Varje enskild mäklare har ett långtgående ansvar att kontrollera köpare och säljare – nu ökar oron över brister. Foto: Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.
Varje enskild mäklare har ett långtgående ansvar att kontrollera köpare och säljare – nu ökar oron över brister. Foto: Länsförsäkringar Fastighetsförmedling
Fastigheter

Fastighetsmäklare i riskzonen för penningtvätt

Oron ökar bland såväl banker som polisen för penningtvätt kopplad till fastighetsmäklaraffärer – nu ökar aktiviteten för att komma åt problemet.

Uppdaterad 2020-04-16
Publicerad 2020-04-14

Tre fjärdedelar av av alla penningtvättsrapporter kommer enligt finanspolisen från finansbranschen, främst banker men även andra finansbolag. Det handlar då om verksamheter vars tillstånd ligger inom ramen för penningtvättslagen – lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Men även en mängd andra verksamheter omfattas av lagen. Ett typexempel är fastighetsmäklare. Branschen pekas internationellt ut som särskilt utsatt för penningtvätt, det visar bland annat rapporter från FAFT, Financial Action Task Force. Bland andra Fastighetsmäklarinspektionen – som är tillsynsmyndighet för fastighetsmäklare – gör bedömningen att det gäller även för Sverige.

Detta oroar nu i allt högre utsträckning bankerna enligt såväl branschkännare som polisen.

Rapporter om penningtvätt rörande fastighetsmäklare rapporteras dels till finanspolisen, dels till Fastighetsmäklarinspektionen. Från mycket låga nivåer skedde under 2019 en kraftig ökning av antalet rapporter kring penningtvätt och fastighetsmäklare, sett till de fall som finanspolisen har fått in. Men att döma av de ärenden som finns tillgängliga i Fastighetsmäklarinspektionens databas ligger nivåerna där på en konstant och låg nivå.

Studier visar att fastighetsmäklare uppvisar "en oerhört låg andel rapporter av misstänkt penningtvätt". Det framgår av en magisteruppsats från 2019 från Handelshögskolan vid Karlstads universitet. Fram till och med år 2008 rapporterades inte en enda misstänkt penningtvätt av fastighetsmäklare. I snitt under perioden 2009-2017 har det kommit in fyra rapporter om året.

Slutsatsen i uppsatsen är att fastighetsbranschen är en fristad för penningtvätt, det efter en bedömning av potentiella faktorer bakom den låga rapporteringen. 

Fintechbolaget Regtech Solutions – vars grundare är gamla rävar från finanssektorn – har specialstuderat frågan eftersom man ser en marknad för system som ska hjälpa fastighetsmäklare med kontrollerna. Enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik skedde bostadsaffärer till ett värde av 418 miljarder kronor 2019. Eftersom 10 procent är i form av handpenning betyder det enligt Regtech Solutions bedömning att drygt 40 miljarder kronor är okontrollerade.

– Att penningtvätt förekommer kan vi vara övertygade om, säger Ulf Hjertberg, medgrundare och försäljningsansvarig på Regtech Solutions.

Ett exempel är att när någon ska göra en bostadsaffär ansvarar fastighetsmäklaren för ett klientmedelskonto i en bank. Köparen sätter in sina pengar på kontot. Men banken vet inte varifrån pengarna kommer. Det är fastighetsmäklarens ansvar att kontrollera det.

– Men fastighetsmäklarna anser att det är bankens ansvar, säger Börje Ericsson, IT-ansvarig och medgrundare på Regtech Solutions.

Det finns stöd för detta i D-uppsatsen där det står att det finns "viss naivitet hos mäklarna som ofta vill hävda just bankens ansvar."

Nu börjar bankerna enligt ett flertal branschkännare som Realtid har talat med bli tveksamma till upplägget. Om mäklarna inte sköter sig riskerar bankerna att smittas med penningtvätt. Bankerna har utgått från att fastighetsmäklarna följer lagstiftningen. Men nu är de mer nervösa; sedan Danske Bank- och Swedbank-affärerna under det senaste dryga året har bankerna blivit betydligt hårdare granskade av både myndigheter och press. Även finanspolisen har upplevt en ökad oro i form av ett ökat antal frågor.

