Nya villkor gråzon för mäklarna

– I en extrem marknadssituation kan man också utgå från att man får mer extrema avtal, konstaterar Christer Ståludd på Fastighetsmäklarnämnden, den myndighet som utövar tillsyn över mäklarna.

– Det är aldrig fel när mäklaren skapar klausuler så att marknaden fungerar, så länge det sker inom ramen för god mäklarsed. Man måste skriva ihop kontrakt som fungerar på just den marknaden för stunden.

Tänk om jag inte kan sälja min bostad när jag flyttar? Det blir svårare och svårare att bli av med sin lägenhet. Plötsligt lånar bankerna bara ut pengar på villkor att låntagaren själv får bra betalt för sitt boende.

– Det har varit ett villkor som alltid funnits med, men det har i princip aldrig använts, säger Jonas Lindell hos mäklarkedjan Notar.

– Jag kan tänka mig att det börjar användas mer nu. Står det inte i köpekontraktet så sitter ju köparen fast.

Har det hänt att köparen fastnat med två bostäder?

– Jag känner till några sådana fall. Det är extremt ovanligt, men det kan ju finnas massor av olika orsaker till att man inte kan fullfölja köpet.

Bankernas hårdare krav räcker för att göra många köpare försiktiga med att bjuda på villor och bostadsrätter.

Därför tvingas säljaren gå med på att ett påskrivet avtal rivs upp om köparen inte själv lyckas sälja. Köparen måste i gengäld lova att sälja om det dyker upp ett bud inom några veckor.

– Du villkorar både med pris och tid, säger Håkan Jåfs, en av sju mäklare hos Tradition Fastighetsmäklare i Stockholms innerstad.

– Annars blir ju säljaren låst för all framtid.

De som kan försöker rida ut svackan, men många tvingas acceptera lägre priser som är flera hundra tusen kronor lägre än innan sommaren. Mäklarna gör sitt bästa för att förmå köpare och säljare att komma till skott.

Kan säljaren acceptera ett lägre pris mot löfte om mer pengar ifall köparen får mer än väntat för sitt boende?

– Vi räknar med att det kommer att dyka upp nya problem i den fastighetsmarknad som uppstår nu, säger Christer Ståludd på Fastighetsmäklarnämnden.

Men Realtid.se kan inte hitta exempel på att villkorade priser redan tillämpas.

– Nej, den har jag aldrig varit med om, säger Håkan Jåfs.

– Det är ju väldigt kreativt sätt att tänka. Men det blir svårt för folk att suga in det. Här i innerstaden tror jag nog att det skulle kunna gå.

– Nej, det har jag aldrig hört talas om, säger Jonas Lindell på Notar.

– Man kan ju i princip villkora till vad som helst, men säljaren ska ju gå med på det.

Kan säljaren gå med på att upprätta alternativa avtal?

– Det får man absolut inte ha. Det är olagligt. Då är du ute på riktigt hal is.

– Det råder avtalsfrihet i Sverige, men det här ligger utanför ramen för vad en mäklare bör agera i. Det är inte förenligt med vad en mäklare ska göra att låsa affären kring en enda köpare, säger Hans Randmark, ordförande för branschorganisationen Fastighetsmäklarförbundet.

I stället rekommenderar han köparen att betala för en försäkring som täcker räntor och amorteringar för det dubbla boendet.

Fastighetsmäklarnämnden rekommenderar ingeting. Inte förrän den nya fastighetsmäklarlagen träder i kraft om något år får nämnden ge förhandsbesked. I dag kan nämnden bara ta upp fall som anmälts för prövning. Eftersläpningen är uppemot ett halvår för nya problem. Än så länge har inte nämnden fått anledning att pröva något av de nya beteenden som höstens prisfall orsakat.

– Låt oss utgå från att avtalen med ”en hoppande köpeskilling”, om jag får kalladet så, är lagliga, säger Christer Ståludd.

– Det är alltid så att mäklaren har ett ansvar för att handlingarna är giltiga. Annars är det ett allvarligt brott mot god mäklarsed.

Att det saknas förhandsbesked från myndigheterna är ingen ursäkt.

– Det ankommer på mäklaren visa större intresse för vad som gäller, säger Christer Ståludd.

– När det uppstår en ny marknad med nya spelregler, då ställs det nya krav på att mäklaren förklarar.

– Det är mäklaren som tar initiativet till själva klausulen. Då får han också ett stort ansvar för innehållet.

– Vi ställer krav på att klausulerna innebär ett klart handlingsmönster för hur parterna i affären ska bete sig. Hur de ska uppträda i en situation. När, hur, till vem och så vidare – så att det inte uppstår oklarheter på grund av tekniska detaljer.