Högre rörelserisk lär rita om fastighetsbranschen

Det finns mycket som talar för att rörelserisken i fastighetsbranschen generellt kommer att öka i spåren av coronapandemin. Branschens balansräkningar är nog inte anpassade till detta.
Fastighetskonsulten JLL benämnde i sin senaste tyska rapport det senaste årtiondet för ”fastighetens decennium”, men att detta var på väg mot sitt slut redan före coronapandemin, med en ekonomi som hängde på repen. En ”uppercut” från covid19 gav den definitiva uträkningen.

I Sverige har fastigheter haft en plats i solen ända sedan mitten av 90-talet, där IT-kraschen efter millennieskiftet och den senaste finanskrisen endast brände några aktörer som flugit för nära solen, såsom Allokton och danska Keops, vilka i praktiken försökte flyga helt utan eget kapital. Därefter har termiken fortsatt.

Denna luftfärd har också förändrat branschen påtagligt. Från att i spåren av den svenska fastighetskraschen i början på 90-talet, då vakanserna var höga, haft fokus på att då hantera den höga rörelserisken, där ambitionen var att skapa effektiva förvaltningsenheter och hålla nere det finansiella risktagandet, har branschen fått en allt mer finansiell och spekulativ prägel. De fallande nominella räntorna har gjort att även de som simmat nakna i stort sett har klarat sig. Att det tunga pensionskapitalet i sin jakt på avkastning och, åtminstone på papperet, diversifiering har klivit fram som sluttagare av många snabbt ihopsnickrade fastighetsportföljer har också förstärkt denna trend.

Frågan är bara vad coronapandemin kommer att ändra på. Hur lång kommer den ekonomiska konvalescensen att bli, hur kommer de djupaste såren att läka, läs detaljhandelsfastigheter, och vilka beteendeförändringar kommer att bli mera bestående?

För även om världens börser snart har prisat in en närmast full återhämtning redan till 2021 så finns det anledning att gardera sig för att det kommer att bli en jobbigare resa framöver. I mina ögon så drivs börsen mer av TINA-storyn, ”there is no alternative”, än av att fundamenta skulle vara tillbaka där sagan om ”Guldlock”- slutade i början av 2020. Det vill säga ett läge där ekonomin varken är för het, stigande räntor, eller kall, stigande vakanser. Det finns i stället all anledning att räkna med att rörelserisken i fastighetsbranschen kommer att vara väsentligt högre än vad den bedömts under de senaste decennierna.

För en bransch som har vant sig vid att hela det fria kassaflödet kan distribueras ut till långivare och aktieägare, kan detta bli en tuff omställning. Så länge luftströmmarna har varit ljumma, ”stigande fastighetsvärden”, så har man även med hjälp IFRS-redovisningen kunnat skymma sikten över det verkliga kostnadsläget, genom att periodiskt underhåll och hyresgästanpassningar har kunnat tryckas upp i koncernbalansräkningen som investeringar.

Det skall bli intressant att se hur de börsnoterade fastighetsbolagen hanterar detta under det innevarande året. För att ta en analogi till hundars förmåga att slicka sig i rumpan så talar en hel del för att de som kan kommer att göra justeringar, medan de som inte kan kommer att försöka låtsas som om inget har hänt och att värdena på just deras fastigheter har fortsatt uppåt.

Detta kan de senare kanske komma undan med om 2020 bara blir just ett hack i kurvan. Blir det en längre nedgång och vi får se bestående förändringar i efterfrågan, så kommer nog fastighetsinvesteringar komma i ett annat ljus. Det kommer då inte att räcka med att klassa om sina externhandelsfastigheter till ”logistikfastigheter” för att skapa en trovärdig story. För om e-handeln verkligen kommer att sopa banan med den fysiska handeln så kommer den samlade efterfrågan på lokaler att definitionsmässigt att sjunka, då detta är en viktig del av de kostnader som ska bort.

Och ingen vet heller riktigt hur den framtida efterfrågan på kontor, post-covid19 kommer att se ut. Här gäller det nog för många fastighetsägare att vara adaptiva och inte bara titta på löptiden för innevarande kontrakt. De måste sannolikt ta en del av omställningskostnaderna själva för att ha kvar sina hyresgäster. En väg är att de sannolikt måste höja teknikinnehållet rejält i sina erbjudanden. Kontorshotellsfiaskot ”We work” hade visserligen sina uppenbara brister, en helt orimlig finansieringsmodell, men dess inställning till flexibilitet och digitalisering kan nog vara något att ta över för fastighetsägare som vill kunna flyga även om klimatet kärvar. Det kommer dock att kräva balansräkningar som kan hantera en högre risk än vad många i dag mäktar med.