstämma, vilken föreslås besluta om en nyemission av stamaktier motsvarande cirka 325 miljoner kronor med företrädesrätt för bolagets stamaktieägare. 

"Bolaget och jag själv har gått igenom en väldigt turbulent tid där jag kan konstatera att vi fattat en mängd beslut med syfte att förbättra situationen men dessa har inte räckt för att till fullo stabilisera bolagets finansiella ställning."

Därutöver föreslås den extra bolagsstämman besluta om ett erbjudande till innehavare av bolagets preferensaktier och preferensaktier av serie B att frivilligt byta in dessa till nyemitterade stamaktier.

Som en del av finansieringen av förvärvet avser bolaget att, via dotterbolag, ta upp bankfinansiering samt emittera ett seniort säkerställt obligationslån. Bolaget och dess rådgivare har, efter sedvanlig undersökning av förutsättningarna för ett sådant obligationslån, förankrat emissionen med ett antal institutionella investerare. Bolaget avser att genomföra obligationsemissionen i närtid.

I samband med förvärvet, för att uppnå en långsiktigt hållbar finansieringssituation, har Bolaget idag initierat ett skriftligt förfarande i syfte att ändra villkoren för sitt obligationslån.

Sammanfattningsvis innebär villkorsändringarna att obligationslånet förlängs från september 2021 till september 2023 samt att kupongräntan sänks från Stibor 3 månader plus 8,0 procent till Stibor 3 månader plus 5,5 procent. Vissa större obligationsinnehavare, som tillsammans röstar för cirka 29 procent av obligationerna, har ställt sig positiva till att rösta för den föreslagna villkorsändringen.

– Bolaget och jag själv har gått igenom en väldigt turbulent tid där jag kan konstatera att vi fattat en mängd beslut med syfte att förbättra situationen men dessa har inte räckt för att till fullo stabilisera bolagets finansiella ställning. Med dagens affär skapar vi en stabil plattform för framtiden så att vi kan blicka framåt och fortsätta utveckla de bästa och finaste bostäderna i Sverige. Sedan bostadsmarknaden vände nedåt under andra halvan av 2017 med förändrade marknadsförutsättningar, har vi fokuserat på att minska skuldsättningen och anpassa organisationen. Bland annat har vi avvecklat byggbolaget Allegro, genomfört kraftiga kostnadsbesparingar och minskat organisationens storlek, säger Oscar Engelbert, vd, i en skriftlig kommentar.

– Vi är glada över möjligheten att förvärva en väldiversifierad förvaltningsportfölj i södra Sverige med bra hyresgäster och ett garanterat kassaflöde som långsiktigt kommer att stödja kärnverksamheten och samtidigt utgöra en stabil bas för kompletterande förvärv. Genom förvärvet från SBB, tillsammans med den tillhörande kapitaliseringen av bolaget, skapar vi nu en solid finansiell ställning utan att vara beroende av fluktuerande kassaflöden från utvecklingsverksamheten.

– Vi har i samband med förvärvet identifierat ca 82 000 kvadratmeter byggrätter i portföljen inom ramen för befintliga detaljplaner, varav en stor andel kommer att vara aktuella för bostadsutveckling. Vi ska bygga och sälja bostadsrätter runt om i Sverige. Det som ska särskilja oss är att vi ska bygga till ett pris som många kan ha råd med samtidigt som vi ska bygga med hög kvalitet, hållbart och med en genomtänkt design som ofta överraskar.

Oscar Properties har en projektportfölj av bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen. För att kunna realisera det fulla värdet av projektportföljen har styrelsen i bolaget identifierat ett behov av att komplettera den nuvarande utvecklingsverksamheten med ett eget bestånd av förvaltningsfastigheter för att därigenom säkra en för bolaget stabil och förutsägbar intäktskälla.

Bolaget förväntas uppnå ett positivt kassaflöde utan att vara beroende av fluktuerande kassaflöden från utvecklingsverksamheten.

Vidare avser bolaget framöver att kombinera fastighetsförvaltning med värdeskapande utveckling. Framtida utvecklingsprojekt kommer i huvudsak att genomföras i JV-strukturer med finansiellt starka partners, vilket ger Oscar Properties möjlighet att i större utsträckning fokusera på sin kärnkompetens; design, marknadsföring och försäljning. Byggrisken kommer att minimeras genom entreprenadkontrakt med stabila och erfarna leverantörer.

Om förvärvet

  • 37 fastigheter med en uthyrningsbar area om 133 231 kvadratmeter
  • Fastighetsvärde om cirka 1 400 miljoner kronor
  • Cirka 70 procent av fastigheterna i termer av fastighetsvärde är belägna i Helsingborg, Karlskrona, Oskarshamn, Höganäs och Motala
  • Den uthyrningsbara arean består i huvudsak av kontor, handel, lätt industri och lager, hotell samt bostäder
  • De tre största hyresgästerna i termer av hyresintäkter är Ericsson, Arbetsförmedlingen och Region Dalarna
  • Hyresvärde om 126,9 miljoner kronor och ett driftnetto om 81,8 miljoner kronor per år
  • Bolaget har i fastighetsportföljen identifierat byggrätter om cirka 82 000 kvadratmeter inom befintliga detaljplaner
  • Bolaget avser att finansiera förvärvet genom en kombination av lån och eget kapital

I ett separat pressmeddelande skriver Oscar Properties att bolaget idag, genom agenten, kallar till ett obligationsinnehavarmöte för att besluta om vissa ändringar av villkoren för sitt utestående obligationslån. 

Bolaget föreslår i korthet att:

  • Obligationslånets slutliga förfallodatum förlängs med två år, från den 3 september 2021 till den 3 september 2023; att kupongräntan sänks från och med den 3 december 2020 till Stibor 3 månader plus 5,5 procent;
  • Bolagets dotterbolag, Goldcup (under namnändring till Valerum), kommer att få ta upp kortare marknadslån för att finansiera bolagets förvärv av Valerum Fastighets AB samt;
  • att återlösenpriset för obligationerna ändras till 102 procent av det nominella beloppet till och med den 3 september 2021 med efterföljande årsvis höjning om 2 procent, till maximalt 106 procent det sista förlängningsåret (som upphör den 3 september 2023).

Ändringarna av villkoren för obligationslånet är villkorade av att Valerumförvärvet genomförs innan den 31 december 2020.

Vissa större obligationsinnehavare som tillsammans röstar för 29 procent av obligationerna har ställt sig positiva till den föreslagna villkorsändringen.

Platsannonser