Norsk storbank sågar Arnhults imperium

Realtid.se får tag på DNB:s aktieanalytiker Simen Mortensen i Oslo. Bankens tidigare riktkurs för Klöverns stamaktie var 28 kronor men nu sänks den till 23 kronor, att jämföra med att aktien i skrivande stund handlas i drygt 26 kronor.

Mortensen förklarar att sänkningen beror på att Klövern säljer ut allt fler särskilda så kallade preferensaktier som har förtur till en viss aktieutdelning före stamaktierna.

– I sina resultatrapporter beräknar Klövern resultatet per aktie fördelat på summan av antalet stamaktier och preferensaktier, men vid värderingen av stamaktierna anser vi att man måste ta hänsyn till preferensaktierna för att räkna ut resultatet för stamaktierna, säger han och pekar på att Klövern nu har utestående preferensaktier för nästan 3 miljarder kronor.

I dagsläget har Klövern 18,5 miljoner utestående preferensaktier och preferensaktierna ger en aktieutdelning på 10 kronor per år.

– Det betyder att av Klöverns förväntade nettoresultat på 460 miljoner kronor så avgår 185 miljoner kronor till utdelning på preferensaktierna. Det sätter press på Klöverns stamaktier och även aktieutdelningen för stamaktierna, säger Mortensen.

Istället anser han att Klöverns preferensaktier är ett intressantare investeringsalternativ än stamaktierna.

– Preferensaktierna har i dagsläget en börskurs kring 140 kronor och med en preferensaktieutdelning på 10 kronor per år blir det en direktavkastning (”ränta”) kring 7 procent per år, vilket är attraktivt.

Däremot anser Mortensen att preferensaktier är en dyr finansieringskälla för Klövern jämfört med att låna pengar genom att ge ut obligationer eller via bank, men att Klövern behövde ge ut preferensaktier för att öka sin soliditet (bokfört eget kapital delat med bokförda tillgångar). Stamaktier och preferensaktier räknas som eget kapital.

– Klöverns behov av att stärka sin balansräkning har tvingat fram utgivningen av fler preferensaktier, men det är en dyr finansieringskälla som sker på bekostnad av stamaktierna, säger Mortensen.

Hans favoritaktie bland fastighetsbolagen är istället NLP (Northern Logistic Property) som är börsnoterat på Oslobörsen men är på gång att byta till Stockholmsbörsen. Bolaget äger främst svenska fastigheter men även en fastighet i Danmark, och har en svensk företagsledning och redovisar sina resultatrapporter i svenska kronor.

– NLP-aktien handlas med stor rabatt. Börskursen ligger i dagsläget i 60 procent av bolagets substansvärde per aktie, säger Mortensen.

Värderingen innebär att bolagets fastigheter ger en direktavkastning på över 7 procent per år.

NLP är inriktat på lagerfastigheter.

Enligt Mortensen är fastighetsbolag generellt högre värderade på Stockholmsbörsen än på Oslobörsen, plus att handeln i NLP-aktien väntas öka på Stockholmsbörsen.

– Aktien har stor potential, säger han.

DNB:s analys av Klövern är en del av en 183-sidig lunta från banken om nordiska fastighetsmarknaden generellt och börsnoterade fastighetsbolag i regionen.

Enligt rapporten har DNB nedgraderat den nordiska fastighetsmarknaden till ”neutral”.

Hyresnivåerna uppges ha stigit under 2012 i de nordiska huvudstäderna tack vare begränsat utbud, men begränsad tillgång till kapital och investerarnas ökade riskaversion har lett till att det är högst efterfrågan på de allra bästa fastigheterna. Det har lett till att värderingsskillnaden mellan olika segment av fastighetsmarknaden nu är större än någonsin enligt rapporten.

För den som under dessa omständigheter vill investera i aktier i fastighetsbolag rekommenderar DNB enligt rapporten ett noggrant urval, så kallad ”stock picking”.

Realtid.se skrev härom veckan om Klöverns senaste utgivning av preferensaktier, vilket bolagets finanschef Britt-Marie Nyman kommenterade i den artikeln.

Realtid.se har sökt henne för kommentarer till DNB:s analys.