Realtid.se har noterat en kraftig hausse för fastighetssektorn med ett stort intresse för nya bolag på börsen det senaste året.

Hur länge kan den positiva trenden hålla i sig?

Arvid Lindqvist, analyschef på Catella:

– Det är just nu en stark makromix för fastigheter. Tillväxten förväntas bli omkring 3 procent per år 2015-2016, korträntorna är negativa och tillgången till finansiering är god. En allmänt hög värdering på börsen och osäkerheter på obligationsmarknaden gör att allt fler investerare är intresserade av fastighetsavkastning, som i relation till andra tillgångsslag har höga, stabila och förutsägbara kassaflöden. Så länge tillväxten är stark och räntorna låga kommer den starka utvecklingen fortsätta. Men vi börjar närma oss toppen på investerarcykeln och marknaden är känslig för händelser i omvärlden.

Ulric Grönvall, Senior Portfolio Manager på Danske Bank:

– Så länge de nuvarande långa obligationsräntorna är lägre än vad marknaden ser som långsiktigt normala räntor finns det förmodligen stöd för en fortsatt positiv trend, givet att makrobilden och framför allt arbetsmarknaden är stabil, d v s vare sig för stark eller svag.

Bård Bjølgerud, vd på Pangea Partners:

– Så länge vi har en situation med extremt låga räntor, väldigt god tillgång på kapital och hög lönsamheten i fastighetssektorn så kommer det att speglas på aktiemarknaden. För närvarande är det en klar brist på intressanta investeringsalternativ och fastigheter erbjuder en attraktiv avkastning, eller yield gap, i förhållande till ränteprodukter. Så värderingarna är höga men motiverade och kan gå i båda riktningar framöver.

Blir det fler noteringar av fastighetsbolag eller har floden mattats av?

Arvid Lindqvist:

– Det starka marknadsläget gör att många är intresserade av börsen. Fler noteringar att vänta framöver, exempelvis kommer Catella att lista ett bolag på First North i början av juli.

Ulric Grönvall:

– Det är inte så länge sedan noteringsvågen drog igång, så jag tror den kommer hålla i sig ett tag till. I dagens lågräntemiljö kommer rimligtvis intresset på marknaden vara fortsatt god.

Bård Bjølgerud:

– Det är fortfarande en attraktiv marknad för börsnoteringar. Trots sjunkande aktiepriser de senaste veckorna så värderas många fastighetsbolag hela 50% över substans. Närmast ligger Pandox som siktar på en börscomeback senare i år och då fyller man tomrummet för hotell som har funnits sedan 2009 när Home Properties försvann. Vi saknar också börsbolag med exempelvis renodlat fokus på köpcentrum och samhällsfastigheter, och det finns inte ett enda tydligt nordiskt fastighetsbolag.

Vad väntar ni er för utveckling när det gäller finansiering via preferensaktier och obligationer?

Arvid Lindqvist:

– Tillgången till finansiering är procyklisk, det vill säga att den är god när konjunkturen är stark och försämras när konjunkturen viker. Det ökade utbudet av finansieringsalternativ för investerare som vi har sett under senare år har dock kommit för att stanna. Utvecklingen leder till en större dynamik på marknaden, som sannolikt kan underlätta när konjunkturen viker och bankerna börjar strama åt sin utlåning. Banklån är i dagsläget i regel billigast men preferensaktier är en billig form av eget kapital som kan vara ett bra komplement.

Ulric Grönvall:

– Känslan är att bolagen är flexibla och gärna vill sprida sin finansiering på olika lösningar. Vad företagen väljer är nog väldigt bolagsspecifikt, men det kommer säkert fortsättas ge ut hyggliga volymer av både preferensaktier och obligationer.

Bård Bjølgerud:

– Det stora intresset för preferensaktier och företagsobligationer är delvis drivet av det låga ränteläget som får investerarna att jaga högre avkastning. Det har också blivit ett viktigt komplement för många fastighetsbolag, vid sidan om traditionell bankfinansiering. Även om bankmarknaden är stark framöver så vill många bolag ha en diversifierad kapitalbas Så vi kommer att se fler emissioner.

Hur ser riskerna ut med dagens värderingsnivåer och skiljer sig dessa mellan aktier, pref och obligationer?

Arvid Lindqvist:

– Alla typer av tillgångar är just nu högt värderade utifrån en ovanlig makromix med internationellt sett hög tillväxt i Sverige och extremt låga räntor. Höga värderingar leder alltid till stor känslighet för händelser i omvärlden. Detta gäller särskilt tillgångar av lägre kvalitet där investerarnas avkastningskrav tenderar att närma sig högkvalitativa tillgångar när konjunkturen stärks. Riskerna för snabba förändringar i prissättningen är alltid större för tillgångar med hög likviditet, som aktier och obligationer, än för de underliggande fastighetstillgångarna.

Ulric Grönvall:

– Det är ganska få investerare som väljer fritt mellan dessa värdepapper, så därför kan det nog uppstå en viss värderingsskillnad mellan dessa ibland. I dagsläget tycker jag stamaktier i de flesta fastighetsbolag är rimligt värderade, både ur ett absolut perspektiv och relativt börsen i övrigt. Preferensaktier tycker jag fortfarande ger en bra direktavkastning och är attraktiva, medan jag generellt sett tycker obligationer är dyra i dagsläget, vilket även gäller fastighetsbolagens obligationer.

Bård Bjølgerud:

–Till att börja med så bör aktier ses som en investering där långsiktig värdestegring är det huvudsakliga målet, medan preffar och obligationer ska ge en attraktiv löpande avkastning. Det gör att riskanalyserna blir lite olika med mer fokus på defaultrisk, och löpande kassaflöde, för preffar och obligationer. Man kan även notera att börskurserna för många preferensaktier börjar närma sig och i vissa fall även har passerat nivåerna där bolagen kan göra en inlösen, vilket brukar ses som någon sorts mental högsta nivå.