Sernekes desperata behov av en affär

På tisdag höll det krisande bygg- och fastighetsutvecklingsbolaget Serneke kapitalmarknadsdag. Överlevnadsfrågan igår liksom i dag är om de lyckas få fram någon hållbar finansiering och stabil finansiär till sitt jätteprojekt Karlastaden med det famösa Karlatornet i Göteborg.

Nu öppnar Ola Serneke upp för en försäljning av mer än halva projektet. Behovet av en sådan affär har varit uppenbar ända sedan man köpte tillbaka den halva 2018, som man två år tidigare sålde till NREP. Efter årsskiftet lyckades man få till en affär med amerikanska Oaktree, som är känt för att hitta finansiellt desperata säljare, men dessa backade ur någon månad senare, med Covidpandemin som argument.

Efter ett resultatmässigt mycket magert första halvår har inte desperationen blivit mindre. Men den som var med och såg när bollen kom i rullning i byggbranschen under det sena 80-talet kan känna igen mönstret. Det är sällan vackert. Det slutar oftast med självmål. Den här gången startade det när den svenska bostadsutvecklingsmarknaden skenade i mitten av 2010-talet. Några bolag som tryckte gasen i botten och expanderade sina projektportföljer kraftigt. Det var bland annat Oscar Properties, Tobin Properties i Stockholm och Serneke i Göteborg. En gemensam nämnare för dessa tre var att de under de glödheta åren också vände sig till den lika heta svenska obligationsmarknaden för att finansiera denna expansion. På 80-talet var det den boomande svenska penningmarknaden.

Redan under hösten 2017 kunde man ana att detta skulle kunna sluta illa.

Bostads- och fastighetsutveckling är en kapitalkrävande och riskfylld verksamhet. Att finansiera denna expansion med obligationslån med så kort löptid, som tre år i vissa fall, var kanske lockande men knappast genomtänkt. Den svenska obligationsmarknaden har visserligen vuxit kraftigt likt bostadsutvecklingsmarknaden, men dessa båda marknader har det gemensamma draget att de är finvädersmarknader. Det behövs inte mer än ett konjunkturellt väderomslag för att de ska bli genomfrusna.  Oscar Properties lyckades emittera dryga miljarden, Tobin Properties 800 miljoner och Serneke 700 miljoner kronor när bostadsmarknaden var som hetast.

”Bostads- och fastighetsutveckling är en kapitalkrävande och riskfylld verksamhet. Att finansiera denna expansion med obligationslån med så kort löptid, som tre år i vissa fall, var kanske lockande men knappast genomtänkt.”

De senaste åren har det varit full reträtt för Oscar Properties och det har varit de kommande obligationsförfallen som har skapat den största stressen. Ett obligationslån lyckades man omförhandla, om än med tuffa villkor. Det andra, som dotterbolaget Nackahusen hade, lyckades man lösa genom att sälja dotterbolaget för en krona. Det är fortfarande högst osäkert om Oscar Properties lyckas komma ner med fötterna på och inte i jorden.

Tobin Properties utvecklades till Rutger Arnhult och de övriga ägarna i Klöverns problem. De ”blev” med bolaget genom nödemissionerna under 2018. De externa lånen inklusive obligationerna löstes 2019. Men det kostade på. Tobins förlust efter finansnetto blev 551 miljoner kronor 2019.

Serneke har också emitterat obligationer. Och Serneke har också mycket stora problem. Under 2016 tog man in 300 miljoner kronor, vilket under 2018 ersattes med ett obligationsprogram på en miljard kronor, varav 700 miljoner emitterades. Ursprungligt förfall var juni 2021. I juni i år lyckades man förlänga lånet med 18 månader, men det kostade på. Räntan på lånet ökade från Stibor plus 5,25 procent till Stibor plus 8,25 procent. Enligt Ola Serneke visar detta på marknadens ”förtroende” för bolaget. Samtidigt ska man veta att Serneke har brutit mot en av kovenanterna på den kreditram på 500 miljoner kronor som man har från Nordea, vilket gör att den kan ägas upp per sista september. Det är ganska snart. Realtid har sökt Serneke för att få klarhet om vad som händer med denna, men har ej fått något besked, ännu.

Serneke har ju en lite annan profil än de andra krisbolagen. Bolaget har ju även en byggrörelse som har expanderat mycket kraftigt under de senaste fem åren. Omsättningen för denna har ökat från dryga miljarden 2015 till 6,5 miljarder kronor för 2019. Byggverksamheten har den egenskapen att den inte binder något kapital utan genererar ett positivt rörelsekapital när verksamheten växer. Problem kan uppstå om man låser detta kassaöverskott i icke likvida tillgångar, om eller när omsättningen börjar sjunka.

Sernekes kraftiga expansion har många likheter med byggbranschens frifräsare under 80-talet. Det var snarast en regel att många byggföretag under detta heta plöjde ner detta kassaöverskott i fastighetsprojekt. Varför sitta med en kassa när pengarna kan arbeta mera effektivt i egna projekt, löd den stående melodin. Det föll inte väl ut när det kylslagna 90-talet rullade in.

