Klövern vill fokusera fastighetsbeståndet

Arnhult har till och med rubricerat sitt vd-ord i rapporten med: ”Fokus på koncentration av fastighetsbeståndet”.

Realtid.se får tag på Klöverns finanschef Britt-Marie Nyman som förklarar att den koncentration som kommer att ske handlar främst om att sälja ut ytterligare något tiotal fastigheter från det köpta fastighetsbolaget Dagons bestånd. Där har Klövern redan sålt ut exempelvis en fastighet i Eskilstuna och en i Höganäs. Det handlar om att göra sig av med enstaka fastigheter på orter där Klövern inte har något övrigt bestånd.

Klöverns geografiska indelning i de fyra regionerna Syd, Öst, Stockholm samt Mellan/Norr kommer enligt Nyman att kvarstå med fokus på tillväxtorter.

Arnhult pekar i sitt vd-ord på att Klövern under det tredje kvartalet och inledningen av det fjärde 2012 har köpt nio fastigheter för 1,4-1,5 miljarder kronor, samtidigt som en del färdigutvecklade fastigheter sålts ”till ett bra pris”.

”Samtliga förvärv kännetecknas av betydande storlek samt bra skick och bra läge”, skriver Arnhult i rapporten.

”De nya fastigheterna, sånär som på en fastighet i Växjö, förstärker vår närvaro i prioriterade större städer där vi redan är representerade med egen förvaltningsorganisation.”

Renodlingen av fastighetsbeståndet hos det köpta fastighetsbolaget Dagon uppges ha påbörjats med en försäljning av två fastigheter.

Därutöver har tre färdigutvecklade butiksfastigheter i centrala Linköping sålts, för att Klövern istället ska fokusera på högre avkasningskrav genom investeringar i befintliga fastigheter alternativt ytterligare köp av fastigheter.

”Vi har en stark önskan om att koncentrera vårt fastighetsbestånd till expansiva städer med bra framtidsutsikter med en övertygelse om att ett koncentrerat bestånd skapar en effektivare förvaltning”, skriver Arnhult i samband med det i vd-ordet.

”Vi kommer även framöver att fokusera på renodling av fastighetsbeståndet i syfte att effektivisera förvaltningen och frigöra kapital för investeringar på de orter som vi prioriterar”, skriver han också.

I slutet av september 2012 ägde Klövern 387 fastigheter värda totalt drygt 22 miljarder kronor. Fastigheterna ger en årlig direktavkastning (driftsöverskott delat med fastighetsvärdet) på drygt 7 procent per år.

124 fastigheter kom in via köpet av det Malmö-baserade fastighetsbolaget Dagon i mars 2012. Dagons fastigheter värderades då till knappt 6 miljarder kronor.

Inriktningen på Klöverns fastighetsbestånd är företagsfastigheter (”kommersiella lokaler”, det vill säga ej bostäder) i de fyra regionerna Syd, Öst, Stockholm samt Mellan/Norr.

Fastighetsbeståndets totala uthyrningsbara yta uppgår till 2,4-2,5 miljoner kvadratmeter (motsvarande en kvadrat som är 1,5-1,6 kilometer lång per sida), där de största kategorierna utgörs av kontor (44 procent av ytan) samt industri- och lagerfastigheter (35 procent).

Geografiskt är ytan ganska jämnt fördelad mellan de fyra regionerna som vardera har fastigheter på 600.000-700.000 kvadratmeter.

Värdemässigt är dock Stockholm den klart största regionen och svarar för över 40 procent av fastighetsbeståndets värde. Övriga tre regioner svarar för cirka 20 procent var av beståndets värde.

Fastighetsbeståndet har en ekonomisk uthyrningsgrad på 88 procent varav cirka 90 procent av beståndet är ”förvaltningsfastigheter” med en uthyrningsgrad på 91 procent och övriga 10 procent av beståndet är ”förädlingsfastigheter” och kommande projekt där uthyrningsgraden ligger på 58 procent.

Klöverns resultatrapport för tredje kvartalet 2012 offentliggjordes under tisdagsmorgonen (23 oktober 2012) och visade ett nettoresultat på 73 miljoner kronor för kvartalet (-32 miljoner kronor).

