Gullesjö påpekar, med all rätt, utmaningen med minskat bostadsbyggande. För det råder permafrost på marknaden för nyproduktion i Sverige, samtidigt som det finns ett stort behov av nya bostäder.

Experter varnar för de negativa effekterna på samhället som ett stoppat bostadsbyggande kommer att få. Det finns många faktorer som påverkar nyproduktionen negativt till exempel ökade materialkostnader men det enskilt största faktorn är svårigheter med finansieringen.

Så såg det inte ut för 1,5 år sedan. Då ville alla banker låna ut till nyproduktion och konkurrensen om att få finansiera olika byggprojekt var hög. Nu är det dock ”risk off” som gäller. Så pass hög riskaversion att bankerna önskar att staten ska gå in med säkerheter för att de ska vilja finansiera nyproduktion av bostäder. Samtidigt gör bankerna rekordvinster och vi kunder uppmanas att förhandla med banken. Kundernas förhandlingsutrymme är dock marginellt då konkurrensen på bankmarknaden är begränsad.

En osäkrare omvärld ställer högre krav på flexibilitet
Finansbranschen handlar om risk och avkastning vilket blir brutalt tydligt för små och medelstora företag i svårare tider. Enligt en rapport från Företagarna publicerad i maj 2023 är det främst finansiering som förhindrar tillväxt för små och medelstora företag och värst drabbade är företagare verksamma utanför de stora städerna.

Det finns fortsatt en SME-marknad som både kan sälja och bygga nya bostäder men de kan inte möta bankernas nya krav. Om banken för 1,5 år sedan krävde en försäljningsgrad på 60 procent ligger den nu på cirka 70 – 80 procent. Även kraven på eget kapital har ökat från cirka 30 procent till 40–45 procent.

Marknadsförutsättningarna har ändrats vilket innebär att det nu är betydligt svårare att sälja på ritning. Men att det är svårare innebär inte att det är omöjligt. Utmaningen är att bankerna har en modell. Vi ser dagligen exempel på att SME bostadsutvecklare efter att ha sålt ett fåtal lägenheter kan påbörja projektet och när byggandet väl är i gång är det möjligt att sälja resterande lägenheter. Köparna har då en uppfattning om när de kan flytta in och vågar då även sälja sin befintliga bostad.

Långsiktigt behov av alternativ bostadsfinansiering
Det finns alternativa finansieringsformer till bankfinansiering, till exempel kan delar av vårt gemensamma pensionskapital som finns i de stora pensionsfonderna användas till att finansiera både bolån och nyproduktion utan att det behöver gå igenom de traditionella bankerna. Självklart ska ett sådant investeringsbeslut föregås av en rigorös kreditbedömning för att värna pensionsspararnas kapital men det finns fortsatt projekt med en god riskjusterad avkastning. På så sätt används kapitalet till vår gemensamma samhällsuppbyggnad, ger avkastning till pensionssystemet och ökar konkurrensen på finansmarknaden vilket är helt avgörande på lång sikt.

Under våren säkrade Kameo 700 miljoner kronor i finansiering från en av världens största kapitalförvaltare. Det är intressant att en utländsk pensionsförvaltare baserad i London vill ta risk på nyproduktion av svenska bostäder, men inte svenska banker. Kapitalförvaltaren i fråga gjorde en välgrundad bedömning utifrån risk och avkastning och fattade sedan beslutet om att investera. De anser helt enkelt att förhållandet risk och avkastning är attraktivt. De tilltalas även av att genom att finansiera nyproduktion av energieffektiva bostäder på den svenska marknaden bidra till den viktiga klimatomställningen. De kräver inte garantier av svenska staten

Vi behöver välskötta banker men även ökad konkurrens. Om statliga garantier för byggandet av nya bostäder i Sverige skulle bli verklighet är det viktigt att det även erbjuds andra aktörer än endast bankerna. Då Riksbankens Företagsakut genomfördes under covid-pandemin gjordes misstaget att i ett första steg endast inkludera bankerna, vilket var olyckligt. Använd inte skattebetalarnas pengar för att befästa bankernas dominans. Använd dem i sådana fall för att bidra till ökad konkurrens inom finanssektorn. Statliga garantier är ingen långsiktig lösning, ökad konkurrens är det som skapar långsiktigt värde för Sveriges konsumenter och företag!

Erika Eliasson Ekberger
Styrelseledamot och Senior Advisor Kameo och founder Ekberger Advisory

Sebastian Martens Harung
CEO & grundare Kameo