Kris i nischbanken Collector, häktade chefer i Balder och ett rysar-ras i fastighetsbolagets aktiekurs under första kvartalet. Sällan har väl ett halvår varit så påfrestande för fastighetsmagnaten Erik Selin som de första sex månaderna av 2020. 

Men vi ska återvända till kriserna. Först kan konstateras att när guldgossen Selin stänger 2020:s böcker har han återigen gått på plus – om inget fruktansvärt oväntat händer under årets sista skälvande dagar. 

Erik Selins börsportfölj värderas i skrivande stund till cirka 40 miljarder, varav fastighetsbolaget Balder står för den absoluta lejonparten. Det är någon miljard mer än i slutet av förra året. 

Balders aktiekurs ligger visserligen på plus minus noll efter en stark återhämtning under årets sista tre kvartal. Men börsvärdet i tredje största innehavet – Sagax med vd David Mindus i spetsen – har samtidigt klättrat 13 procent sedan årsskiftet. 

Och aktien i K-fastigheter, Selins näst största innehav, har rusat 54 procent. 

K-Fastigheter – som nyligen meddelade att man tecknat avtal om förvärv av Finja Prefab, en rikstäckande aktör inom prefabricerade betongelement – har som affärsidé att bygga och förvalta hyresbostäder i Norden. Hyresbostäder betraktas som relativt corona-säkra investeringar, men att byggdelen skulle stå pall har inte känts lika självklart. 

– Hade byggandet stannat av så hade K-Fastigheter påverkats. En stor del av deras verksamhet är ju att man producerar bostadshus. Men nu har det inte blivit så – än i alla fall. Och jag tror inte det kommer att hända heller. Covid-19-vaccinet kommer förhoppningsvis snart och framåt våren och sommaren kanske det lägger sig, säger Erik Selin till Realtid.

Ett annat innehav som inte bara stått emot pandemin – utan faktiskt gynnats av den – är Evolution Gaming som Selin var med om att ta till börsen. Aktien har varit en megahit i år med en uppgång på hela 189 procent. 

Under året kom också beskedet att Erik Selin planerar att ta ännu ett företag till börsen – nämligen Swedish Logistic Property, SLP. Bakom bolaget står även fastighetsprofilerna Peter Strand, Mikael Hofmann och Greg Dingizian. 

Och det här är inte första gången som ovan nämnda fastighetsrävar samarbetar. 

–Greg Dingizian och Peter Strand har varit drivande i bolag som Victoria Park och Annehem Fastigheter. Jag har mest varit investerare. Vi har köpt saker ihop, säger Erik Selin. 

Ni har sagt börsnotering 2022. Kan det bli tidigare än så? 
– Det kan bara bli då eller senare. Det krävs tre års historik för Stockholmsbörsen. Och i vilket fall så behöver bolaget växa till sig. 

Varför gick ni ut med era börsintentioner i ett så tidigt skede?
– Vi fick in en annan ägare – Bergendahls. Och har man flera ägare så är det klart att det finns sådana som vill ha likviditet i sin investering. 

Bergendahls, som driver bland annat parti- och dagligvaruhandel genom butikskedjan City Gross, blev delägare i samband med att bolaget sålde sin fastighet i Hässleholm till SLP och fick betalt i aktier. Fastigheten inbegriper såväl Bergendahls huvudkontor som centrallager. 

”Vi vill alltid göra förvärv. Man tittar på investeringsmöjligheter, väger alternativen mot varandra och lägger till det som är bra för den långsiktige aktieägaren. Och om det är ett hus eller bolag är mindre viktigt.”

Erik Selin har också hunnit med att kasta sig in budstriden om norska fastighetsbolaget Entra. Inte som budgivare, snarare som en bromskloss för SBB:s och Castellums försök att förvärva bolaget. 

Selin har uttryckt att han gärna ser att Entra blir kvar på Oslobörsen. Ändå kan man inte låta bli att fundera över hans intentioner. Först meddelade Balder att man köpt 5 procent av Entra. Sedan blev det 10,01 procent av kapitalet och rösterna vilket innebär att ingen annan budgivare kan nå över 90 procent och tvångsinlösa resten av aktierna. 

Nu har SBB dragit tillbaka sitt bud samtidigt som Castellum, med ”bara” 8,2 procent av aktierna, ligger kvar. 

Är du intresserad av att bli större ägare i Entra?
–Det får vi se.

Finns det annat som lockar?
– Vi vill alltid göra förvärv. Man tittar på investeringsmöjligheter, väger alternativen mot varandra och lägger till det som är bra för den långsiktige aktieägaren. Och om det är ett hus eller bolag är mindre viktigt.

