Fastighetsbolaget Eastnine har tagit över skyskrapan The Bridge i Warszawa, billigare än vad som aviserades i somras. Men affären ökar de räntebärande skulderna med 43 procent och trycker först ned intjäningen per aktie.
Eastnine pressade priset på polska skrapan – men skulderna växer snabbt
Det börsnoterade fastighetsbolaget Eastnine har slutfört förvärvet av 40-våningsskrapan The Bridge i Warszawa, enligt ett pressmeddelande. Det underliggande fastighetsvärdet är 285 miljoner euro, drygt 3,1 miljarder kronor.
Det är 15 miljoner euro lägre än när affären med den belgiska utvecklaren Ghelamco presenterades i juli, skriver Fastighetssverige. Då angavs värdet till 300 miljoner euro. Köpeskillingen blev 240 miljoner euro, mot preliminärt 260 miljoner.
Missa inte: Airbnb-dom ger Hyresgästföreningen rätt – men de får betala notan. Realtid
Mellanskillnaden mot fastighetsvärdet beror på avdrag för ytor där hyresgästerna ännu inte flyttat in, återstående hyresgästanpassningar och rabatter. Av köpeskillingen är 20 miljoner euro villkorade. Av dem hänger 15 miljoner på att Visas lokaler blir färdiga.
Warszawa blir största marknaden
The Bridge är 174 meter hög, blev klar 2025 och har 55 300 kvadratmeter uthyrbar yta. Den ligger 500 meter från Eastnines skyskrapa Warsaw Unit. Med förvärvet blir Warszawa bolagets största marknad, efter år av expansion från Baltikum.
Huset är uthyrt till 98 procent, till åtta hyresgäster. Bara 57 procent av de kontrakterade ytorna är dock inflyttade. Två hyresgäster dominerar och står tillsammans för 76 procent av ytan. Erste Bank Polska tar de 19 översta våningarna till sitt polska huvudkontor. Visa bygger en global teknik- och produkthubb.
”Polen fortsätter att växa snabbast i Europa”, säger vd Kestutis Sasnauskas i en kommentar.
Läs även: Polen talar om sabotage – Danmark om ryska hot. Dagens PS
Han har stöd i makrosiffrorna. Polens ekonomi har mer än fördubblats på tio år och har passerat Sverige i EU:s storleksranking. Svenska fastighetsaktörer har sökt sig dit tidigare, bland annat Heimstaden.
Banken är också hyresgäst
Förvärvet finansieras med befintlig kassa, 34 miljoner euro från refinansiering av lån i det befintliga beståndet och ett femårigt säkerställt banklån på 180 miljoner euro från Erste Group. Det är samma bankkoncern som äger huvudhyresgästen.
Missa inte: Kinas fastighetskris fördjupas – nytt slag mot lokalregeringarna. Realtid
Balansräkningen förändras kraftigt. Fastighetsbeståndet växer med 26 procent till 1,17 miljarder euro. De räntebärande skulderna ökar med 43 procent, från 492 till 706 miljoner euro, och räntekostnaderna i intjäningsförmågan stiger med 46 procent. Belåningsgraden går från 45 till 55 procent. Inräknat ett tillfälligt momslån, som ska betalas tillbaka inom kvartalet, blir den 59 procent.
Dipp innan lyftet
Eftersom många ytor ännu står tomma sjunker den ekonomiska uthyrningsgraden från 96 till 88 procent. Förvaltningsresultatet per aktie enligt intjäningsförmågan faller initialt från 0,31 till 0,28 euro, alltså 9 procent. När alla hyresgäster har flyttat in, vilket väntas ske i slutet av 2027, ska det stiga till 0,36 euro. Det är 18 procent över nivån före köpet. I juli var löftet 0,37 euro och 20 procent.
Placera var i mitten av september skeptisk till timingen. Enligt analysen ökar Eastnine skuldsättningen just när räntorna stiger, och vinsten per aktie lyfter troligen inte på något meningsfullt sätt förrän 2028.