Enligt lagen måste fastighetsmäklaren göra en bedömning av risken för att den egna verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Exempel på varningssignaler är om en köpare vill betala med kontanta medel. Då behöver mäklaren ta reda på mer om varifrån pengarna kommer. Det räcker inte att en transaktion görs med medel som har kontrollerats i ett tidigare led av exempelvis en bank eller en annan verksamhetsutövare som omfattas av penningtvättslagen.

Mäklaren ska också göra en allmän riskbedömning av sin verksamhet och en riskklassificering av sin kund. Utifrån riskklassificeringen ska mäklaren göra en kontroll av affärsparternas identitet, affärsförbindelsens syfte och art samt göra en utredning av verklig huvudman. Dessutom bedöma om det handlar om en person i politiskt utsatt ställning. Det här ska följas upp under pågående affärsförbindelse.

Det är varje fastighetsmäklares ansvar att göra nödvändiga kontrollåtgärder löpande under den tid som affärsförbindelsen pågår. I storstäderna kan en affär enligt Mäklarsamfundet ta ett par dagar eller åtminstone ett par veckor. Mer svårsålda objekt, ofta längre ut i landet, kan ta uppåt ett år att sälja. Då blir processen extra komplex.

Ytterligare exempel på penningtvätt är att köparen av en bostad sätter in kontantinsatsen men sedan backar ur. Då kan denne be mäklaren att föra över pengarna till ytterligare ett konto.

– Det finns många varianter på det här, säger Ulf Hjertberg.

– När vi talar med mäklare stöter vi fortfarande, på fullt allvar, på kommentaren att "det är inte vårt ansvar".

Penningtvätt är dels reglerat i penningtvättslagen. Den följer bland annat EU:s penningtvättsdirektiv, där det fjärde nyligen fått ett tillägg som ibland kallas det femte penningtvättsdirektivet. Det började gälla den 1 januari i Sverige. Dels är penningtvätt reglerat i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, där den senaste kom den 1 augusti 2019, med en uppdatering den 1 mars.

Enligt Mäklarsamfundet vet mäklarna generellt att de ska följa penningtvättslagen. Det ingår också i den mäklarutbildning som är ett krav för att bli fastighetsmäklare. 

– Men många mäklare uttrycker svårigheter. Till exempel över vilka tecken man ska leta efter. Det är ganska svårt att få fram ett dolt syfte när någon säger att den letar efter en ny bostad, säger Emil Ericsson, biträdande förbundsjurist på Mäklarsamfundet.

Ett problem för branschen är att ansvaret ligger på mäklaren personligen, inte på fastighetsmäklarföretaget. 

– För banker och finansinstitut ligger ansvaret på företagen och de kan sprida ut det på en avdelning. Det är betydligt tuffare för mäklare, säger Emil Ericsson.

Vare sig Fastighetsmäklarinspektionen eller Mäklarsamfundet har undersökt hur pass väl mäklarna sköter sig, hur vanligt det är att de slarvar eller förlitar sig på exempelvis bankerna.

– Det man kan se är att penningtvättstillsynen de senaste åren har sjunkit lite från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Varningar och påföljder var vanligare tidigare när det gäller framför allt brister i kundkännedom. Det kan delvis bero på att myndigheten 2017 flyttade från Stockholm till Karlstad och att det har tagit tid för dem att komma ifatt´, säger Emil Ericsson.

Den bilden bekräftas av Fastighetsinspektionen självt. Under det senaste året har arbetet tagit fart igen. Det beror också på att arbetet överlag har blivit mer aktivt i Sverige i och med polismyndighetens samordningsfunktion mot penningtvätt och finansiering av terrorism som omfattar 16 myndigheter samt Advokatsamfundet. Den har varit igång sedan 2018. Det beror också på EU:s nya penningtvättsdirektiv, som Sverige måste följa.

