Tvåfrontskriget som hotar USA-bankers existens

Bostadsutlåningen till amerikanska hushåll riskerar nu att stå de amerikanska bankerna dyrt. Bankerna står nämligen inför ett tvåfrontskrig mot husägare och investerare.

Klicka här för att börja prenumerera på Realtid.se:s veckovisa nyhetsbrev Makro

I amerikansk media har härvan som uppdagats under de senaste veckorna kommit att kallas Forclosure-gate eller Fraudclosure. För närvarande är det oklart hur storskaligt detta är och därmed hur många miljarder de amerikanska bankerna riskerar att förlora i processen.

”Det kommer att bli ett skyttegravskrig med flera år av processande. Bankerna har inte råd att förlora”, säger Christopher Whalen, vd på Institutional Risk Analytics i New York, till Bloomberg.

Advokater och offentliga juridiska ombud, som representerar låntagare som riskerar att förlora sina hem, har visat upp flera tveksamma förfaranden, möjligen bedrägliga, rörande hur banker har gått fram med tvångsutförsäljningar av hus.

Det har exempelvis kommit fram att lånedokument försvunnit och att banktalesmän ljugit i domstolsförhör i syfte att återbesitta amerikanska familjers hus.

Den legala frågan som väckts är vem som är ”ägare” av lånet. Eftersom lånen sålts vidare i flera led är det omständigt för den som ser sig som fordringsägare att få fram erforderliga dokument.

De flesta amerikanska lånen står under ”NY State of law” som säger att förvaltaren av lånet är den enda som har rättighet att kräva en utmätning.

Christopher Whalen säger i en tv-intervju med Bloomberg att innehavare av Mortgadge Backed Securites (MBS:er, ett derivatinstrument innehållandes bolån) hör av sig till sina advokater. Men de vet inte om förvaltarna av lånen har de dokument som krävs.

”Flertalet investerare vet inte vad de äger, de kan äga blancolån. Bolåneförvaltarna har inte gjort allt som de ska enligt lagen”, säger han.

Christopher Whalen räknar med att flera amerikanska banker kommer att tvingas till omstruktureringar av sina verksamheter.

De stora investerarna Pimco, BlackRock, MetLife och New York Fed kräver att Bank of America ska köpa tillbaka värdepapperiserade bolån till ett nominellt värde av 47 miljarder dollar.

Lånen hör till Countrywide, ett bolag som Bank of America köpte 2008. Investerargruppen anklagar Countrywide för att inte ha skött om lånen på rätt sätt.

”Denna anklagan förstärker möjligheten för ytterligare anspråk att komma till skott”, säger Christopher Gamaitoni, som tidigare varit senioranalytiker på Fannie Mae och nu jobbar på Compass Point Research.

Branch Hill Capital skriver i en rapport från augusti att Bank of America kan tvingas till återköp av obligationer för sammanlagt 74 miljarder dollar.

Bankens vd säger att företaget kommer att försvara sina aktieägare och påpekar att de flesta kraven ”inte har de brister som investerare hävdar”.

JP Morgan, Citigroup och Wells Fargo är andra banker med liknande bekymmer.

Richard M. Bowen, tidigare obligationschef på Citigroups konsumentutlåning, säger att han varnade sina chefer redan under 2006 och 2007. Han sade då att vissa lån inte stämde överens med vad banken återgivit och försäkrat rörande produkten.

”I mitten av 2006 märkte jag att över 60 procent av lånen som köptes av lånemäklare och sedan såldes vidare var bristfälliga. Andelen felaktiga lån ökade till mer än 80 procent av produktionen under 2007”, vittnade han inför FCIC tidigare i år.

Karl Denninger, amerikansk bloggare som driver Market-Ticker.org, skriver att det förpackades lån för över 1.000 miljarder dollar, enbart under 2007.

Med antagande om att 80 procent av dessa bar bristfälliga, skulle det innebära runt 800 miljarder dollar.

En förlust på runt 50 procent av denna summa är 400 miljarder dollar, bara för ett år.

”Vi vet att detta inte var ett problem bara under ett år”, skriver han.

”Jag står fortsatt fast vid att bankerna kommer att slåss till döden för denna fråga och de gör det för att det ganska bildligt skulle innebära deras död om de förlorade”, skriver bloggaren.

Bankanalytiker hävdar dock att förlusterna kommer att bli hanteringsbara för bankerna. Goldman Sachs Richard Ramsden spår, i ett worst case scenario, att kostnaden skulle bli 84 miljarder dollar.

Demokraten Brad Miller, som sitter i House Financial Services Committee, har frågat finansminister Timothy Geithner om förluster häförda till återköp av lån inkluderades i stresstesterna. Då Brad Miller inte fått något svar antar han att så inte var fallet.

Som om inte bankerna har nog med bekymmer att processa mot innehavare av låneobligationer har de alltså även stött på problem i utmätningsprocessen. Även husägare processar.

Det handlar i detta fall om att bankerna inte har tillräcklig dokumentation för att göra utmätning.

En del banker har stött på problem sedan kredithandläggare medgett att de inte undersökte fakta innan de signerade lånekontrakt. Dessa har kommit att kallas robot-signerare.

”Det finns advokater vars bästa jobb de kan göra för sina klienter är att få dem att bo kvar i sina hus utan att betala sina lån”, säger advokaten Andrew L Sandler, som representerar banker och låneinstitut.

Han oroar sig för att fler husägare och advokater börjar se denna typ av fall som attraktiva att slåss för.

”Husägaren kan få möjlighet att bo gratis i huset ytterligare några månader. Men dessa personer har inte rätt till ett gratis boende”, säger Laurance E. Platt, som också representerar låneinstituten, till Wall Street Journal.

Frank Pallotta, managing partner på Loan Value Group i New Jersey, säger att även om det visar sig att banker har rätt i 99 procent av fallen ”så kommer det ytterligare granskningarbetet denna process medför att kosta bankerna stora summor”, skriver Bloomberg.

CreditSights konstaterar i en rapport daterad den 18 oktober att lånet överstiger tillgångsvärdet i fall rörande runt 175 miljarder dollar av huslånen, bara hos de fyra största amerikanska bankerna.

Christopher Whalen spår att bankernas utgifter som hör till kärnverksamheten kommer att bli mycket högre.

”De kommer att slå genom taket. I kombination med att intäkterna minskar kommer kostnads/intäkts-kvoten gå mot ett och bankerna kommer att blöda pengar, inte tjäna något”, säger Christopher Whalen.

Han påpekar att banker dessutom sitter på stora innehav av fastigheter och hus som tagits in som pant men ännu inte sålts. Även detta kostar skjortan i och med att det är dyrt att underhålla och driva fastigheter.

Shaun Donovan, på ministeriet för bostads- och stadsutveckling, skriver i en krönika i Huffington Post att banker måste följa lagen och omedelbart åtgärda felaktigheter.

Däremot går inte Obamaadministrationen med på att stoppa samtliga forclosures.

”Ett nationellt allmänt ”forclosure”-uppskov skulle göra mer skada än nytta. Det skulle skada både säljare och köpare i en tid där utmätta hem står för 25 procent av marknaden”, skriver han i debattinlägget.