Valutaeffekter gav vinst för Ruric

Det framgår av Rurics resultatrapport för andra kvartalet 2012 som offentliggjordes under onsdagsmorgonen.

Efter en förlust på över 40 miljoner kronor totalt sett under helåret 2011 redovisade Ruric en brakförlust på nästan 180 miljoner kronor under första kvartalet 2012, men nu under det andra kvartalet blev det en vinst på drygt 20 miljoner kronor.

Men resultatet har påverkats mycket av valutaeffekter (”omräkningsdifferens”).

Under helåret 2011 gav omräkningsdifferensen bara en mindre negativ resultateffekt på 4 miljoner kronor, men under det första kvartalet 2012 blev denna resultateffekt -45 miljoner kronor. Och under det andra kvartalet 2012 innebar omräkningsdifferensen istället en positiv resultateffekt på nästan 40 miljoner kronor.

Före valutaeffekter blev Rurics resultatet en förlust på knappt 40 miljoner kronor helåret 2011, följt av en förlust på över 130 miljoner kronor första kvartalet 2012 och en fortsatt förlust på nästan 20 miljoner kronor under det andra kvartalet.

Ruric hade totala tillgångar bokförda till 1 miljard kronor i slutet av juni 2012.

De största tillgångsposterna är fastighetsprojekt bokförda till cirka 500 miljoner kronor och förvaltningsfastigheter bokförda till över 300 miljoner kronor.

Tillgångarna finansieras med ett eget kapital på 300-400 miljoner kronor och räntebärande skulder på 500-600 miljoner kronor.

Ruric-aktien är börsnoterad på Stockholmsbörsens småbolagslista First North.

Senast har aktien handlats i 1,26 kronor vilket innebär att hela bolaget värderas till 130 miljoner kronor på börsen.

Aktieinvesterare verkar alltså anse att Rurics tillgångar inte är värda lika mycket som tillgångarnas bokförda värden.

Ruric (Russian Real estate Investment Company) är ett fastighetsbolag med fokus på Sankt Petersburg.

I dagsläget har bolaget ägarintressen i sex fastigheter i staden, varav tre av fastigheterna är ofärdiga fastighetsprojekt. Dessutom äger bolaget ett markområde utanför Sankt Petersburg.

Som nämnt ovan är förvaltningsfastigheterna bokförda till drygt 300 miljoner kronor. Det är tre fastigheter som kallas Gustaf, Magnus och Oscar. Gustaf och Magnus värderas till drygt 100 miljoner kronor var medan Oscar värderas till knappt 100 miljoner kronor.

Värderingen motsvarar cirka 22 000 kronor per kvadrameter uthyrningsbar yta.

Fastighetsprojekten består av Moika/Glinky, Apraksin Dvor och Fontanka 57.

Apraksin Dvor ägs till 65 procent och Fontanka 57 till 50 procent.

Landområdet består av 33 hektar i Strelna sydväst om Sankt Petersburg.

Det har varit problem med Apraksin Dvor. Bolaget Glavstroy äger en hel del fastigheter runt omkring Apraksin Dvor och var på tal att köpa Rurics ägarandel i projektet, men Glavstroy har valt att avstå. Dessutom har det varit svårt att komma överens med Glavstroy och staden Sankt Petersburg om hur projektet ska utvecklas, varför Ruric har valt att återlämna hela projektet till staden.

I Fontanka 57 är den andra delägaren bolaget Scorpio som fått ett bud på sin ägarandel på nästan 40 miljoner kronor.

Ruric har dock förhandsrätt att få köpa Scorpios ägarandel för erbjudet pris, men Ruric har haft svårt att få finansiering till det.

Ruric skriver i resultatrapporten att potentialen i Fontanka 57 är stor, och att det skulle vara jätteviktigt för Ruric att få köpa Scorpios ägarandel.

Även i Moika/Glinky är potentialen stor men också där krävs stadens godkännande vilket har varit knepigt.

Ryska försvarsdepartementet är stor hyresgäst i Moika/Glinky.

Ruric överväger nu att antingen omförhandla avtalet med departementet, alternativt byta bort hela projektet Moika/Glinky mot ett annat projekt.

(Edit: Rurics vd Ingvar Ljungqvist hör av sig i efterhand och säger att det är fel att ryska försvarsdepartementet är stor hyresgäst i Moika/Glinky. Enligt honom är det istället så att det är av departementet som Ruric fått utvecklingskontraktet för fastigheten, och att departementet självt har flyttat ut. Snarare är departementet att betrakta som Rurics ”hyresvärd” i fastigheten anser Ljungqvist. Enligt honom är det så det fungerar i Ryssland att en fastighetsägare såsom staden vill utveckla en fastighet utan att det finns pengar till det. Då läggs utvecklingsprojektet ut på auktion där vinnaren får kontraktet att utveckla fastigheten. När fastigheten senare utvecklats kanske vinnaren får myndighetstillstånd att hyra ut den till utomstående hyresgäster, och eventuellt får vinnaren då även rätten att köpa fastigheten. I detta fall med Moika/Glinky är utvecklingsprojektet så stort att Ruric knappt behöver betala någon hyra till departementet.)

Marken i Strelna uppges ha potential på sikt då finansieringsmöjligheterna är bättre, men just nu pågår inget direkt arbete med det projektet.

Vad gäller Rurics skuldsituation skriver bolaget i rapporten att den ryska konjunkturen är i hyggligt skick och att Rurics fastigheter är välpositionerade i Sankt Petersburg, men att Ruric måste nå en lösning på sin stora skuldbörda.

Räntekostnaderna på skulden uppges vara dubbelt så stora som Rurics rörelseresultat vilket gör att bolaget behöver omfinansiera skulderna till bättre villkor.

En lösning vore enligt rapporten att Rurics långivare (obligationsägare) byter sina obligationer mot aktier i Ruric.

En annan tänkbar lösning är enligt bolaget att återbetala nuvarande obligationslån och ersätta det med banklån till lägre ränta.

Först när skuldsituationen är löst anser Ruric att bolaget kommer att kunna arbeta aktivt med sina projekt där potentialen i grund och botten bedöms vara stor.

Tidigare i augusti meddelade Ruric att bolaget anlitat ryska banken Alfa Bank för att hitta en lösning på Rurics skuldsituation. Bakom Alfa Bank står bland annat ryska oligarken Mikhail Fridman.

I sin resultatrapport för 2011 uppgav Ruric att värdet på bolagets fastigheter (förvaltningsfastigheter och projekt) uppgick till drygt 900 miljoner kronor i slutet av 2011.

Det sänktes till knappt 800 miljoner kronor i slutet av det första kvartalet 2012 efter att Moika/Glinky nedjusterats med 80 miljoner kronor till cirka 250 miljoner kronor, och Apraksin Dvor nedjusterats med 40 miljoner kronor till 40 miljoner kronor.

I dagens resultatrapport för andra kvartalet 2012 uppges fastigheterna nu vara värda drygt 800 miljoner kronor i slutet av kvartalet, det vill säga en mindre ökning under kvartalet.

Ruric-aktien har haft en dramatisk kursutveckling med kursnivåer kring 250 kronor i slutet av år 2007, varefter den rasat till nuvarande nivå kring 1 krona.