En tung undersökningsplikt har lagts på bostadsrättsköparen inför kanske hens största affär i livet: bostadsköpet. Speciellt i planerad nyproduktion. Vad omfattar köparens undersökningsplikt?
”du själv måste göra en noggrann undersökning av bostaden för att säkerställa att allt fungerar som det ska det ska. I princip ska allt som du kan upptäcka med syn, lukt, hörsel och känsel undersökas.”
”Upptäcker du fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten överhuvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på din undersökningsplikt.”

Inses lätt, att detta ej låter sig göras i nyproduktion, där endast en preliminär kostnadskalkyl och broschyrer finns tillgängliga, flera år före byggstart. Men, dröm och önskan om bättre boende är befriat från undersökningsplikt.

Vilket ansvar har övriga (professionella) aktörer som bostadsutvecklaren, mäklare, interimsstyrelsen, intygsgivare och sist men inte minst kreditgivande bank?

På grund av bostadsbrist får utvecklaren ofta ikläda sig hjälterollen. Kronisk bostadsbrist ska byggas bort, lyder mantrat. Ändamålet helgar medlen. Ju mer som byggs, desto bättre.
Mäklaren som förmedlar objekten saknar undersökningsplikt. Vill bara förmedla och sälja, så fort som möjligt och få sin provision. Ska tillgodose såväl säljarens som köparens intressen. Men, vems är viktigast?

Vid köp i planerad nyproduktion finns varken lägenhet, byggnad eller en överlåten fastighet, bara en preliminär, intygad kostnadskalkyl.

Banken spelar två huvudroller, då den ger lånelöfte till såväl enskilda borättsköpare som byggkreditiv till den nybildade bostadsrättsföreningen. Men, den ena krediten tycks avhängig av de andra.
Borättsköparen behöver löftet för att kunna finansiera bolånet till insatsen. Varje köparen privatekonomi stresstestas: finns KALP, när räntan stiger till 6 procent? Finns tillräckligt Kvar Att Leva På, ges ett kort lånelöfte (3–6 mån), trots att det kan ta tre år innan inflyttning sker. Finns löfte kan förhandsavtal tecknas. Här finns reliabla kriterier på hållbar privatekonomi.
Men även den nybildade föreningen behöver låna. Föreningens interimsstyrelse behöver byggkreditiv för att kunna finansiera kommande nybyggnation.

Interimsstyrelsen beräknar en kostnadskalkyl (som senare kallas ekonomisk plan, när projektets slutkostnad är känd) och väljer intygsgivare, som intygar att beräkningarna är ”vederhäftiga och ekonomin hållbar”.

Ekonomisk prognos i kalkylen visar föreningens förväntade ekonomi 16 år framåt. Denna omfattas dock inte av intyget. Ty prognoser intygas ej! Den (delvis) intygade kalkylen utgör bankens bedömningsunderlag för byggkreditiv.

Men, byggkreditiv baseras här på antal tecknade förhandsavtal. Om få tecknat, skjuts byggstart upp, tills tillräckligt många avtal tecknats. Först när tillräckligt många köpare (med lånelöfte) tecknat bindande förhandsavtal (ca halva projektet) beviljas detta.

Räcker det att intygsgivarna intygar att föreningens ekonomi är hållbar? Definition på hållbar ekonomi saknas, enligt Riksrevisionen!

Lägenhetsköparen förbinder sig att förvärva lägenheten när den upplåts med bostadsrätt, när ekonomisk plan registrerats. Baserar sitt köpbeslut på intygsgiven kalkyl. Trots att Ekonomisk prognos och vald prognosränta inte intygas.

Haken är, att kalkylen ibland utgår från optimistiskt vald ränta kombinerat med stort föreningslån och vag amorteringsplan. Då kan låg avgift till föreningen beräknas. Då hållbarhetsdefinition saknas, och det är fråga om prognos, kan ekonomin likväl intygas vara hållbar.
Men, borde inte även föreningens ekonomi stresstestas? Så tycks inte vara fallet. Det räcker med ekonomin intygas vara ”hållbar”.

