Obligationerna såldes in till Nord FK:s kunder via egna rådgivare och anknutna ombud. Men hittills har inga hus byggts och större delen av den ursprungliga Octego-koncernen har gått i konkurs med åtminstone en halv miljard kronor i skulder.

Obligationsinnehavarna ser ut att ha förlorat större delen av de investerade pengarna, men fortfarande återstår en rad fastigheter – varav många i princip är obebyggda.

Fastigheterna ska enligt Nord FK vara pantsatta och fungera som säkerheter för de obligationslån som rests åt bolag inom Octego-sfären.

Men när företagen i Octego-koncernen kraschade och obligationerna förföll utan att investerarna fick tillbaka sina pengar, dök det upp fler spelare som menade sig ha rätt till fastigheterna.

En av dessa aktörer är Serafim Finans. Kreditmarknadsbolaget står under Finansinspektionens tillsyn och har tillstånd att – precis som banker – ta emot inlåning från privatpersoner och företag med statlig insättningsgaranti.

För att förstå konflikten mellan Nord FK och Serafim Finans måste vi backa bandet till maj 2017.

Då skrev företrädare för Nord FK och Aspect Properties – ett dotterdotterbolag till Octego Group – under på ett obligations- och pantavtal som skulle inbringa 250 miljoner kronor i finansiering till en rad byggprojekt.

Av Aspect Properties prospekt framgår att det existerade säkerheter – panter – som skulle agera krockkudde om det hamnade grus i projektmaskineriet.

Bland dessa säkerheter fanns en rad i princip obebyggda fastigheter i Sälen. Av dokumentet framgår att ”som säkerhet för obligationslånet har pantbrev med bästa rätt i fastigheterna Vasaåsen Norra 5:572-5:588 pantsatts”.

Men faktum är att detta inte stämmer. När prospektet lanserades ägde två föreningar – W51 Vasaåsen 1 samt W51 Vasaåsen 2 – ovan nämnda fastigheter enligt Lantmäteriets uppgifter.

I maj 2017, när obligations- och pantavtalet signerades, fanns det heller inte några uppgifter om att föreningarnas fastigheter var pantsatta.

Istället ska Nord FK ha suttit på panter i form av aktier i bolag som tidigare sålt fastigheterna till föreningarna.

Panter till Promentor/Serafim

Det var först sommaren 2017 som Lantmäteriet registrerade att fastigheter som ägdes av ovan nämnda föreningar hade pantsatts.

Men då hamnade panten inte hos Nord FK, utan hos kreditmarknadsbolaget Promentor, numera Serafim Finans. Fastigheterna skulle fungera som säkerhet för ett lån om 15 miljoner kronor till Octego Group.

Enligt låneavtalet skulle pengarna användas av låntagaren Octego ”för den löpande verksamheten.”

Det innebär att bostadsrättsföreningarna W51 Vasaåsen 1 och W51 Vasaåsen 2 lämnade sina fastigheter i pant för ett lån som samma bostadsrättsföreningar aldrig skulle få se röken av – pengar som skulle användas till den ”löpande verksamheten” i en helt annan juridisk person.

Man kan också formulera det så att Promentor/Serafim accepterade panter som låntagaren inte hade någon kontroll över och som pantsättarna – bostadsrättsföreningarna – inte hade någon som helst affärsmässig anledning att ta ut.

Att panterna – och krediten – kan ifrågasättas blir ännu tydligare i ljuset av ett föreningstämmoprotokoll från juni 2017 som säger att pant endast får tas ut för uppförandet av föreningens hus.

Trots detta valde alltså Promentor/Serafim att godkänna krediten och av lånehandlingarna framgår att kreditmarknadsbolaget hade starka ekonomiska incitament att göra det. 

Uppläggningsavgiften uppgick till 750 000 kronor, årsräntan de tre första månaderna låg på 18 procent. Därefter, när lånet hade förfallit till betalning, kickade en årlig dröjsmålsränta om 34 procent in. Det innebär att – inklusive uppläggningsavgift – fick Promentor/Serafim in närmare 10 procent av det totala lånet på 15 miljoner på bara tre månader.

Catarina Göthberg, koncern-vd för Serafimgruppen, meddelar via mejl att bolaget inte kan redogöra för några detaljer med hänsyn till banksekretessen. Samtidigt menar hon att inga fel har begåtts.

– Vi känner oss helt trygga med att ha gjort allt korrekt i denna affär, skriver hon.

Samma person på flera stolar

Den som signerade låneavtalet med Promentor/Serafim var Joakim Blomqvist, hälftenägare i Octego Group och därmed storägare i Aspect Properties.

Men Blomqvist satt på fler stolar än så. Han företrädde också Aspect Properties – som medlem i föreningen – under en stämma i juni då man beslutade att ta ut ett antal panträtter i fastigheterna.

Han var också medansvarig för innehållet i obligationsprospektet och var den som skrev under på pantavtalet med Nord FK.  

Serafim kräver fastigheterna

Eftersom lånet till Octego aldrig återbetalades kräver nu Serafim Finans rätten till de pantsatta fastigheterna. Men det gör man via det helägda processbolaget KG12 som registrerades 2018 och som köpte fordran av Serafim Finans. Det ifrågasatta lånet och panterna flyttades alltså ganska snart ut ur det kreditmarknadsbolag som sitter på Finansinspektionens tillstånd.

KG 12 har dessutom köpt en annan fordran av finansbolaget IMH där förfarandet har varit likartat.

Panter har, genom bland annat Joakim Blomqvists försorg, upplåtits till IMH Finans av de fastighetsägande föreningarna för två lån på totalt 10 miljoner kronor. Dessa pengar har passerat föreningen men slussats till Aspect Properties där krediten använts för att betala upplupna räntor avseende obligationsskulden om 250 miljoner kronor.

Efter köpet av IMH:s fordran anser sig nu Serafim Finans helägda bolag KG12 även sitta på de panter som togs ut för lånet som gick till Aspect Properties. Totalt rör det sig om inteckningar på 25 miljoner kronor.

Lånekarusell

Det tycks som om ovan nämnda fastigheter har använts för att möjliggöra en lånekarusell som obligationsinvesterarna har haft noll insyn i – en lånekarusell som handlat om att ta upp nya lån för att så långt som möjligt skjuta de finansiella problemen på framtiden.

Granskar man Aspect Properties prospekt kan man dessutom ana att problem existerade redan vid tiden då Nord FK arrangerade obligationen om 250 miljoner.

130 miljoner, drygt hälften av det nya lånet, skulle användas till obetalda räntor och till att betala tillbaka två redan förfallna obligationslån.

Därefter skulle ett koncerninternt lån om cirka 20 miljoner återbetalas. Slutligen väntades emissions- och transaktionskostnader uppgå till cirka 20 miljoner. Av 250 miljoner kronor återstod alltså bara 80 miljoner kronor som skulle användas för att slutföra byggprojekten.

Den finansiella situationen i det bolag som skulle fungera som obligationslånets garant, borde också ha fungerat som en varningssignal för Nord FK:s kunder.

Garantigivaren – Aspect Properties moderbolag – gick med förlust och hade ett eget kapital som inte ens skulle ha räckt till att betala ut en normal månadslön – 42 729 kronor. Skulderna uppgick till 5 miljoner.