Intäkterna uppgick till 523 miljoner kronor under kvartalet vilket var en ökning med 54 procent jämfört med samma kvartal 2011.

Driftsöverskottet uppgick till 360 miljoner kronor vilket också var en ökning med 54 procent.

Överskottsgraden (driftsöverskott delat med intäkter) låg således oförändrat på 69 procent.

Räntekostnaderna blev 167 miljoner kronor vilket var en ökning med 80 procent.

Värdeförändringen i fastighetsbeståndet var litet och uppgick bara till +11 miljoner kronor, vilket var i nivå med värdeförändringen samma kvartal 2011 (+10 miljoner kronor).

Värdeförändringen i derivatinstrument uppgick till -130 miljoner kronor vilket åtminstone var en mindre negativ effekt än samma kvartal 2011 (-179 miljoner kronor).

Derivatinstrumenten är förenklat uttryckt positioner som Klövern har tagit för att binda sina skuldräntor. Det görs genom så kallade ränteswappar varigenom man byter rörlig ränta mot fast. Värdeförändringen i derivaten påverkar inte kassaflödet och om derivaten behålls löptiden ut blir värdeförändringen totalt sett noll.

Någon skatt har inte belastat Klöverns nettoresultat under kvartalet utan snarare blev det en positiv skatteeffekt på 20 miljoner kronor tack vare uppskjuten skatt. Samma kvartal 2011 hade Klövern en motsvarande positiv skatteeffekt på 10 miljoner kronor.

Klövern har skattemässiga underskottsavdrag på nästan 2 miljarder kronor och kommer därför inte att behöva betala skatt under de kommande 5-8 åren.

Enligt rapporten är Klöverns fastighetsbestånd värt drygt 22 miljarder kronor i slutet av september 2012. Det är nästan 800 miljoner kronor mer än i slutet av juni 2012 då värdet uppgick till 21,5 miljarder kronor.

Antalet fastigheter har ökat från 381 till 387 under kvartalet.

Klöverns räntebärande skulder uppgick till över 15 miljarder kronor i slutet av september 2012, vilket var en ökning med cirka 700 miljoner kronor från 14-15 miljarder kronor i slutet av juni 2012.

Skuldnivån innebär en belåningsgrad (skulder delat med fastighetsbeståndets värde) på drygt 60 procent, vilket enligt Klövern är en rimlig nivå.

Räntan på skulderna ligger i dagsläget på 4,4 procent per år vilket är något ner från 4,5 procent under föregående kvartal.

Dessutom har Klövern 18-19 miljoner utestående preferensaktier som kan betraktas som utgivna obligationer. Preferensaktierna ger en fast aktieutdelning på 10 kronor per år (2,50 kronor per kvartal). I skrivande stund handlas Klöverns preferensaktie i 140,75 kronor på börsen vilket gör att preferensaktie-utdelningen förenklat uttryckt innebär en ”årsränta” på drygt 7 procent. Och med nuvarande börskurs på preferensaktien är hela preferensaktie-stocken värd 2,6 miljarder kronor vilket kan betraktas som hur stor den ”skulden” är för Klövern i form av bolagets preferensaktier.

Klöverns pengar i kassan är litet och uppgick till 51 miljoner kronor i slutet av september 2012, vilket var en minskning från 86 miljoner kronor i slutet av juni 2012.

Sammantaget har alltså Klövern fastigheter för drygt 22 miljarder kronor och en räntebärande nettoskuld på nästan 18 miljarder kronor (inklusive preferensaktierna) vilket förenklat gör att det egna kapitalet (tillgångar minus skulder) kan värderas till 4,5-4,6 miljarder kronor. Utifrån det räcker det alltså förenklat med att fastigheterna faller i värde med cirka 20 procent för att Klöverns stamaktier ska bli värdelösa.

Som jämförelse uppgår värdet på Klöverns stamaktie-stock (det egna kapitalet exklusive preferensaktier) till 4,4 miljarder kronor med 166-167 miljoner utgivna stamaktier och nuvarande börskurs 26,30 kronor för stamaktierna.