Per Lindvall skriver i sin krönika att jag har rätt i min kritik av amorteringskravet ”men fel i att negligera den höga skuldsättningen som de skenandebostadspriserna driver”. Han skriver vidare att  jag och många andra använder ”fel modell för att förklara ekonomin”.

Lindvall tycks mena att svenska bolån finansieras av bankernas inlåning och att detta leder till skenande bostadspriser och skenande hushållsskulder. Men i Sverige sparar hushållen i stor utsträckning i aktier, fonder och pensionslösningar som finns utanför bankernas balansräkningar, och i mindre utsträckning på sparkonton. En lång period med låga räntor har förstärkt denna struktur, där bankinlåning har minskat som andel av det samlade sparandet. Bankerna har därför ett betydande inlåningsunderskott i förhållande till sin utlåning. Detta täcker de med upplåning på kapitalmarknaden. 

Bankernas bolån finansieras således huvudsakligen inte av inlåning utan av så kallade säkerställda bostadsobligationer. Dessa är utomordentligt säkra tillgångar. Till skillnad från vanliga obligationer har innehavaren av en säkerställd obligation – utöver en fordran på banken – en särskild förmånsrätt i en så kallad säkerhetsmassa om banken fallerar. Säkerhetsmassan består av tillgångar, främst bolån, som finns på bankens balansräkning men som enligt regelverket ska hållas avskild från bankens övriga tillgångar.

Bankernas bolån är i sin tur mycket säkra och medför liten risk för den finansiella stabiliteten.

Eftersom dessa bostadsobligationer är så säkra kan bankerna emittera dom på obligationsmarknaden till låga räntor. Efter påslag av en bolånemarginal kan bankerna sedan erbjuda bolån till alltjämt låga boräntor. 

Bankernas bolån är i sin tur mycket säkra och medför liten risk för den finansiella stabiliteten. Detta eftersom bolåntagarna enligt Finansinspektionens bolånerapporter generellt har goda möjligheter att fortsätta att betala sina räntor och amorteringar även om räntorna stiger eller inkomsterna faller. Hushållen har även i genomsnitt goda marginaler för att hantera ett fall i bostadspriserna. Dessutom bedömer Finansinspektionen att de svenska bolåneföretagen har tillfredsställande kapitalbuffertar om kreditförluster ändå skulle uppstå. 

Mina medförfattare och jag ignorerar således ingalunda några risker med hushållens skulder eller bostadspriserna.

Bostadspriserna har stigit, men de skenar inte. Priserna har stigit på grund av trendmässigt fallande räntor, ökade hushållsinkomster och fortsatt bostadsbrist. Två välgjorda svenska studier gjorda av tjänstemän på Riksbanken respektive Riksgälden visar inte på någon övervärdering av svenska bostäder utan att prisutvecklingen är helt förenlig med fundamentala bestämningsfaktorer. Att realräntorna fallit trendmässigt är ett internationellt fenomen och beror på långsiktiga strukturella faktorer som belagts i flera studier, till exempel denna. 

Skulderna skenar inte heller. Som visas i detta Ekonomistasinlägg växer inte skulderna snabbare än de gjort i genomsnitt sedan 1950. Skulderna har sedan början på 90-talet ökat mindre än räntorna fallit, så räntebetalningarna i förhållande till disponibel inkomst har fallit till en idag historiskt låg nivå. 

Framförallt har skulderna inte ökat snabbare än hushållens tillgångar. Sedan mitten av 1990-talet har skulderna i procent av totala tillgångar legat ganska stabilt på 20–25 procent. Sedan slutet av 1980-talet har belåningsgraden, kvoten mellan skulderna och värdet av hushållens bostäder, sjunkit trendmässigt från 70 procent till idag cirka 45 procent. Skulderna har alltså stigit betydligt långsammare än värdet av bostäderna. 

Skulderna är alltså inte för höga i förhållande till tillgångarna, och räntebetalningarna är inte för höga i förhållande till disponibel inkomst. Bostäderna är inte övervärderade utan bostadsprisutvecklingen är helt förenlig med dess fundamentala bestämningsfaktorer. Även om bostadspriserna skulle falla, vilket de självklart kan göra i samband med ekonomiska kriser eller markant stigande räntor, så finns det således för de allra flesta bolåntagare en betydande marginal mellan värdet på bostäderna och bolåneskulderna men också i övrigt goda möjligheter att kunna hantera en sådan situation för både hushållen och med den ekonomiska politiken. Till exempel skulle Riksbanken sänka räntan ytterligare i en sådan situation.

Mina medförfattare och jag ignorerar således ingalunda några risker med hushållens skulder eller bostadspriserna. Däremot efterlyser vi bättre analyser från våra myndigheter både vad avser bedömningen av riskerna för den finansiella stabiliteten och makroekonomin och av de åtgärder som påstås minska de av myndigheterna likaledes påstådda riskerna. Den syn som Per Lindvall i övrigt har på de svenska bankernas roll i samhället och kreditgivningen delar jag inte, och jag ser inte att den har något stöd i nuvarande forskning. 

Lars E.O Svensson
Nationalekonom, fd vice riksbankschef och affilierad professor vid Handelshögskolan i Stockholm