En vanlig fråga under senare tid är vad som driver stigande bostadspriser. Två vanliga svar på frågan är att inkomster har ökat samt att räntan är låg. Men dessa svar handlar endast om efterfrågan och räcker inte för att förklara prisökningen. För att ökande inkomster och fallande ränta ska driva stigande bostadspriser krävs också ett begränsat utbud.  

Så vad är det som begränsar utbudet? De stora hindren i att ändra befintlig bebyggelse är en underdebatterad faktor. De stora hindren utgörs framför allt av restriktiv fysisk planering – detaljplanering, översiktsplanering etcetera. En villaägare får i allmänhet inte bygga ett flerbostadshus på sin tomt och en fastighetsägare i Stockholms innerstad får i allmänhet inte i någon större omfattning bygga på sitt hus eller riva det och bygga ett nytt högre. Avvikelser från detta mönster finns naturligtvis. Men den befintliga bebyggelsen är hårt begränsad i hur mycket den får förändras, särskilt när det handlar om ökad bebyggelse. 

Det finns skäl att begränsa förändringar i den redan byggda miljön. Förändringar kan för vissa personer vara till det sämre. Om huset på granntomten blir större finns risk att man får mer skugga eller insyn på den egna tomten. Mer skugga eller insyn är otrevligt i sig, men riskerar dessutom sänka värdet på fastigheten. Och det är antagligen få som vill ha tillbaka efterkrigstidens rivningshysteri. Men motviljan mot förändring i den befintliga miljön innebär att vi begränsar möjligheterna för bostadsutbudet att svara på en ökad efterfrågan. 

”Vi ser en ökad ojämlikhet i bostadsförmögenhet. Den ökade ojämlikheten kan anses icke önskvärd i sig. Men den kan också ge följdproblem som en sämre fungerande arbetsmarknad när arbetssökande inte bara måste ha rätt kompetens för ett jobb utan också ha förmåga att få tag på en bostad.”

Efterfrågefaktorer i kombination med begränsat utbud har därmed inneburit kraftigt stigande bostadspriser. För insiders – som redan äger ett boende i ett eftertraktat område – kan detta framstå som attraktivt. För outsiders – som antingen inte äger sitt boende eller äger det på fel ställe – är prisökningen mindre attraktiv. Vi ser en ökad ojämlikhet i bostadsförmögenhet. Den ökade ojämlikheten kan anses icke önskvärd i sig. Men den kan också ge följdproblem som en sämre fungerande arbetsmarknad när arbetssökande inte bara måste ha rätt kompetens för ett jobb utan också ha förmåga att få tag på en bostad.  

Vi har en avvägning att göra i den fysiska planeringen: Å ena sidan vill vi begränsa möjligheterna att förändra, bland annat av hänsyn till de som redan bor i den befintliga bebyggelsen. Å andra sidan leder begränsat utbud till ett antal problem: ökad ojämlikhet, sämre fungerande arbetsmarknad, färre bostäder i eftertraktade lägen.  

”En mindre bevarande-inriktad fysisk planering hade gett ett större bostadsutbud. Det i sin tur hade gett en mindre påtaglig bostadsbrist och en mindre extrem prisutveckling.”

Jag vill sätta fokus på avvägningen mellan bevarande och förändring av bebyggelsen: skenande bostadspriser kan inte förklaras av endast efterfrågefaktorer utan beror också på utbudsfaktorer där den fysiska planeringen är en central del. Och avvägningen mellan förändring och bevarande i den fysiska planeringen är inte huggen i sten. Det finns goda skäl till att man som villaägare inte får bygga ett flerbostadshus på sin tomt men det finns också goda skäl till varför man borde få göra det. Har den fysiska planeringen hittat rätt balans mellan förändring och bevarande? En mindre bevarande-inriktad fysisk planering hade gett ett större bostadsutbud. Det i sin tur hade gett en mindre påtaglig bostadsbrist och en mindre extrem prisutveckling. 

Man kan invända att vi borde bygga på mark där det inte redan är bebyggt. Men det råder brist på obebyggd mark. Vi har inte brist på mark generellt – endast en bråkdel av Sverige är bebyggt – men problemet är att det inte är intressant att bygga var som helst. Bostäder efterfrågas i åtminstone godtagbara lägen och det är betydligt svårare att finna mark/byggrätter i godtagbara lägen än vad man skulle kunna tro. 

Vi kan med infrastruktur förbättra lägen och kanske borde vi ha byggt mer transportinfrastruktur. Men samtidigt tycks det svårt att helt upphäva lägets betydelse med hjälp av infrastruktur. 

Man kan bygga ut en stad på två sätt: 

Det ena sättet är att förtäta och förändra den befintliga staden. Man förändrar befintlig användning av hus – exempelvis kan gammal industribebyggelse göras om till bostäder eller dåligt utnyttjad parkmark bebyggas – men det handlar också om att bygga på eller ersätta gammal bebyggelse med ny och tätare. Ett problem med detta sätt att bygga ut en stad är just att det är svårt att ändra bebyggelse eftersom de som redan bor där ofta ser problem med förändringar.   

Det andra sättet är att bygga utanför den befintliga staden, i perifera lägen. Fördelen är att man lätt kommer åt mark eftersom marken är obebyggd. Problemet är att staden kommer ha växtvärk långt innan det efterfrågas bostäder i periferin. Efterfrågan på bostäder i en stad växer inifrån och ut. Byggande i periferin innebär därför byggande där efterfrågan är betydligt klenare än vad bostadsbristen i centrala delar antyder.  

Att bygga i periferin innebär också att man tillför utbud där efterfrågan redan är relativt sett tillgodosedd medan man fortsatt håller nere utbudet i de lägen där det är mest efterfrågat. Detta ökar skillnaden mellan bostadsområden.   

Vad borde göras?  

Utred och debattera om den fysiska planeringen borde vara mer tillåtande i syfte att möjliggöra ett större bostadsutbud. 

Gör det möjligt för den som förändrar befintlig miljö att kompensera grannar som lider skada av förändringar. Kompensation skulle kunna minska motståndet mot förändring av befintlig bebyggelse. Sedan är det en delikat fråga att avgöra exakt utformning av en sådan kompensationslagstiftning. Men knappast omöjlig.

Den här typen av uppgörelser förekommer i begränsad utsträckning redan. Men det handlar då ofta om fall med aktörer som är stora nog att hantera den juridiska processen kring detta. Möjligheten att kompensera grannar borde utökas och förtydligas.

Olof Netzell
Teknologi doktor i bygg- och fastighetsekonomi