Tar position i Fabege

Det framgår av Fabeges resultatrapport för tredje kvartalet 2012 som offentliggjordes under tisdagsmorgonen (16 oktober 2012).

Enligt rapporten är byggbolaget Peabs grundarfamilj Paulsson via sitt bolag Brinova Inter AB huvudägare i Fabege med en ägarandel på 15 procent i slutet av september 2012. Det var en oförändrad ägarandel jämfört med slutet av maj 2012.

Näst största aktieägare var amerikanska kapitalförvaltningsfirman Blackrock med en ägarandel på 5-6 procent, vilket också var oförändrat sedan slutet av maj.

På tredjeplatsen har det dock varit platsombyte då SEB:s fonder tagit den positionen efter att ha ökat från en ägarandel på drygt 2 procent till drygt 4 procent sedan slutet av maj.

Tidigare trean var investmentbolaget Öresund som minskat sitt innehav från knappt 5 procent till drygt 4 procent så att bolaget därmed var fjärde största aktieägare i slutet av september 2012.

Realtid.se får tag på Hans Ek som är vice vd för SEB Fonder som totalt förvaltar 185 miljarder kronor.

Varför har ni ökat är ägarandel så kraftigt Fabege nu?

– Det är ett bolag som flera av våra förvaltare bedömt som en attraktiv investering, vilket medfört ökat ägande under hösten 2012, säger han.

Vilka fonder hos er är det som äger Fabege-aktier?

– Många, men eftersom köp kan pågå så vill jag inte gå in i detaljer här.

Realtid.se har även fått tag på Öresunds vd Fredrik Grevelius om varför Öresund har minskat sin ägarandel i Fabege. Så här kommenterar han via mejl:

”Skälet är (vilket jag angav till en av era reportrar i slutet av september) enbart riskspridning, då Fabege kommit att utgöra en för stor del av totala portföljen (och ännu mer så efter den starka kursutvecklingen). Detta var också bakgrunden till att vi valde att dela ut Fabege-aktier istället för kontanter i våras.

Fabege är fortsatt Öresunds enskilt största innehav och efter dagens rapport är vi än mer övertygade att Fabege-innehavet utgör en mycket attraktiv bas i vår portfölj.”

Enligt Fabeges resultatrapport redovisar bolaget ett lågt nettoresultat för tredje kvartalet 2012, även om det var något bättre än samma kvartal i fjol. Resultatposten värdeförändringar i fastighetsbeståndet var låg.

Fabeges nettoresultat (resultat efter skatt) till 118 miljoner kronor under kvartalet.

Det var i och för sig 64 procent bättre än ett nettoresultat på 72 miljoner kronor för samma kvartal 2011.

Men tredje kvartalet i år var ändå det tredje sämsta nettoresultatet Fabege har redovisat under de elva kvartalsresultaten sedan början av 2010.

Realtid.se har sökt Fabeges vd Christian Hermelin och finanschef Åsa Bergström för kommentarer.

I tisdagens inledande börshandel handlades Fabege-aktien i 64,80 kronor vilket var en uppgång med 0,5 procent jämfört med måndagens slutkurs. Samtidigt var börsen som helhet (OMXS30-index) upp 0,2 procent. Så aktieinvesterare verkade ändå tolka rapporten positivt.

Vd Christian Hermelins kommentarer i rapporten kan ha spelat in. Han skrev i sitt vd-ord i rapporten att han anser att bolagets verksamhet utvecklats väl under 2012.

– Den positiva trenden håller i sig med fortsatt stark nettouthyrning, tillväxt i förvaltningsresultat och starka bidrag från verksamhetens alla delar, säger han.

Hermelin pratar om både stigande hyresintäkter och kostnadskontroll:

– Fabeges hyresintäkter fortsätter att växa i takt med positiv nettoinflyttning. De senaste årens goda nettouthyrning och färdigställande av projekt bidrar till denna utveckling. Samtidigt fortsätter vi att effektivisera på kostnadssidan genom minskad energiförbrukning och effektivare inköp. Fabeges största kostnadspost, räntekostnaden, är också stabil och till en hög andel nu bunden på låga räntenivåer. Vi kan alltså se fram emot ett stigande förvaltningsresultat framöver.

Hermelin konstaterar att tillväxten är låg i Sverige som helhet medan han är optimist om utvecklingen i Stockholm som är Fabeges fokusområde:

– Medan tillväxten i Sverige är låg fortsätter Fabege sin positiva utveckling. Stockholm växer, antalet sysselsatta i kontorsverksamhet i Stockholm ökar samtidigt som tillskottet av ny kontorsyta är begränsad. I de centrala delarna av innerstaden är vakanserna idag mycket låga och vi ser fortsatt sjunkande vakanser i bra förortslägen. Företagen efterfrågar kvalitet med moderna, flexibla kontor i bra kommunikationslägen. Fabeges portfölj med attraktiva centrala lägen och moderna fastigheter i samlade bestånd möter väl morgondagens efterfrågan. Jag ser att vår portfölj därmed ger oss mycket bra förutsättningar för att fortsätta leverera goda resultat inom såväl förvaltning som förädling

och transaktion, säger han.

Fabeges hyresintäkter låg i början av 2010 över 500 miljoner kronor per kvartal för Fabege, men under 2011 föll hyresintäkterna ganska kraftigt för att under 2012 börja växa igen.

Tredje kvartalet 2012 blev Fabeges hyresintäkter 469 miljoner kronor, vilket var en ökning med 3-4 procent jämfört med samma kvartal 2011.

Överskottsgraden (driftsöverskott delat med hyresintäkter) hamnade på 72 procent under kvartalet vilket tangerar den högsta nivån som Fabege haft under de elva kvartalen sedan början av 2010.

Finansnettot (räntekostnaderna) uppgick till -167 miljoner kronor under tredje kvartalet 2012 vilket var den sämsta nivån hittills under de elva kvartalen sedan början av 2010. Fabeges räntebärande skulder har ökat från 16-17 miljarder kronor 2010 till nu över 18 miljarder kronor.

En post i nettoresultatet som inte gav ett lyft under kvartalet var att värdeförändringen i Fabeges fastighetsbestånd endast bedöms ha uppgått till +11 miljoner kronor under tredje kvartalet 2012. Det är den näst sämsta värdeförändringen i bolagets fastighetsbestånd under de elva kvartalen sedan början av 2010.

Skattekostnaden under tredje kvartalet 2012 uppgick till 47 miljoner kronor vilket varken var högst eller lägst under de elva kvartalen sedan början av 2010, men det var klart bättre än skattesmällen på nästan 2 miljarder kronor under andra kvartalet 2012. Tredje kvartalets skattekostnad motsvarade 28-29 procent av resultatet före skatt.