Alm Equitys resultat föll ihop

Det framgår av Alm Equitys resultatrapport för andra kvartalet 2012 som offentliggjordes under fredagen.

Enligt rapporten krympte bolagets resultat ihop till 8 miljoner kronor för kvartalet, jämfört med 31 miljoner kronor för samma kvartal 2011.

Alm Equitys affärsidé är att utveckla bostadsprojekt och vd Joakim Alm skriver i rapporten att bostadsmarknaden har varit ”fortsatt avvaktande”.

”En viktig orsak till denna försiktighet är bankernas begäran om högre kontantinsatser samt krav på köparna att först sälja sin gamla bostad innan de kan beviljas lån på en ny”, skriver Alm.

Bankernas agerande har enligt honom påverkat marknaden negativt.

Men samtidigt uppger Alm att det finns en långsiktig, underliggande trend med ”ackumulerad bostadsbrist, vilket förstärks av ”lågt bostadsbyggande och ökad inflyttning till storstäderna”.

”Inflyttningen till alla regioner där ALM är verksamt är positiv. Kombinationen inflyttning och ett visst uppdämt köpbehov kommer att leda till en ökad efterfrågan, men samtidigt också till en slagig bostadsmarknad med ryckiga byggstarter som följd.”

Alm Equitys intäkter nästan halverades till 78 miljoner kronor under kvartalet, men Joakim Alm skriver i rapporten att man inte ska stirra sig blind på intäktsnivån för ett enskilt kvartal.

”Alm Equitys försäljning av bostäder sker på bokningsavtal och redovisas först när dessa konverteras till bindande avtal. Detta leder till stora variationer i

redovisad försäljning mellan kvartalen då försäljningarna redovisas stötvis”, säger han i rapporten.

Just under det andra kvartalet sålde Alm Equity inga bostäder på bindande avtal, medan bokningsaktiviteten uppges ha varit god.

Efter kvartalets slut har konverteringar av bokningar till bindande avtal startat i Alm Equitys bostadsprojekt såsom BRF Bjäreterrassen och BRF Kevinge Strand. Per rapportdagen har 11 bostäder för 45 miljoner kronor tecknats på bindande avtal.

Under det andra kvartalet höll fyra bostadsprojekt på att byggas i Alm Equitys regi. Projekten omfattar över 400 lägenheter varav cirka 250 lägenheter i ett av projekten som avslutades under kvartalet.

”Vår målsättning är att hela tiden byggstarta en så stor del av portföljen som möjligt. Under hösten har vi goda förhoppningar att kunna byggstarta projekten Bjäreterrassen och Kevinge Strand”, skriver Alm i rapporten.

Bjäreterrassen är ett projekt i Torekov i Skåne som Alm Equity beskriver så här på sin hemsida:

”(…) ett modernt semesterboende med karaktäristisk Skånsk bykänsla – putsade hus med branta takvinklar och lertegel, samt med variation på husens storlek och färg. Allt utan kompromiss när det gäller ljus, rymd och bekvämlighet. Varje bostad omfattar en välplanerad och lättskött tomt, samt omringas av gatstensbelagda bil och gångstråk.”

Projektet bygger på en fastighet som bolaget köpte våren 2010. Fastigheten omfattar en äppelodling på fyra hektar samt tillhörande byggnader.

Bostadsprojektet hade redan inletts innan Alm Equity köpte fastigheten, och nu är alla tillstånd klara för byggrätter på 6 000 kvadratmeter för 85 lägenheter.

Alm Equitys ägarandel i projektet är 50 procent.

Projektet Kevinge Strand ligger i Stockholmsförorten Danderyd där bolaget köpte en fastighet under 2010 intill Danderyds golfklubb.

Det var klubben själv som sålde fastigheten som ligger sjönära.

Så här beskriver Alm Equity projektet på sin hemsida:

”På fastigheten avser Alm Equity att uppföra ett exklusivt bostadsområde inspirerat av engelsk arkitektur med radhus i tre plan. Den välkända arkitekten Thomas Sandell ritar husen vars utformning skall ansluta till områdets kvalité och karaktär.”

Tanken är att det ska bli 17 nyproducerade radhus samt ”två integrerade lägenheter i en befintlig flygelbyggnad i korsvirkesstil”.

Projektet Kevinge Strand är totalt på 2 000 kvadratmeter för 19 lägenheter, och Alm Equitys ägarandel är 45 procent.

