Två tyska projektutvecklare har fallit på en månad, och branschen frågar sig om fler står på tur. Det kan få konsekvenser för åtminston ett svenskt fastighetsbolag.
Tysk fastighetskris fördjupas – kan hota svenska pensionsmiljarder
Den 10 augusti ansökte Pandion AG om insolvens i egenförvaltning vid tingsrätten i Köln. Fem dotterbolag följde direkt, ytterligare elva projektbolag några dagar senare.
Utlösande faktor var en räntebetalning på bolagets företagsobligation som inte kunde betalas i tid, skriver Handelsblatt.
Missa inte: Hyresgästföreningen vill skrota skiljemannen – motparten säger nej. Realtid
En vecka tidigare förordnade Amtsgericht Hamburg en preliminär förvaltare för utvecklaren Peters Development. Frågan är om branschen står inför en andra konkursvåg.
Hur stor är krisen egentligen?
Frågan är dock hur stor krisen egentligen är. Enligt konsultbolaget Falkensteg registrerades 554 insolvenser i den tyska fastighetsbranschen under första kvartalet 2026, upp 13,5 procent mot kvartalet före. Men bland bolag med mer än tio miljoner euro i årsomsättning föll antalet från 13 till nio fall.
Christian Alpers, chef för Falkenstegs fastighetsverksamhet, förklarar mönstret med att stomsektorn i huvudsak har sin saneringsfas bakom sig. Vågen rör sig nedåt i värdekedjan, mot inredningsentreprenad och facility management.
Läs även: Tyskland satsade på öppenhet – nu har det blivit en svaghet. Dagens PS
Det som ligger kvar som strukturellt problem är refinansieringen. CBRE räknar med ett refinansieringsgap på omkring 24 miljarder euro för tyska kommersiella fastigheter 2026 till 2028, skriver Markt und Mittelstand. Enbart i år ska finansieringar om 82 miljarder euro läggas om.
Den svenska exponeringen
Tyskland är Heimstaden Bostads näst största marknad, med 29 751 lägenheter i sex av landets sju största städer och tyngdpunkt i Berlin och Hamburg.
Beståndet byggdes till stor del upp genom köpet av Akelius portfölj 2021. Bakom står svenska institutioner: Alecta, Folksamgruppen, Pensionsmyndigheten samt Ericssons och Sandviks pensionsstiftelser.
Missa inte: Rekordmånga villaaffärer i augusti. Realtid
Under 2025 fortsatte bolaget att sälja fastigheter, främst i Tyskland, där värdeutvecklingen varit svagast och marginalerna lägst. Det skedde inför låneförfall på omkring 33 till 34 miljarder kronor under 2026 och 2027, och som led i en plan att avyttra lägenheter för uppåt 20 miljarder, skriver Affärsvärlden. Bolagets IR-chef Cody Nelson har uppgett att skuldsättningen ska fortsätta minska för att säkra kreditbetyget BBB.
Strategin i Tyskland bygger på återuthyrning till optimerade hyror och selektiv privatisering, inte nyproduktion. Samma försiktighet har präglat de stora svenska bolagens byggtakt i flera år.
Att det tyska beståndet har en förvaltningsmässig baksida är sedan tidigare dokumenterat, Fastighetsnytts reportage från Berlin, beskrev förfall i delar av portföljen.
Två marknader, motsatta cykler
Smittan, om den finns, går inte via kreditmarknaden. Nordiska kreditspreadar sjönk i augusti, drivet av god riskaptit och inflöden till kreditfonder, och Heimstaden Bostad emitterade under 2025 stora volymer till successivt lägre spreadar, senast 500 miljoner euro på 5,5 år till 160 punkter över swap. Ett bolag som inte får låna ser inte ut så.
Risken ligger i tillgångarna, inte i finansieringen. Ett svenskt bolag med svenska pensionspengar bakom sig ska sälja tyska fastigheter för att möta förfall, på en marknad där bankerna drar sig ur och köparledet är tunt.
Frågan om vad Heimstaden-affären kostat de svenska institutionerna har ställts sedan 2023. Augusti gör den aktuell igen, av en ny anledning.
