NK-huset i centrala Stockholm har både kontor och retail. Utvecklingen för fastigheten är intressant vad gäller de stora förändringarna på marknaden just nu, anser Philip Hallberg på Danske Bank. Foto (montage): NK/Danske Bank.
NK-huset i centrala Stockholm har både kontor och retail. Utvecklingen för fastigheten är intressant vad gäller de stora förändringarna på marknaden just nu, anser Philip Hallberg på Danske Bank. Foto (montage): NK/Danske Bank.
Fastigheter

”Kontorshyrorna ska ned 10-15 procent”

Efter en lång period där fastighetsägarna har kunnat diktera villkoren har det nu vänt. Kontorsgäster och butiksägare har betydligt större förhandlingsutrymmen enligt Danske Banks fastighetsanalytiker.

Publicerad 2020-08-20

En stor och konkret trend under coronakrisen är hemarbetet. På många håll säger företag att de anställda kan fortsätta att arbeta hemifrån under lång tid om de vill. Inte minst stora amerikanska techbolag som Facebook, Google och Twitter. Det bör få konsekvenser för kontorsmarknaden även i Sverige tror nu de flesta bedömare.

– Jag tror inte på en stor krasch för Stockholms kontorsmarknad. Men det är däremot ganska självklart att det kommer att bli lägre hyresnivåer, säger Philip Hallberg, fastighetsanalytiker på Danske Bank.

Han räknar i sitt basscenario med att marknadshyrorna går ned 10-15 procent.

– Det har varit fastighetsägarnas marknad under lång tid i Stockholm. Det har svängt och som hyresgäst kan du nu plötsligt börja ställa krav.

Fabege är ett exempel på ett fastighetsbolag som nu tvingas möta de hårdaste vindarna. Bolaget är kraftigt exponerat mot just kontor i Stockholm. Det syns också på aktiekursen som under året har gått från 180 kronor till 108. Från en kraftig premie på substansvärdet råder nu en rabatt på 20 procent. Även Hufvudstaden har det kämpigt, fastighetsbolaget har hälften kontor och hälften retail (butikslokaler med mera) med det mesta i centrala lägen i storstäderna, särskilt i Stockholm.

– Jag ser ett par svåra år framgent. Men mycket ligger i aktiekurserna redan idag, säger Philip Hallberg.

Fram till corona har särskilt Stockholms kontorsmarknad varit extrem, även i ett internationellt perspektiv.

– Trycket är drivet mycket av techbolag de senaste åren. 

De senaste tio åren har hyresnivåerna stigit i snitt 6 procent per år medan Europasnittet är 1 procent. Den senaste rapporten från fastighetsrådgivningsbolaget Cushman & Wakefield visar att snitthyrorna för kontor i Stockholm har sjunkit något i Stockholm under det andra kvartalet, från 8 200 kronor per kvadratmeter till 8 000 kronor per kvadratmeter.

Ytterligare en orsak till höga hyresnivåer har varit att utbudet länge har varit lågt. Brutto har det ökat, men netto har utbudet av kontor varit nästan noll de senaste åtta åren enligt Philip Hallberg.

– Bostadsutvecklarna har konverterat en hel del kontor till bostäder eller hotell. Ett exempel är Haymarket. Sedan problemen för bostäder kom 2017 har den konverteringen upphört. Nu även vad gäller hotell. 

Det innebär att nettoutbudet nu börjar peka uppåt igen. Cushman & Wakefield konstaterar samtidigt att utbudet, speciellt i Stockholm, har varit begränsat det senaste kvartalet och att prisnivåerna därför inte har testats på allvar. 

Nu visar makrosifforna att sysselsättningen sjunker – ytterligare en coronaeffekt som påverkar efterfrågan av kontor. 

– Tittar man på Konjunkturinstitutets siffror för förväntningarna på att nyanställa i det privata näringslivet ligger det på den lägsta nivån någonsin de kommande tre till sex månaderna, säger Philip Hallberg.

Till det kommer en generell oro att återvända till kontoren på grund av smittspridning. Forskning visar generellt att den ökar i täta kontorslandskap. Samtidigt sjunker i vissa fall både kreativitet och produktivitet. Coronakrisen visar också för många att det verkligen fungerar att arbeta hemifrån.

– Förut när man sade att man ville jobba hemifrån sade man: "Ta du din dag ledigt". Det har ändrats nu och de flesta företag har investerat i IT-infrastruktur, skärmar och skrivbord för att de anställda ska kunna arbeta bättre hemifrån, säger Philip Hallberg.

Många företag har efter sommaren infört skift på kontoren. Hälften är kanske inne varannan vecka. Det reducerar drastiskt behovet av yta. Framgent kommer troligen också ökade krav på flexibilitet. Företag norr om stan skaffar kanske kontorshubbar söderöver för att de som bor åt det hållet ska slippa resa så långt med kollektivtrafiken. Då minskar behovet av ett större kontor centralt, där kanske det räcker med någon form av möteslokaler.

– Utvecklingen kanske ger en favör för områden utanför stadskärnan. Varför inte ha kontor nära där du bor?

Trenden har länge varit allt mindre kontorsyta per anställd, den är troligen bruten nu. Det bör snarare ske ett visst slag åt andra hållet.

För de fastighetsbolag som har exponering även mot retail är det inte enklare att navigera rätt för närvarande. E-handeln gör att allt fler fysiska butiker slås ut.

– E-handelspenetrationen har tagit några års utveckling på bara ett halvår under corona, säger Philip Hallberg. 

När butiker inte klarar hyrorna tas lokalerna över av annan verksamhet, inte sällan restauranger. Men även de har lövtunna marginaler.

Det innebär en omställning för stora varuhus och gallerior. NK i Stockholm och Göteborg är ett typexempel. Inriktningen är "prime retail", finare och dyrare butiker. Där funkar det inte att mer folkliga kedjor tar plats varför hyresgästerna kan ställa höga krav, exempelvis på omsättningsbaserade hyror.

Trygga hamnar vad gäller fastighetsmarknaden är enligt Philip Hallberg fastigheter för hyresbostäder, logistikfastigheter och samhällsfastigheter.

– De svenska hyresbostäderna, unika i världen, är en riskfri produkt i det stora hela. 

– Vad gäller samhällsfastigheter är det viktiga avkastningen. Det är långa kontrakt, ofta på 15 år, med extremt låg risk på hyresgästsidan.

Men för den som trots allt skulle vilja investera i kontorsfastigheter i Stockholm är det inte kört. 

– En stor värdenedgång är redan inprisad för hur många av fastighetsbolagen är prissatta på börsen. Det känns faktiskt bättre nu är i början av året. Vi kom in i krisen på väldigt höga nivåer. Om vi skulle få en upphämtning i hela sentimentet är det attraktiva rabatter just nu i fastighetsbolagen, säger Philip Hallberg.

Platsannonser