Akelius om fastighets-succén

Realtid.se skrev tidigare under fredagen om fastighetsbolaget Akelius Fastigheter som i morse presenterade sin resultatrapport för första halvåret 2012.

Där berättade bolagets vd Pål Ahlsén om att det började för 20 år sedan med ett satsat kapital på 200-300 miljoner kronor vilket nu vuxit till ett fastighetsbestånd värt 35 miljarder kronor i Akelius Fastigheter.

I efterhand hör Roger Akelius själv av sig via mejl och kommenterar utvecklingen:

Kommentar till att utvecklingen för Akelius Fastigheter har varit så fantastisk? Vad är framgångsfaktorn?

”a) Matematik, särskilt att kunna diskontera framtida värden.

b) Förståelse för att politiker är valarbetare. Deras omedvetna dunderreglering styr bostadsbrist och områden för tillväxt respektive förslumning. Dagens finanskris deriverar från att valarbetare i skilda länder lånat upp miljardbelopp för att ge vallöften. Du måste förstå konsekvenser av att fler väljare går alltid före vad som är bra på lång sikt.

c) Avancerad internutbildning som Akelius University, stark delegering av ansvar. Jag behöver exempelvis inte bli informerad om en anställd köper ett hyreshus för hundra miljoner eller lånar upp femhundra miljoner.

d) Akelius köper dyrt och säljer billigt, efter tio till tjugo år. Vi uppgraderar hyresbostäder till Akelius Living, en boendestandard lika hög som nya bostadsrätter om tio år.

e) Personalen kommer med ständiga förbättringar och får göra misstag.”

Räknade du själv från början med att Akelius Fastigheter skulle bli så stort? Om nej, varför blev det så mycket större än du räknat med?

”Jag är alltid lika förvånad.

Grejen är att ständigt fundera vad som kan bli bättre. Då kommer vinster och tillväxt automatiskt. Entreprenörskap är en kronisk sjukdom, bokstäver EGO-XL, med tvångstankar att förbättra.”

Tror du att ni kommer att kunna hålla samma ökningstakt framöver?

”Verksamheten har växt från 1968 noll kr, 1994 eget kapital 140 miljoner till tolv miljarder 2012.

Nej, dagens regelsystem gör det ointressant för en entreprenör att bygga bostäder och Hyresgästföreningen stoppar utveckling.”

Varför är ägarupplägget för Akelius Fastigheter en stiftelse på Bahamas?

”Svenskar har av sin regering fått lära att ordet Bahamas är en svordom och betyder skattefusk. Gå inte på sådan enkel valpropaganda.

Jag bor på Bahamas eftersom jag gillar det landet bättre än exempelvis Thailand. Jag gav bort nästan allt jag ägde till en välgörenhetsstiftelse. Jag är internationell. Jag vågar inte skapa en stiftelse under svensk jurisdiktion.”

”En stiftelse eller i detta fall en Foundation ägs aldrig av någon. Jag har gett bort mina tillgångar oåterkalleligt till en självständig juridisk enhet, som liknar ett bolag utan ägare, där styrelsen själv utser sina efterföljare.

Akelius Foundation har en styrelse, council, av fem personer, där jag är en. Det är Council som styr verksamheten inte en enskild person. Efter min död väljer de fyra andra in en ersättare för mig. Jag kan ’kontrollera’ enbart i den mån de andra följer vad jag tycker, men de är bundna enligt lagen att följa statuten och kan få väldiga straff om de skulle tillåta att jag köper en lyxkryssare eller flygplan istället för välgörenhet.”

Är det av skatteskäl som Akelius Fastigheter har det här ägarupplägget med en ägarstiftelse på Bahamas?

”Du har gått på regeringens valpropaganda att Bahamas är enbart skattesmitning. Regelsystemet i Sverige är inte stabilt och därmed omöjligt för en stiftelse som ska leva hundra år efter att givaren försvunnit. Akelius Fastigheter AB följer svenska skattelagar.”