En professionell aktör inser nog att en ekonomisk cocktail med låg vald prognosränta och stort föreningslån innebär risk för avgiftsfylla? Prognosen kanske inte infrias? Men här förlitar man sig på värdestegringen, som i flera år varit högre än inflationen. Fram tills nu. Under byggnation kan mycket hända. Köparens lånelöfte är dock kort.

Lågt kalkylerad avgift till föreningen innebär att fler köpare når sina KALP, får lånelöfte. Då kan fler förhandsavtal tecknas. Och bolånet baserar på insatsens storlek, inte på totalpriset. Föreningslånet trollas bort när KALP beräknas.

Banken utgår från antal tecknade förhandsavtal för att bevilja föreningen byggkreditiv. När halva projektet tecknats (varierar) kan byggstart ske. Tecknade förhandsavtal utgör här säkerhet för föreningens lån, då de är bindande.

Då varje köpares privatekonomi stresstestas innebär det att om Ekonomisk prognos inte infrias, så är föreningens ekonomi ändå hållbar. Även om räntan stiger till 6 procent. Trots att räntan för föreningslånet ibland valts under 2 procent.

Detta ”indirekta” sätt att garantera ”hållbar ekonomi”, kan ifrågasättas. Vad är meningen med att anlita intygsgivare, när föreningens byggkreditiv baseras på antal stresstestade förhandsavtal?
Att enbart förlita sig på stor efterfrågan har ibland medfört avgiftshöjning på 50 procent i nyproduktion. Som tidigare nämnts, hållbarhetsdefinition saknas!

Genom att såväl föreningens ekonomi, som varje enskild köpares ekonomi stresstestas separat skulle många ”små” ekonomiska katastrofer kunna undvikas. Men banken vill gärna låna ut, i bägge ändar, såväl till konsumenter som till bostadsutvecklaren. Till priset av sämre konsumentskydd?

Slutsats blir att större ansvar bör läggas på banken vid beviljande av byggkreditiv, även om det innebär minskad nyproduktion. Även nybyggda föreningars ekonomi ska vara hållbar. Ekonomin behöver stöd av såväl hängslen som livrem då den omsätter miljardbelopp.

Föreningens byggkreditiv baseras på antal stresstestade förhandsavtal, och då blir ju ekonomin hållbar, även om avgiften avviker från kalkylens.

När marknaden nu närmar sig kollaps höjs röster för att bostadsutvecklarens affärsmodell måste ändras. JM har Q2 2023 infört en fyraårig räntegaranti för föreningslånet. Ger bostadsrättsinnehavare visst skydd mot avgiftshöjningar. Beror på vald prognosränta, som varierar kraftigt. Avviker ofta från den vid inflyttning när föreningslånet binds. Och den fasta prislistan tycks snart vara ett minne blott. Kanske behövs även räntegaranti för lånet till insatsen? Konsumentskyddet i nyproduktion har fram tills nu gynnat utvecklaren. Nytänkande behövs.

Mikael Goldstein
Docent och författare
_______________________________________________________
https://www.lundin.se/kopa/undersokningsplikt/fastighet
https://www.riksrevisionen.se/rapporter/granskningsrapporter/2020/konsumentskydd-vid-kop-av-nyproducerade-bostadsratter.html
https://www.realtid.se/bostadsutvecklarnas-affarsmodell-i-kris-moment-22-forlamar-marknaden/
https://www.realtid.se/jm-sanker-lagenhetspriser-aven-pa-forhandskontrakt/
https://www.bostadspolitik.se/2023/06/07/konsumentskyddet-for-kopare-i-nyproduktion-behover-forstarkas-ytterligare/

Mikael Goldstein, docent i psykologi. Har skrivit böckerna Köp rätt bostadsrätt (2016) samt Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion (2023)