Miljardrabatt när Lehmans lyxkontor säljs

FRANKRIKE Kontorskomplexet Coeur Défense ”Hjärtat i Défense” blev förra året en symbol för fastighetsspekulationen i Frankrike. I mars 2007 köpte en fond, som ägs av den amerikanska banken Lehman Brothers, byggnaderna för 2,11 miljarder euro, alltså drygt 20 miljarder kronor. Det var då den hittills största affärstransaktionen av det här slaget i Europa.

Säljarna Unibail och Goldman Sachs gjorde en god affär, eftersom de sålde med en vinst på över 50 procent. Enligt ryktena ska övertagandet dessutom ha skett rekordsnabbt. Köpet ska ha spikats på tio dagar.

Redan då ansåg fastighetsexperter att affären var mycket riskfylld, eftersom lönsamheten på hyresinkomsterna beräknades till cirka 4,8 procent, vilket uppfattas som lite i sammanhanget.

Det handlar inte bara om Europas dyraste utan också om kontinentens största kontorskomplex. Coeur Défense ligger i affärscentrumet Défense väster om Paris och har ritats av den franske arkitekten Jean-Paul Viguier. Det består av två 180 meter höga torn och tre lägre byggnader i glas och stål, och har en yta på 350.000 kvadratmeter.

Sedan Lehman Brothers har gått i konkurs frågar man sig förstås vad som kommer att hända med fastigheterna.

Enligt franska mäklare skedde övertaget förra året, när fastighetsmarknaden nådde sin kulmen. Nu har tiderna förändrats och idag uppskattas värdet av Coeur Défense till mellan 1,1 och 1,8 miljarder euro. Den sistnämnda siffran uppfattas som ”i högsta laget”.

En försäljning skulle förmodligen innebära ytterligare en stor förlust för Lehman Brothers konkursbo.

Dessutom befarar man i Frankrike att utbjudningen av byggnaderna skulle ställa till med en viss kalabalik på fastighetsmarknaden, som sedan i september har drabbats av stiltje.

Däremot har Coeur Défense varit en lysande historia för fastighetsförvaltaren Unibail, som realiserade projektet 2001.

Unibail köpte marken i Défense under slutet av 90-talet till ett förhållandevis lågt pris. Säljarna, ett konsortium bestående av flera franska storbanker, hade betalat mycket mer i början av 90-talet. Men de var tveksamma på grund av den dåvarande fastighetskrisen och lyckades inte komma överens om vad de skulle göra med terrängen. Unibail lyckades däremot få området bebyggt på cirka två och ett halvt år.

Den amerikanska banken Goldman Sachs gick in som delägare i Coeur Défense så sent som i slutet av 2004, och sålde sin del till konkurrenten Lehman Brothers bara två år senare.