Nyligen publicerade Pangea Property Partners en rapport som pekade ut premievärderingen av fastighetsbolagen som orsaken till en ökad aktivitet på fastighetsmarknaden. 

– Efter corona-krisen värderas fastighetsbolagen återigen över sina bokförda värden. Och vid premievärdering börjar de privata bolagen fundera på att gå till börsen och de redan noterade bolagen får incitament att växa och köpa andra bolag, sa Mikael Söderlundh, analyschef och partner på fastighetsrådgivaren. 

Men Erik Selin säger sig inte bli mer intresserad av att göra affärer när marknaden är het. 

–Jag tycker det är svårare att förvärva om värderingarna är höga. Det är lättare att köpa billigt än dyrt tycker jag.

Det låter rimligt. Men ett argument är ju att med en hög värdering är det enklare att köpa med egna aktier.

–Ja, men du kan ju egentligen göra om alla aktier ligger lågt också. 

Höga värderingar är dock ingenting som präglat hela 2020. När corona-pandemin slog till på allvar i mars halverades Balders börsvärde innan det började vända.   

–Det har varit tufft för alla mer eller mindre. Särskilt i början när allt var så oklart, säger Erik Selin. 

Kursrasen orsakades bland annat av oro för att fastighetsbolagens hyresintäkter skulle ta stryk. 

– Det som har påverkats är hotellhyror som i viss mån är rörliga. Så där tappade vi kanske 10 miljoner i månaden. I den storleksordningen.

Och när regeringen ville ge sänkta hyror till desperata sällanköpsbutiker, restauranger och andra näringsidkare som drabbats hårt av coronakrisen, blev det inte heller bra. 

Stödet gick ut på att företag som tappat större delen av försäljningen skulle kunna få en halverad hyra. Halva hyresreduktionen skulle staten stå för, så länge fastighetsägarna stod för resten. Vid en hyresreduktion på 10 000 kronor alltså fastighetsägaren 5 000.

Om fastighetsbolaget inte vill ställa upp och sänka hyran, kunde alltså inte staten heller hjälpa. 

Det satte fastighetsbolagen i en knivig situation. Å ena sidan hade de aktieägarna att ta hänsyn till – och analytiker som applåderar de fastighetsbolag som lyckas bärga in större delen av hyrespengarna. 

Å andra sidan fanns blödande hyresgäster vars intäkter föll samtidigt som hyran skulle betalas i vanlig ordning.

Konflikten skapade rubriker och fastighetsbolag som Balder fick vid flera tillfällen axla skurkrollen. 

–Det var ingen bra konstruktion, säger Erik Selin. 

Men 2020 års besvärligheter började redan innan pandemin slog till på allvar, närmare bestämt i januari när nischbanken Collector tvingades göra en extra kreditförlustreservering om 800 miljoner kronor och skriva ned IT-tillgångar om 150 miljoner

Erik Selin, som äger aktier i Collector såväl direkt som via fastighetsbolaget Balder, hängde med på en brant kursnedgång. Som mest rasade aktiekursen 75 procent innan det vände. Hittills i år har nischbankens börsvärde halverats.

Selin vill inte kommentera Collectors värdering i dagsläget. 

–Jag har egentligen ingen uppfattning där. Så den frågan får du aldrig svar på av mig. Men jag tror Collector är bra på sikt.

Ekonomiskt har krisen i Collector inte utgjort någon katastrof för Selin vars portfölj är värd många gånger mer än nischbankens totala börsvärde. Men det ställde till med en hel del turbulens och sannolikt också oönskad publicitet. 

Reserveringen och nedskrivningen ledde till att banken tillfälligt bröt mot det så kallade kombinerade buffertkravet. Erik Selin och bankens grundare tillika dåvarande ordförande Lena Apler kallades upp till Finansinspektionen och på kort tid måste också en nyemission på 1 miljard kronor sys ihop. 

Det slutade med att Lena Apler lämnade företaget och att Erik Selin själv greppade ordförandeklubban. 

Nästa smäll kom kvällen den 28:e maj. Då fick Selin veta att Balders finanschef och bolagets ekonomidirektör begärts häktade misstänkta för grovt insider-brott. Mycket tyder på att den misstänkta handeln är kopplad till Collector-aktiens ras, även om åklagare Pontus Hamilton inte velat bekräfta detta. I går kunde Realtid också avslöja att Hamilton eventuellt kan väcka åtal under första kvartalet. 

Nu har bolagets ekonomidirektör lämnat sina uppdrag på Balder medan finanschefen återgått till sin tjänst. Båda nekar till brott. 

Åklagaren säger att han snart kan väcka åtal mot Balders finanschef. Hur ser du på det?
– Av den information jag tagit del av så kan jag inte se att det kan bli en fällande dom