Alm Equitys aktier börsnoterades i juni 2012 på Stockholmsbörsens småbolagslista First North.

Befintliga aktieägare sålde ut vanliga aktier och preferensaktier i bolaget för 30 kronor per ”vanlig” aktie och 60 kronor per preferensaktie.

I skrivande stund under fredagen ligger börskursen i 32 kronor per vanlig aktie, vilket gör att hela Alm Equity är värt drygt 300 miljoner kronor på börsen (exklusive preferensaktierna som är värda cirka 70 miljoner kronor på börsen).

Alm Equity har tillgångar bokförda till nästan 900 miljoner kronor per halvårsskiftet varav drygt 100 miljoner kronor i kassan.

Tillgångarna finansieras av ett eget kapital på drygt 300 miljoner kronor, räntebärande lån på 500-600 miljoner kronor samt högutdelande preferensaktier för 70 miljoner kronor.

Det innebär en ganska hög skuldsättning i Alm Equity, särskilt om bostadsmarknaden skulle vika. Teoretiskt sett skulle det räcka med att bolagets tillgångar minskar i värde med 30 procent för att Alm Equitys vanliga aktier skulle bli värdelösa (jämfört med nuvarande börskurs på 32 kronor).

De största tillgångsposterna i balansräkningen är exploateringsfastigheter bokförda till över 500 miljoner kronor och projektfastigheter bokförda till över 100 miljoner kronor.

Realtid.se får tag på Joakim Alm i efterhand.

Han anser inte att man som aktieägare har skäl att vara orolig över Alm Equitys fallande resultat under andra kvartalet 2012.

– Vårt resultat går upp och ned mellan kvartalen. Resultanivån beror på när vi produktionsstartar de bostäder vi säljer. Vår bostadsförsäljning sker stötvis.

För varje bostadsprojekt så inleds processen med att kunder får möjlighet att boka bostäder. Bokningarna kan pågå i flera månader tills dess att 75-80 procent av bostäderna i projektet är bokade.

Då blir nästa steg att konvertera kundernas bokningar till bindande avtal.

Och det är när det finns bindande avtal som man får bokföra det i Alm Equity som en bostadsförsäljning.

Därför kommer intäkterna i klumpar.

– Det är så vår affärsmodell är upplagd, säger Joakim Alm.

Exempelvis håller Alm Equity i skrivande stund på med att konvertera bokningar i bostadsprojekten Bjäreterrassen och Kevinge Strand till bindande avtal.

När försäljningsgraden sedan nått en viss nivå så sker byggstart av projektet som då kommer in i produktionsfasen.

På samma sätt har Alm Equity ett annat bostadsprojekt i Sundbyberg utanför Stockholm som heter Lampfabriken, där bokningarna nu pågår.

– Så det kommer att vara så hela tiden att vårt resultat varierar mellan olika kvartal.

Ska man tolka det som att ert resultat för tredje kvartalet 2012 blir bättre än det andra kvartalet?

– Det skulle kunna bli så, säger Alm.

– Det beror på i vilken utsträckning bokningar konverteras, och vi lyckas komma igång med något projekt.

Skulle det ske efter det tredje kvartalet, så kommer större delen av intäkterna istället under fjärde kvartalet.

Dessutom var fjärde kvartalet 2011 ett sådant kvartal där Alm Equity hade väldigt låga intäkter, vilket gör att det fjärde kvartalet 2012 kan se väldigt starkt ut i jämförelse.

– Men det är alltså inte helt rättvisande att jämföra kvartal för kvartal. Man måste titta på trenden över längre perioder, och exempelvis jämföra årsresultat. Då får man en mer rättvisande bild över utvecklingen.

Enligt Joakim Alm ska ett bostadsprojektföretag som Alm Equity analyseras av aktieinvesterare genom att man först ser på vilken portfölj av byggrätter bolaget har, hur stor portföljen är, vilka områden byggrätterna finns i, och hur priserna ser ut i de områdena.

I steg två kan man sedan titta på vilka marginaler bolaget har och räkna utifrån det.

Man kan titta på hur marknaden ser ut för försäljningen av bostäder, hur bokningsläget ser ut, och följa utvecklingen utifrån det.

– Ju mer bokningar vi får in, desto mer intäkter brukar vi sedan få.

