Prisbilden på fastigheter

Realtid.se har pratat om fastighetsbranschens tillstånd och utsikter med Lars Johnsson, vice vd på Vasakronan.

Branschorganisationen Fastighetsägare skrev under onsdagen att mellan 20 och 25 procent av Sveriges fastighetsägare uppger att priserna på kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg stigit.

Vad upplever ni för någon prisutvecklingen bland fastigheter i Sverige?

– Marknadsbilden är idag ganska komplex. Tittar man exempelvis på kontorsfastigheter är marknaden tudelad. Det finns objekt som kontinuerligt går upp i pris men det finns också objekt som inte går att sälja hur gärna aktören än skulle vilja.

– Det handlar om tillgången på finansiering för många bolag. De aktörer som inte är beroende av marknadsfinansiering för varje affär kan i hög utsträckning styra marknaden. Dessa aktörer – däribland vi – är ute efter en viss sorts objekt, så kallade core-fastigheter och för dessa upplever jag en stabil prisutveckling.

– Objekten går inte nödvändigtvis upp i pris, men de går heller inte ner.

Trots goda hyresnivåer tror mellan 25 och 30 % bland svenska fastighetsägare att fastighetspriserna kommer att falla under det kommande året, skriver Fastighetsägarna i rapporten.

Hur tror du att de generella fastighetspriserna kommer att utvecklas de kommande tolv månaderna?

– Jag tror att vi kommer att se en ganska lugn utveckling, i takt med inflationen.

Vad är bidragande till din syn på en oförändrad prisnivå?

– Mycket handlar om att transaktionsvolymerna inte kommer att bli så stora.

– Fastighetsbolagen idag är i allmänhet så väl kapitaliserade att de inte behöver sälja. Hade det varit så att man var tvungen att sälja fastigheter hade prisnivån säkert sänkts för sekundära objekt.

Svenska banker har generellt varit mindre benägna att låna ut till fastighetssektorn eftersom man följer de kapitaltäckningskrav som Baselreglementet förespråkar.

Hur finansierar fastighetsbolagen sina förvärv?

– Börsbolagen finansierar sina köp dels genom banklån men de emitterar även obligationer. Det förekommer också att man finansierar köp med egna aktier.

– Merparten av vår egen finansiering kommer från kapitalmarknaden, obligationer och certifikat. Det kan vi göra på grund av att vi är så pass stora och av marknaden anses vara en säker låntagare. Vi är inte beroende av förvärvsfinansiering för varje transaktion, utan kan med vår stora portfölj hantera transaktioner i den löpande verksamheten.

Kommer det växa fram alternativa finansieringsmöjligheter?

– Ja, det ser vi ju redan. Det är en fluga inom konsultbranschen att försöka hitta vägar för fastighetsbolag att finansiera sig och sina förvärv utanför bankernas kontroll – det görs bland annat genom att man försöker emittera säkerställda obligationer.

– Men det där kan även bli ett problem – bankerna finns till för att de bland annat är bra på keditbedömning.

– Det är dock inte alldeles enkelt att kortsluta banksystemet. Man försöker på grund av att det finns mycket pengar hos institutionella placerare som vill exponeras mot den svenska fastighetsbranschen. Att låna ut pengar till fastighetsmarknadens aktörer kan vara ett alternativt sätt att exponera sig mot fastigheter.

– Logiken är alltså att man samlar ihop pengar från institutionella investerare och lånar ut dessa till marknaden. Detta förekommer, men det är som sagt inte alldeles enkelt.

Internationella aktörer som vill finansiera?

– Vad jag hör på marknaden är att ”nu kommer det tyska banker hit igen”, men man ser väldigt lite av det. Norska och danska banker har däremot varit aktiva här i år.

Vasakronan är idag Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd överstigande 80 miljarder kronor i värde.

Regeringen sålde Vasakronan i juli 2008 till dåvarande AP Fastigheter för 41,1 miljarder kronor. Ägandet innehas idag av de fyra första AP-fonderna.