I Danmark kan du nu få 30-åriga bolån med en fast ränta till 0,5 procent eller om du hellre vill ­- till rörlig ränta. Är det någon svensk bank som erbjuder något som ens ligger i närheten? I Danmark kan du även teckna 30-åriga bolån som är amorteringsfria. I Sverige råder amorteringskrav. Så den danska bolånemarknaden är mer kundvänlig än den svenska.

Bolånemarknaden är och har varit svenska bankers guldkalv genom de senaste decennierna. Bankernas räntemarginal har de senaste åren legat på 0,7 till 0,8 procent. Jämfört med danska realkreditinstituts marginal är det nästan dubbelt så högt. Det kan man också se på svenska bolåneinstituts avkastning på eget kapital, som varit nästan dubbelt så hög under hela 2000-talet jämfört med avkastningen i danska realkreditinstitut.

Längre löptid på bostadsobligationer – gynnsamt för kunden

Finansieringen av bostadslån sker både i Sverige och Danmark genom obligationsmarknaden. Men det finns flera stora skillnader mellan hur detta görs i de två grannländerna. Danmark har en lång tradition av att ge ut 30-åriga bolån till fast ränta. Fram till 2003 skedde det med amorteringskrav, men därefter har det kommit ett större utbud av bolån som är såväl amorteringsfria som med rörlig ränta. Men nästan alla bolån har fortsatt en löptid på 20 eller 30 år. Löptiden på svenska bostadsobligationer är som regel mycket kortare, normalt på 2 eller 5 år. Eftersom majoriteten av svenska bolån numera är 3-månaders lån till rörlig ränta, så sker bankernas finansiering också med korta obligationer i ett rullande system.

En annan väsentlig skillnad mellan det svenska och danska bolånesystemet är att i Danmark är det i princip bolånetagaren som ger ut sin egen öronmärkta bostadsobligation genom realkreditinstitutet. Vid tecknandet av till exempel ett 30-årigt lån med fast ränta på 1 procent, så får låntagaren en dagsaktuell kurs på den obligation som lånet är kopplat till. För det aktuella lånet är den kursen idag cirka 97. Ju närmare 100 kursen ligger vid tecknandet, desto bättre för låntagaren. Men vid inlösen av lånet är det omvänt bäst för låntagaren ju lägre kursobligationen har då. Man kan när som helst inlösa lånet och är kursen lägre än vid tecknandet, så ger det en lägre återbetalning. Detta skiljer sig också från svenska marknaden, där det oftast blir väldigt dyrt att lösa bolån i förtid då banken tar ut kompensation för förlorad intäkt.

Lättare att komma in på bostadsmarknaden med danska systemet

Förutom en årlig avgift till realkreditinstitutet på 0,4–0,5 procent av lånebeloppet och en årlig ränta på 1 procent, så bestäms alltså den samlade kostnaden för lånet av obligationskursen vid tecknandet respektive vid inlösen. Bankerna kan alltså inte ta ut vilken räntemarginal de har lust till eller vad som tillåts av rådande konkurrenssituation under lånets löptid. Det skapar en trygghet för låntagaren.

Det danska bolånesystemet gör det också lättare för förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. När svenska banker gör kreditbedömningar idag ska bolånekunder klara en ränta på 7–8 procent, vilket känns verklighetsfrämmande med dagens nollränta. Danska bankers kreditvärdering vad gäller kundernas förmåga att klara framtida räntebetalningar bygger istället på de faktiska räntekostnaderna för bolånet, vilket känns rimligare.

”Det danska bolånesystemet gör det också lättare för förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. När svenska banker gör kreditbedömningar idag ska bolånekunder klara en ränta på 7–8 procent, vilket känns verklighetsfrämmande med dagens nollränta.”

Fler politiska initiativ vore önskvärt

Sammantaget så gynnar alltså det danska bolånesystemet kunderna mer än det svenska systemet där bankerna gynnas mer. Svenska Finansinspektionen (FI) vill att bankerna ska ha höga kapitalbuffertar och de skapas huvudsakligen med vinster från bankernas bolån, så från FI kommer det inte komma några idéer om att ändra det svenska bolånesystemet. 

Konkurrensverket anser att det behövs mer konkurrens på området, till exempel genom etablering av bolånefonder där försäkringsbolag och pensionsfonder kan gå in med kapital till långa bostadslån, vilket bättre matchar deras långa skuldåtaganden för pensioner. Från politiskt håll borde man kunna förvänta sig fler initiativ som pressar bankernas höga räntemarginaler på bolån och som ger bolånetagare liknande villkor som i Danmark.

Ola Hellblom