Populärast i stan

– Man tycker väl att våra preferensaktier är en bra alternativ placeringsform. Börsen är lite oförutsägbar och räntebärande placeringar ger inte så mycket eftersom ränteläget är ganska lågt. Då tror jag att de ser våra preferensaktier som en bra kompletterande placeringsform, säger Klöverns finanschef Britt-Marie Nyman.

Det är preferensaktier för 500 miljoner kronor som fastighetsbolaget Klövern säljer ut i det pågående erbjudandet med Swedbank som finansiell rådgivare. Aktierna säljs ut för 136 kronor styck och ger en aktieutdelning på 10 kronor per år fördelat på 2,50 kronor per kvartal. Det innebär en ”ränta” på 7,4 procent per år.

– Av det totala erbjudandet på 500 miljoner kronor är det ingen speciell del som är avsatt för privatpersoner respektive institutionella placerare, men redan nu så har vi fått så stor täckning på institutionssidan så att vi väljer att stoppa anmälningstiden där i förtid, säger Nyman.

Anledningen till att erbjudandet mot privatpersoner inte stoppas i förtid på samma sätt är enligt henne att de fick sitt erbjudande ganska sent. Erbjudandet skickades till alla Klöverns aktieägare och Swedbanks kunder så att de fick informationen med posten i måndags den 24 september 2012. Så för dem varar anmälningsperioden fortsatt till klockan tolv nu på fredag den 28 september 2012 medan institutionernas anmälningsperiod löper ut redan idag onsdag den 26 september 2012 klockan tolv.

Klövern har sedan tidigare emitterat preferensaktier i olika omgångar. I slutet av juni 2012 hade bolaget cirka 166,5 miljoner vanliga utestående aktier plus drygt 12 miljoner preferensaktier som ger samma utdelning som de preferensaktier som nu säljs ut. Därefter har Klövern emitterat drygt 1 miljon preferensaktier i september så att antalet ökade till drygt 13 miljoner, och de preferensaktier som nu ges ut uppgår till knappt 4 miljoner stycken så att det totala antalet hamnar på 17-18 miljoner preferensaktier i Klövern.

Vad är vitsen för er med att få in pengar genom att ge ut preferensaktier istället för att ta banklån?

– För Klöverns del betraktas preferensaktier som eget kapital vilket är en väldig skillnad jämfört med banklån. Det är inte många som har kläm på det, säger Nyman.

Hon pekar på att preferensaktier för placerarna är att likställa med räntebärande placeringar eftersom man vet vilken avkastning man får. Men för Klövern som utgivare av preferensaktierna är de en billig variant av eget kapital eftersom de ”bara” kräver en ränta på 7,4% per år jämfört med att investerare som köper ”vanliga” aktier kräver en avkastning på det egna kapitalet som uppgår till den riskfria räntan plus nio procentenheter.

– Att ge ut vanliga aktier är därför dyrare för oss som bolag än att ge ut preferensaktier, säger Nyman.

Men är det inte ännu billigare för er att låna pengar genom att gå till banken eller ge ut obligationer? Då blir ju räntan avdragsgill också?

– Man kan inte låna alla pengar utan man måste ha en viss andel eget kapital också. Bankerna kräver att man har en viss andel eget kapital.

Enligt Nyman ligger den krävda andelen i regel på 25-35 procent för ett bolag som Klövern där andelen i dagsläget ligger kring 25 procent det vill säga i den nedre delen av intervallet.

Så ni är ganska högt skuldsatta?

– Det skulle jag väl inte säga, men det är vår önskan att öka eget kapital-andelen något.

Klöverns syfte med att nu ge ut fler preferensaktier är alltså främst att höja bolagets eget kapital-andel.

Klöverns vd Rutger Arnhult har inlett en kraftig expansion av Klövern sedan han tillträdde i början av 2012, och har pratat om att bolaget har som mål att nå upp till ett fastighetsbestånd på 25 miljarder kronor.

– Vi ligger redan nu inte så långt ifrån 25 miljarder kronor. Det saknas bara någon miljard, säger Nyman.

Hur ska ni nå upp härifrån till 25 miljarder kronor?

– Antingen genom att investera i vårt befintliga fastighetsbestånd eller genom att köpa fler fastigheter utifrån.

Vad är vitsen med att just nå upp till 25 miljarder kronor?

– Det är bara ett mål och finns inget egenvärde i sig med att nå just dit. Vi skulle lika gärna kunna ha som mål att ligga på 24 miljarder kronor eller 26 miljarder kronor, men det är en bra måttstock.

Att Klövern valde Swedbank som rådgivare till den pågående preferensaktie-emissionen hade att göra med att Swedbank tidigare har haft uppdrag åt Klövern.

– Det gjorde att vi hade en kort startsträcka att jobba med dem nu igen, säger Nyman.

Realtid.se skrev häromdagen om att Swedbank även fick uppdraget åt fastighetsbolaget Fastpartner att arrangera deras obligationsemission som uppgick till 500 miljoner kronor. Där uppgavs investerarnas intresse för obligationerna ha varit ”mycket stort”.

Även om Klövern nu säljer ut preferensaktier för 136 kronor styck så ligger börskursen på Klöverns tidigare preferensaktier (som har samma villkor) i 138,75 kronor. Med totalt 17-18 miljoner utestående preferensaktier efter den pågående emissionen blir Klöverns preferensaktiestock värd 2-2,5 miljarder kronor på börsen (17-18 miljoner aktier gånger 138,75 kronor).

Därtill har Klövern lån på cirka 15 miljarder kronor vilket är lånat av i princip alla svenska banker utom Nordea. Räntan på de lånen ligger på 4,5 procent per år.

Och Klöverns själva fastighetsbestånd är i dagsläget värt 22-23 miljarder kronor.

Är ni nöjda med den ränta på 4,5 procent per år ni betalar för era lån?

– Självklart tycker vi att den borde vara lägre, säger Nyman.

Men det går inte att göra så mycket åt den nivån?

– Det är en kontinuerlig process vi jobbar med för att få den ännu lägre.