I halvårsrapporten pratar dock Joakim Alm om ett avvaktande läge på bostadsmarknaden på grund av att bankerna är försiktiga med att ge bolån.

– Precis så är det ju, säger han och pekar på att förstagångsköpare av bostäder måste lägga 25 procent av köpeskillingen i egen insats.

Ska man då köpa en etta för 1 miljon kronor innebär det att man måste betala 250 000 kronor själv.

– Men många har inte sådana belopp själva, och väljer att istället hyra lägenhet i andra hand eller vänta tills de kan få hjälp av föräldrarna, eller tills föräldrarna kan hjälpa till via lån på sitt hus eller som borgenärer.

Fast enligt Joakim Alm är bokningsläget för Alm Equitys bostadsprojekt ändå ”väldigt bra”.

– Det tycker jag. Det ser bra ut.

Alm Equitys egna kapital (tillgångar minus skulder) är bokfört till drygt 300 miljoner kronor inklusive stamaktier och preferensaktier. Det kan jämföras med att bolagets värde på börsen (av stamaktier plus preferensaktier) är cirka 400 miljoner kronor.

Aktieinvesterare verkar alltså anse att Alm Equitys tillgångar är värda mer än vad de är bokförda till.

Finns det övervärden i era tillgångar?

– Ja, det brukar vara så för fastighetsbolag och utvecklingsbolag som vi.

För sådana bolag kan man enligt Joakim Alm räkna på värdet av tillgångarna utifrån antal byggrätter och vad det blir i form av lägenheter.

Exempelvis kan man utgå ifrån ett värde på 15 000 kronor per kvadratmeter för ett bostadsprojekt som telekombolaget Ericssons gamla fastighet vid Telefonplan söder om Stockholm som Alm Equity håller på att konvertera till bostäder.

Som byggrätter kan man där räkna med ett värde på 10 000 kronor per kvadratmeter vilket med den värderingen gör projektet med sina 500 lägenheter värt 500 miljoner kronor.

– Och ett projekt som det är i dagsläget bokfört som tillgång i vår balansräkning bara till anskaffningsvärdet.

Därigenom är Alm Equity inte som ett vanligt fastighetsbolag enligt Joakim Alm.

– Bolag som vi och JM har tillgångar i form av exploateringsfastigheter som är bokförda till sina historiska anskaffningsvärden, medan fastighetsbolag som Huvudstaden och Balder värderar upp värdet på sina fastigheter till marknadsvärdet varje kvartal. Så gör vi inte i Alm Equity.

Finns det inte risker med att skuldsättningen i Alm Equity verkar vara hög?

– Jag tycker inte att skuldsättningen alls är hög. De skulder vi har är h elt kopplade till projekt. Moderbolaget Alm Equity AB är obelånat. Alla skulder är kopplade till projekt som är ”stand alone”. De är egenfinansierade med lån.

– Så aktieägarna i Alm Equity kan känna sig ganska trygga. Moderbolaget Alm Equity AB har en soliditet på 95 procent. Det är obelånat.

Vd Joakim Alm själv var Alm Equitys största aktieägare i slutet av 2011 med en ägarandel på 51 procent enligt bolagets hemsida.

Han sålde ut en del av aktierna i samband med börsintroduktionen, men det var inte mer än en ägarandel på 0,3 procentenheter så att hans ägarandel sjönk från 51,34 procent till 51,04 procent.

– Jag har fortfarande nästan samma ägarandel.

Joakim Alms visioner för Alm Equity framöver är att fortsätta planera och bygga nya bostadsprojekt.

Som nämnt pågår projekt som Ericsson-fastigheten på Telefonplan med 500 bostäder, ett projekt i Alby ängar som kan bli 300 bostäder, ett projekt i Ektorp i Nacka utanför Stockholm med 350 bostäder, och ett projekt i Salem (Högantorp).

– Vårt mål är att bygga bostäder för våra byggrätter i planportföljen som utvecklas av oss i Alm Equity.

Ett fokus ligger på att strategiskt bygga upp bolagets landbank.

– Vår landbank innebär också ganska stora övervärden jämfört med våra bokförda anskaffningsvärden. Det är jordbruksmark vi köpt in som vi sedan detaljplanerar för med byggrätter.

Man kan exempelvis få köpa ett markområde för 15 miljoner kronor, och sedan planändra området med en indelning i 300 tomter där varje tomt blir värd 1 miljon kronor.