I april 2019 gav dessutom Fastighetsmäklarinspektionen ut en policy eller vägledning på hur de ser på penningtvättslagen. Enligt finanspolisen skedde det efter att polismyndigheten uppmärksammat frågan i samverkan med andra myndigheter i samordningsfunktionen mot penningtvätt.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen anmäler samtidigt få mäklare den här typen av ärenden. Däremot kan Fastighetsmäklarinspektionen göra egeninitierad tematisk tillsyn och en sådan pågår just nu kring penningtvätt.

När jag pratar med folk i branschen blir intrycket att fastighetsmäklarna ligger efter och har svårt att klara en tillräcklig kontroll på egen hand. Kan man göra mer?
– Jag tror att information är väldigt viktigt och därför har den här broschyren tagits fram. Syftet med vägledningen är att öka kunskapen och ge exempel på varningssignaler och misstänkta beteenden. Det har vi gjort för att lagen kan vara komplex och svårtolkad. Fastighetsmäklarna har också hjälp av den praxis som utvecklats på området genom våra beslut, säger Sandra Blomgren, jurist på Fastighetsmäklarinspektionen.

Får ni mycket frågor från fastighetsmäklarna?
– Nej, inte särskilt mycket.

Påföljden är för det mesta ingen alls, om förseelsen är ringa. Annars kan Fastighetsmäklarinspektionen ge en erinran eller en varning. Det allvarligaste är återkallelse av registreringen som fastighetsmäklare. Men det sker efter att en mäklare har brustit på olika sätt upprepade gånger. 

Sandra Blomgren kan inte säga om någon har fått sin registrering återkallad enbart på grund av penningtvätt. Det kan inte Mäklarsamfundets jurist heller.

Mäklarsamfundets dotterbolag Mspecs (Mäklarsamfundet System i Sverige) har precis upphandlat en lösning av Regtech Solutions som ska göra att mäklarna direkt i sitt mäklarsystem ska kunna göra en mängd registerslagningar. I övrigt vill Mäklarsamfundet se ett nationellt bostadsrättsregister i likhet med Lantmäteriets fastighetsregister.

– Det skulle förenkla väldigt mycket. Idag är det bostadsrättsföreningarna själva som ska uppdatera om uppgifter om ägare och pantbrev i bostadsrätterna. Det kan se väldigt olika ut och uppgifterna är inte alltid uppdaterade, säger Emil Ericsson på Mäklarsamfundet.

Brister förekommer också i fler branscher. I en rapport från polisens nationella samordningsfunktion från i juni 2019 står: "Graden av rapportering är låg exempelvis bland fastighetsmäklare, och verksamhetsutövare som tillhandahåller skatterådgivning, bolagsbildning, bokförings- och revisortjänster samt verksamheter som bedriver yrkesmässig handel mot kontant betalning. Parallellt med den relativt låga inrapporteringsnivån finns det ett behov att förbättra kvalitén på rapporteringen."

Andra verksamheter med risk för penningtvätt och som idag enligt Regtech Solutions har dålig koll är myndigheter och statliga bolag som inte står under penningtvättslagen. Kronofogdemyndigheten är ett exempel.

Ett typfall är två personer som startar varsitt bolag. Den ene kommer in med en faktura på 5 miljoner kronor som den andre inte kan betala. 

– Personen säger till kronofogden att denne kommer in med en påse pengar och dessa sätts in på ett konto via myndigheten. Det finns många liknande intressanta exempel, säger Börje Ericsson på Regtech Solutions.

Över 7 000 fastighetsmäklare i Sverige
  • Den sista september 2019 fanns det 7 311 registrerade fastighetsmäklare.
  • 84 procent av Sveriges fastighetsmäklare är medlemmar i Mäklarsamfundet.
  • Under 2018 genomfördes 164 000 ägarbyten. I 91 procent av småhusförsäljningarna anlitades en fastighetsmäklare.
  • 2018 omsatte branschen 10,76 miljarder kronor.

Källa: Mäklarsamfundets årsrapport "Fakta och nyckeltal" för 2019.

Magisteruppsats som studerat frågan

Magisteruppsatsen "Fastighetsmäklarbranschen – en fristad för penningtvätt?" kom ut vid Handelshögskolan vid Karlstads universitet vårterminen 2019.

Platsannonser