”Sernekes kraftiga expansion har många likheter med byggbranschens frifräsare under 80-talet. Varför sitta med en kassa när pengarna kan arbeta mera effektivt i egna projekt, löd den stående melodin. Det föll inte väl ut när det kylslagna 90-talet rullade in.”

I likhet med många av dåtidens nytänkare i byggbranschen så har själva byggverksamhetens lönsamhet varit skral. Marginalen har med något års undantag harvat runt eller under två procent, vilket är långt under målet på fem procent. Det är särskilt anläggningsverksamheten som har varit ett sänke. För årets första halvår redovisades en förlust.

Samtidigt har Serneke fast vid målet att nå en omsättning på tio miljarder till och med 2020. ”För oss är tillväxt inte en tillfällig fas utan något av ett permanent tillstånd”, som vd och huvudägaren Ola Serneke uttryckte sig i årsredovisningen för 2017. Uppenbart har det rått ”undantagstillstånd” åren 2018 och 2019 för då har tillväxten stagnerat. I år har den börjat växa baklänges. Och kassaflödet från byggverksamheten var negativt 2019 och lär inte se så bra ut i år.

Sernekes resultat har istället kommit från trixiga fastighetsaffärer. Det gäller exempelvis försäljningen av 50 procent i Karlastaden Holding 2016. Den genererade ett resultat på 444 miljoner kronor, vilket var mer än hela koncernens resultat före finansnetto för samma år. Hälften av resultatet utgjordes av reavinsten från försäljningen och resten utgjordes av en uppvärdering av det egna innehavet.

När man sedan köpte tillbaka dessa aktier redan 2018 för så ledde det till att man resultatförde uppvärderingen av de egna aktierna med 260 miljoner kronor. Köpeskillingen för de köpta aktierna uppgick till 600 miljoner kronor, vilket var dubbelt upp mot vad man fått för dem när man sålde. I princip innebär affären att Serneke betalade 300 miljoner kronor för att parkera aktierna i två år hos NREP, men kunde bokföringsmässigt redovisa 700 miljoner kronor i uppvärderingar och reavinster. Förklaringen till köpet var att man ville få ”full rådighet” över projektet. Nu är man desperat att släppa den.

En lika spektakulär men mera kassagenererande affär var försäljningen av Säve flygplats med intilliggande områden. Flygplatsområdet köptes 2016 för 175 miljoner kronor vid en ”snabb affär” från statliga Swedavia, som gärna ville lägga ner flygplatsen för att fokusera på Landvetter. Swedavia hade i sin tur köpt in mark från Göteborgs Stad för 14 miljoner kronor för att kunna genomföra denna affär. Därefter köpte Serneke in angränsande fastigheter för 86 miljoner kronor 2016 och för 100 miljoner kronor 2017. Totalt 361 miljoner kronor. Till Swedavia skulle också utgå en tilläggsköpeskilling på 200 miljoner kronor, men den löste Serneke 2017 för 55 miljoner kronor. Men 2018 så sålde Serneke hela Säveprojektet för 1,1 miljarder kronor till Castellum. Detta klipp genererade ett resultat på drygt en halv miljard kronor, varav 300 miljoner kronor föll ut 2018 och resten hade bokförts som en positiv värdeförändring 2017.

För en utomstående framstår detta som om Swedavia och kommunen med flera har gjort riktigt dåliga affärer och helheten har karaktären av en riktig så kallad ”göteborgare”.

Men denna affär har inte rätat upp Sernekes finanser. Nettolåneskulden uppgick till 1,5 miljarder kronor. De likvida medlen till 74 miljoner kronor och den ”disponibla” likviditeten anges till 450 miljoner kronor. Det senare är då inklusive den kreditram på 500 miljoner kronor som Nordea kan säga upp den 30 september, på onsdag.

Summerar vi detta så går redan Serneke på knäna och har ingen finansiering klar för sitt jättelika Karlastadsprojekt, som omfattar totalt 240 000 kvadratmeter fastighetsyta. För detta är det så kallade ”landmärket” bostadsrättsprojektet Karlatornet helt centralt. Efter att partnern Oaktree, som skulle köpa 80 procent av Karlatornet, drog sig ur efter ett par månader så har hela bygget gått i stå. Inflyttningen som skulle ske 2021 är nu skjuten på framtiden. Förförsäljningsgraden har angetts till 80 procent och dessa ska ha tecknat bindande kontrakt. Frågan är hur bindande dessa är om de ska prövas.

Och för Sernekes skull, dess anställda och dess minoritetsaktieägare, är det bäst om en trovärdiga finansiär och köpare, som man borde ha haft med sig från början, nu kan kliva fram ur skuggorna.

”Och för Sernekes skull, dess anställda och dess minoritetsaktieägare, är det bäst om en trovärdiga finansiär och köpare, som man borde ha haft med sig från början, nu kan kliva fram ur skuggorna.”

Att i detta utsatta läge börja surra om internationell expansion är i stort sett obegripligt om man inte ser det som ett retoriskt grepp och en ren distraktion. Ett sätt att avleda uppmärksamheten från att hela skeppet riskerar att sjunka.

”Att i detta utsatta läge börja surra om internationell expansion är i stort sett obegripligt om man inte ser det som ett retoriskt grepp och en ren distraktion. Ett sätt att avleda uppmärksamheten från att hela skeppet riskerar att sjunka.”