Det blir en god värdeökning även om det även är vissa kostnader förknippade med en sådan process.

– Så vi fortsätter att köpa mark på det sättet och bygga upp även den delen av Alm Equity.

Det låter som en ”money machine”. Finns det inga begränsningar i efterfrågan på bostadsmarknaden?

– Varje år flyttar det in 35 000 personer i Stockholm, medan det under det första halvåret 2012 byggdes 2 500 bostäder i Stockholm. Räknar man med att det flyttade in 15 000 personer under första halvåret ska det alltså jämföras med att det byggdes 2 500 nya bostäder. Och det står 170 000 personer i bostadskön i Stockholm.

– Jämför alla som flyttar in med hur mycket nytt det byggs. Alla människor måste ta vägen någonstans. Det byggs för få bostäder. Det finns en underproduktion vilket leder till en ganska stor efterfrågan på bostäder i Stockholm.

– Är man då ett bolag som vi som har byggrätter, kan man producera bostäder och öka intäkterna. Och därutöver bygger vi upp vår landbank.

Alm Equity har inget mål om att exempelvis uppnå en viss storlek inom fem år.

– Nej, vi har inget sådant mål. Men vi växer i en takt så att vi bibehåller vår finansiella stabilitet. Man måste se till att kunna finansiera och leverera det som ska byggas.

– Men vi har ganska bra finansiering. Vi har inga problem att få finansiering.

Alm Equity grundades år 2006 av Joakim Alm genom ett omvänt förvärv då bolaget TBook Holding AB med flygbokningssystem som affärsidé, köpte in sju fastighetsprojekt mot betalning med egna aktier.

Därefter namnändrades bolaget till Alm Equity.

Namnet Alm Equity har inget att göra med Joakim Alms efternamn utan ska uttalas som förkortningen A.L.M. som står för ”Arbitrage Leverage Management”.

– Det har att göra med att vi i Alm Equitys verksamhet gör arbitrage genom att ändra på användningen av en fastighet genom att konvertera från kontor till bostäder, eller tvärtom från bostäder till kontor. Det är hela grunden i vår affärsidé.

Finns det möjlighet till att något större bolag som JM köper Alm Equity?

– Ja, vi kan bli uppköpta av JM eller något annat bolag framöver.

Just JM kanske dock inte är intresserat enligt Joakim Alm, eftersom JM själva har en egen verksamhet som är ”exakt likadan”.

– Men däremot kanske vi blir uppköpta av något annat bolag som inte har en verksamhet som vår men behöver en plattform i Sverige.

Så ni kanske blir uppköpta av något uländskt bolag som vill etablera sig i Sverige inom er bransch via företagsköp?

– Ja, jag vet inte men det finns säkert många bolag som behöver en byggrättsportfölj som vår. Vi har en byggrättsportfölj och en landbank i Alm Equity.

Stora byggbolag som Skanska och NCC har också viss bostadsproduktion, men med lite annan profil än Alm Equity enligt Joakim Alm.

– Bolag som Skanska och NCC konverterar inte befintliga fastigheter till nya användningsområden. Det gör inte sådant, utan har oftast nyproduktion. Det är en skillnad från oss. Möjligen har Skanska och NCC konverteringar som komplement, men jag vet inte om det ingår i deras inriktning.

– Vi däremot ägnar oss både åt nyproduktion och konverteringar. Vi gör jättemycket konverteringar men även nyproduktion, medan Skanska och NCC bara gör nyproduktion och kanske 1 procent konverteringar. För oss kanske dock konverteringarna svarar för 70-80 procent av vår verksamhet.

Som exempel innebär den gamla Ericsson-fastigheten på Telefonplan en konvertering som Alm Equity genomför från kontor till bostäder.

– Vi använder den befintliga fastighetsstommen för att bygga om till bostäder, medan NCC i samma projekt kanske hade rivit hela bygget och uppfört nyproducerade bostäder istället. Det är en ganska stor skillnad.

Joakim Alm är gift med systern till affärsmannen Hans Pandeya som tidigare uppmärksammades när han försökte köpa fildelningssajten Pirate Bay.

Vad gör Hans Pandeya nuförtiden?

– Jag har ingen aning. Jag umgås inte med honom. Senast jag såg honom var år 2005.

Men ni är inte ovänner eller så?

– Nej, det är vi inte.