Finansinspektionen har en mycket enögd syn på hushållens balansräkningar

”Här kommer alla hoten på en och samma gång” sjöng visserligen inte den genialiske låtskrivaren Per Gessle, men om Finansinspektionens, FI, generaldirektör Erik Thedéen sjunger refrängen skulle han förmodligen byta ut känslor mot hot. 

Det är helt uppenbart att FI ser mycket stora risker och hot mot den finansiella stabiliteten i bostadsmarknadens starka utveckling. I ett tal häromdagen argumenterade generaldirektören för att amorteringskraven, som tillfälligt stoppats under pandemin, skall återinföras efter sommaren 2021. 

Samtidigt publicerade FI en ”analys” av riskerna med det rådande ränteavdraget för bostadslån och andra lån. Förslaget från FI är att sänka ränteavdraget från 30 procent till 20 procent. FI för ett lite märkligt resonemang om att de som drabbas enbart är befintliga bolånetagare. De som tar lån efter en sådan reform drabbas inte eftersom FI räknar med bostadspriserna faller vid en justering av ränteavdraget. 

Visst kommer priserna sannolikt påverkas negativt, men samtidigt stiger bostadskostnaderna för nya bostadsköpare. De som redan äger sin bostad via lån får en dubbelsmäll. Ingen vinner alltså, vilket inte heller är syftet. Snarare handlar det om Finansinspektionens vilja att få stopp på prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. 

Visserligen kan det vara rätt att minska ränteavdragen, men i kombination med att amorteringskraven återinförs 2021 försämras möjligheterna radikalt för framförallt unga människor och nyinflyttade till storstäderna, där priserna är som högst, att etablera sig på bostadsmarknaden. De som lyckas ta sig in på marknaden, men då omfattas av amorteringskraven (i värsta fall båda) samt högre räntekostnader efter skatt får en svettigare situation än tidigare som liknar en påtvingad fattigdomsfälla där stora delar av den disponibla inkomsten går till boendet med begränsade möjligheter att bygga upp ett eget kapital i hushållets balansräkning via finansiellt sparande eller bidra till den ekonomiska utvecklingen via konsumtion. Allt sparande går till amorteringar i hushållets enda tillgång och till en avkastning som är mycket låg, det vill säga bostadsräntan. 

Av någon anledning har Finansinspektionen en mycket enögd syn på hushållens balansräkningar där fokus ligger helt och hållet på skuldsidan. Helst skall den vara så liten som möjligt i linje med forne stats- och finansministerns Göran Perssons felaktiga och missvisande devis ”den som är satt i skuld är icke fri”, vilket inte stämmer om skulden är kopplad till en tillgångsmassa som ger högre avkastning än låneräntan. Ju mer diversifierad tillgångsmassan är desto bättre, men det verkar inte heller FI hålla med om. Utvecklingen under de senaste 20-25 åren visar också att belåning är en nyckelfaktor till snabb förmögenhetsutveckling för individen. 

Även om man brukar säga att bostaden är en investering så handlar ett bostadsköp egentligen om nyttomaximering eftersom bostaden inte ger ett kontinuerligt intäktsflöde (i varje fall så länge bostaden är avsedd för just eget boende). Däremot påverkas bostadspriserna av samma krafter som alla reala tillgångar, till exempel aktier och kommersiella fastigheter. Prisutvecklingen bygger helt och hållet på det extremt stora skiftet i räntemarknaden sedan 1990-talet. 

Det kan visserligen vara så att ränteutvecklingen gjort att bostads-, aktie- och fastighetsmarknaderna har en bubbelvärdering, men den som varnar för det bör samtidigt förklara varför räntorna skall stiga. Inget tyder ju på det i nuläget, snarare ser det ut som att ultralåga räntor kommer vara bestående under mycket lång tid. I praktiken har bostadskalkylen inte förändrats särskilt mycket över tiden, möjligen har preferenserna kring boendet förändrats så att fler väljer att öka andelen av disponibel inkomst som läggs på boendet. Grundkalkylen är dock ungefär densamma; ett visst belopp är bostadsköparen beredd att betala för sitt boende och priset varierar helt med storleken på räntan. 

Eftersom kreditgivningen till bostäder nu styrs av alla möjliga påbud, till exempel och ”kvar-att-leva-på-kalkyler” där bostadsköparen ”stresstestas” genom att individen måste klara betydligt högre räntor, till exempel 5 procent eller högre för att få låna. Det är kanske bra att kontrollera uthålligheten hos ett hushåll, men om 5-6 procent ränta skulle återkomma i den utvecklade delen av världen så kraschar alla tillgångsmarknader. 

Vän av ordning undrar därför varför FI och bankerna inte stresstestar hushållens finansiella tillgångar på samma sätt. Klättrar räntorna till 5-6 procent ligger alla aktiefonder, aktier och andra finansiella tillgångar extremt illa till. FI skulle kunna införa ett krav på att delar av individens sparande måste läggas på sparkonton med obefintlig eller usel avkastning hos storbankerna eller varför inte Riksbanken; bankerna kan ju gå omkull. Eller som Per Gessle uttrycker det: ”Jag borde ha förstått då när du tittade bort att allting har ett slut, att allt det vackra är kort.”