”Som ett led i detta och i avvaktan på att parterna finner en övergripande långsiktig lösning för koncernens finansiering har Oscar Properties bland annat beslutat att temporärt senarelägga räntebetalningar på viss skuld, bland annat sina seniora icke-säkerställda obligationer”, skriver bolaget i ett pressmeddelande.

Oscar Properties avser att inom kort initiera ett skriftligt förfarande under obligationerna för att föreslå att obligationsinnehavarna godkänner att villkoren ändras så att räntebetalningen som skulle erlagts den 5 oktober 2023 istället betalas på obligationernas slutliga förfallodag, uppger Oscar Properties.

Senare på morgonen kom ett annat pressmeddelande från Oscar Propertes dotterbolag Valerum som skriver att bolaget kommer senarelägga räntebetalningen på bolagets seniora säkerställda obligationer som ska ske den 5 oktober 2023.

Detta till följd av moderbolaget Oscar Properties pågående diskussioner med större kreditgivare, enligt Valerum.

Obligationen är relaterad till Oscar Properties Valerum-förvärv från SBB på 1,4 miljarder kronor under fjärde kvartalet 2020.

Obligationen har en standardsäljoption där SBB garanterar skulden, det vill säga betalar tillbaka till obligationsinnehavarna, vid en konkurs.

Så här skrev Realtids Per Lindvall redan för tre år sedan:

”Det bestånd man köper är inte någon särskilt attraktiv portfölj fastigheter. Det man tar över för 1,4 miljarder kronor är en hög som Ilija Batljans snabbköpsvariant till fastighetsbolag SBB inte har velat ta in i sin egen balansräkning, utan de har parkerats i intressebolaget Valerum. Att Valerum har varit en ren parkeringsplats, dekonsolideringsövning, visas av att den andra delägaren i bolaget. Property AD AB, inte har haft någon balansräkning att backa upp sitt ägande med. Bolagets balansomslutning på knappt 12 miljoner och ett eget kapital på knappt 8 miljoner kronor, vid utgången av 2019 kan ställas i relation till fastighetsportfölj i Valerum som då värderades till 1 576 miljoner kronor.

Valerums portfölj har sedan stuvats om lite under 2020, där man avyttrat några fastigheter, vilka framgår inte av prospektet, därtill har SBB slängt in två helägda fastigheter i Helsingborg inför transaktionen. Att det inte är en helt välmående portfölj framgår av också i prospektet, för den som kan läsa. Den hyresmässiga vakansgraden uppgår till 14 procent. Sammansättningen med 38 procent kontor, 21 procent detaljhandel och 7 procent hotell gör också att hyresrisken måste betraktas som betydande i dessa coronatider. Det är svårt att se att Oscar Properties, som inte har någon lokal förankring eller förvaltning, ska kunna tillföra något krut i förvaltningsarbetet om det skulle bränna till någonstans.

Även driftskalkylen för det förvärvade beståndet ser friserad och schablonmässig ut. Driftskostnaderna som Oscar Properties uppger landar på 300 kronor/kvm. I Valerums redovisning för 2019 landade de på 416 kronor/kvm, inklusive central administration.

De första åren gör det nu inget, för SBB har ställt ut hyresgarantier till och med 2023, vilket gör att driftsnettot är säkrat för den perioden och den ekonomiska uthyrningsgraden kan anges till 97 procent. Detta och det faktum att värdet på fastigheterna har justerats ned, liksom att SBB har garanterat det obligationslån som Valerum ställt ut, är väl en fingervisning om vad SBB anser om denna portfölj.

Men även med detta garanterade driftsnetto för de kommande åren så är inte Oscar Properties kapitalisering ytterligt tunn. Det som efter emissionen blir kvar till att täcka rörelsekapitalbehovet är 43 miljoner kronor. Underskottet i oktober var som bekant 16 miljoner kronor och det är svårt att se att den egna verksamheten genererar några större överskott. Detta  framgår också av prospektet-

Poängen med affären ser ut att vara att skapa ett visst rådrum för Oscar Properties, men det är en vandring på slak lina, i mörker. En prognos eller gissning är att det hela kommer att vandra samma väg som Tobin Properties, där Rutger Arnhults Klöverns engagemang slutade med att de fick ta över helt och ta den stora smällen. Det vill säga att Oscar Properties förr eller senare landar i SBB och Batljans knä. De sitter på kroken i form av garantierna för hyran, obligationslånet, sannolikt ett reverslån (”övrig räntebärande skuld” i prospektet), samt att de garanterat 50 miljoner kronor i nyemissionen. I bästa fall.”