En hyresgäst i Malmö fick en hyreschock med nästan 20 procent högre hyra utan att lägenheten renoverats. Fallet med Heimstadens Kronprinsen visar en mindre känd sida av den svenska hyresmarknaden. Det finns inget enkelt procenttak för hur stor en hyreshöjning får vara.
Hyreschock på 20 procent – så mycket får fastighetsägaren egentligen höja
Afshan Rabii och Mikael Jonsson har bott i sin femrummare i Kronprinsen i Malmö i 19 år. Hyran låg på 12 400 kronor i månaden. Efter en ny bruksvärdering blev den 14 800 kronor, en ökning med drygt 2 300 kronor eller nästan 20 procent.
”Jag blev helt chockad. Får det verkligen gå till så här”, säger Afshan Rabii till Sydsvenskan.
Svaret är ja, under vissa förutsättningar.
Ingen gräns på fem eller tio procent
Svensk hyreslag har ingen bestämmelse som säger att en förstahandshyra maximalt får höjas exempelvis fem eller tio procent. Däremot måste hyran vara skälig.
Enligt 12 kap. 55 paragrafen jordabalken ska hyran bedömas mot lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Storlek, planlösning, hiss, tvättstuga och fastighetens läge kan påverka. Även närhet till kommunikationer och boendemiljön vägs in.
Det betyder att en lägenhet kan få högre hyra trots att köket och badrummet är desamma som dagen före.
I Kronprinsen har Heimstaden och Hyresgästföreningen gjort en ny värdering av omkring 800 lägenheter. Snitthöjningen blev cirka fem procent, 85 lägenheter fick lägre hyra medan några fick höjningar på över 20 procent.
”Det var dags för Kronprinsen att bli bruksvärderad. Vi har gjort väldigt mycket förbättringar både inne och ute”, säger Heimstadens kommunikationschef Robin Wilhelmsson till Sydsvenskan.
Berlins vänstervåg hotar svenska pensionspengar
Die Linke vann i Berlin och vill tvångsöverta stora hyresvärdar, däribland Heimstaden där Alecta och Folksam är storägare.
Stora höjningar kan bromsas
Det finns en broms i systemet. Om en skälig ny hyra ligger väsentligt över den gamla kan höjningen fasas in under flera år.
Sveriges Domstolar anger omkring tio procent som en normal riktpunkt för när en höjning kan betraktas som stor. Regeln finns för att minska risken att hyresgästen tvingas flytta efter en kraftig hyresjustering.
I Kronprinsen ska de stora höjningarna enligt överenskommelsen fasas in med 125 kronor i månaden. De vanliga årliga hyreshöjningarna fortsätter dock under infasningen.
”Det är ju bara som att dra av plåstret långsamt”, säger Afshan Rabii.
Hyrorna blev en valfråga
Frågan var också politiskt laddad i valet 2026. Vänsterpartiet gick till val på att frysa hyrorna och stoppa det partiet beskriver som oskäliga hyreshöjningar. I partiets valmaterial hette det att fastighetsägare och Hyresgästföreningen först skulle få möjlighet att hitta en lösning, men att Vänsterpartiet annars ville gå vidare med lagstiftning för att begränsa kraftiga höjningar.
Partiet drev också frågan om att stärka hyresgästernas ställning vid renoveringar och införa tillståndsplikt för hyresvärdar som missköter sina fastigheter.
I valrörelsen formulerade partiledaren Nooshi Dadgostar budskapet betydligt enklare: ”Frys hyrorna!”
Sticker Heimstaden ut?
Kronprinsen sticker ut. Heimstadens vanliga årliga hyreshöjningar gör det betydligt mindre.
Under 2026 höjde Heimstaden hyrorna med 3,41 procent i Luleå och 2,70 procent i Sundsvall. I Linköping blev höjningen 3,35 procent för majoriteten av beståndet, samma nivå som Willhem. Riksgenomsnittet för 2026 landade enligt Hyresgästföreningen på 3,4 procent.
Bolaget har däremot hamnat i hårda konflikter. I Växjö strandade Heimstaden förhandlingarna och skickade ut nya, oförhandlade hyror direkt till drygt 1 300 hyresgäster. Hyresgästföreningen uppmanade då hyresgästerna att fortsätta betala den gamla hyran.
Afshan Rabii och Mikael Jonsson har nu vänt sig till Hyresnämnden för att få höjningen i Kronprinsen prövad.
Fakta: Kronprinsen i Malmö
Kronprinsen stod färdigt 1964 och var länge en av Malmös mest dominerande byggnader. Höghuset har 27 våningar och ritades av arkitekten Thorsten Roos på uppdrag av byggmästaren Hugo Åberg.
Den blå fasaden, som blir ljusare ju högre upp man kommer, inspirerades av Palazzo Pirelli i Milano. Tanken var att skapa en ”stad i staden” med bostäder, kontor, butiker, restauranger och service samlade i samma kvarter.
Högst upp låg tidigare restaurang Översten, som vid invigningen var Nordens högst belägna restaurang. Kronprinsen hade dessutom egen lokal-tv och flera andra tekniska finesser som 1964 måste ha känts ungefär lika futuristiska som Turning Torso gjorde fyrtio år senare.
I dag ägs fastigheten av Heimstaden och de översta våningarna har byggts om till exklusiva bostäder.
Toppchefen lämnar Heimstaden – Fladeland blir ensam vd
Heimstaden slopar nu sin lösning med två vd:ar. En av dem, Christian Fladeland, ska sitta själv på vd-posten.
