Det var i september som Boden kommun och SBB gick ut i ett gemensamt pressmeddelande och berättade om en stor affär och ett ”utökat samarbete”.

I korta drag gick överenskommelsen ut på att SBB köper Medborgarhuset för 31 miljoner kronor och investerar ytterligare 69 miljoner i fastigheten.

Parallellt med detta förvärvas Enter Galleria som invigdes 2009 och som beskrivs som ”Bodens mötesplats”.

Slutligen köps cirka 10 000 kvadratmeter BTA (bruttoarea) byggrätter i centrala Boden där SBB ska utveckla ett trygghetsboende om cirka 40 lägenheter. Enligt planerna ska också ett parkeringshus uppföras. I båda fallen blir kommunen hyresgäst – med 25-åriga hyresavtal.

”För Bodens kommun innebär affären en viktig och efterlängtad utveckling av stadskärnan både vad gäller boende i olika former men även i social infrastruktur”, meddelade kommunen i pressmeddelandet.

”Det känns oerhört glädjande att vi tillsammans med SBB hittat en långsiktig lösning där vi nu kan få ytterligare fart på utvecklingen och byggandet i Boden. Det är stora och omfattande projekt som kommer att ta lite tid men som också kommer att göra en stor och positiv skillnad för oss Bodensare”, kommenterade kommunalrådet Claes Nordmark, s.

Kommunens agerande ifrågasätts

Men ”affären”, som alltså är sammansatt av flera transaktioner och hyreskontrakt, har ifrågasatts av flera parter, däribland gruppledarna för liberalerna och vänsterpartiet i Boden. I ett överklagande till förvaltningsrätten yrkar de att kommunens beslut upphävs. De ifrågasätter bland annat att fastigheterna sålts utan att en oberoende värdering gjorts och utan att konkurrerande budgivare bjudits in.

SBB har alltså helt saknat konkurrenter i sina förhandlingar med kommunen.

”Bodens kommun ska överlåta fastigheterna till marknadspris, annars riskerar överlåtelsen att utgöra ett otillåtet statsstöd i strid med EU:s regler eller ett otillåtet stöd till enskild näringsidkare i strid med KL”, hävdar anmälarna.

Förvaltningsrätten konstaterar att kommunens beslut visserligen inte har föregåtts av ett öppet anbudsförfarande eller en oberoende värdering, men att kommunen i efterhand låtit göra en värdering som ger stöd för att de sålts till marknadsmässiga priser. Sammanfattningsvis avslår förvaltningsrätten överklagandena.

Men nu ifrågasätts kommunens agerande även i en anmälan till Konkurrensverket.

”Att ingå, som Bodens Kommun nu beslutat göra, ett 25-årigt hyresavtal på ett ännu inte uppfört trygghetsboende samt ett parkeringshus kan vara att betrakta som en förtäckt byggentreprenad och skall enligt LOU konkurrensutsättas i en regelrätt upphandling”, skriver anmälaren som uppger att de olika delarna i paketet är värda 150 miljoner kronor.

Enligt anmälan kan alltså kommunens löfte om att hyra trygghetsboendet samt parkeringshuset i 25 år ses som att kommunen i praktiken gett SBB i uppdrag att bygga dessa inrättningar. Mot bakgrund av detta borde kommunen ha gjort en offentlig upphandling i enlighet med LOU, Lagen om offentlig upphandling.

”25-åriga avtal – en förtäckt byggentreprenad”

Pär Cronhult är chefsjurist vid Konkurrenskommissionen som är en oberoende expertgrupp som startades av stiftelsen Den nya välfärden. Enligt honom har anmälaren rätt: De 25-åriga hyresavtalen avseende trygghetsboendet och parkeringshuset bör betraktas som en förtäckt byggentreprenad.

– Men den information jag har fått är detta en tydlig lagöverträdelse. Det är en förtäckt byggentreprenad som borde ha upphandlats. Bygget avser en specialbyggnad för äldreboende på kommunens initiativ, i syfte att täcka ett behov hos kommunen. Den finansiella risken ligger inte hos byggföretaget utan hos kommunen. SBB bygger inte det här äldreboendet eller parkeringshuset på spekulation utan de har försäkrat sig om att ta hem den här affären på 25 år.

Visserligen finns undantag när det gäller upphandlingsskyldigheten.

– I vissa fall kan man slippa upphandla när det gäller rena hyreskontrakt. Men det undantaget gäller bara befintliga byggnader eller byggnader som skulle byggas oavsett vad kommunen har för behov – där kommunen skulle vara en hyresgäst bland andra, säger Pär Cronhult.

Kommunen i dålig förhandlingsposition

Lagen om offentlig upphandling, LOU, finns bland annat till för att främja ett kostnadseffektivt användande av samhällets skattemedel; Sund konkurrens mellan företag om offentliga kontrakt ska minimera risken för att myndigheter betalar överpriser.

Men med bara en aktör att förhandla med – SBB – ser kommunen ut att ha hamnat i en dålig förhandlingsposition. Inte minst när det gäller hyresavtalen.

– Vi var positiva till större delen av affären med ifrågasatte de 25-åriga kontrakten, säger Johan Sellin, moderaternas gruppledare i Boden som befinner sig i opposition.

Varför blev det så långa kontrakt?
– Det var SBB som krävde det. Jag har själv aldrig talat med SBB. Men under diskussionerna uttryckte kommunalrådet det så att SBB hade framfört att 25-åriga kontrakt var förutsättningen för affären.”

Sa man att det var en förutsättning för hela paketet inklusive Gallerian ochMedborgarhuset?
– Ja, genomförandet av hela paketet var beroende av de 25-åriga kontrakten. Men 25 år är ju alldeles för lång tid. Det går inte att se 25 år framåt i tiden när man ska planera”, säger Johan Sellin.

Kommunalrådet Claes Nordmark försvarar samtidigt affären. I ett mej skriver han:

”Kommunen gör bedömningen att allt har gått rätt till och den bedömningen har även förvaltningsrätten gjort. Nu måste vi även se vilken bedömning som Konkurrensverket gör och det går det inte att spekulera om i ett så här tidigt skede i processen.”

Claes Nordmark har dock inte återkommit med svar på frågan om han – under de politiska diskussionerna – framfört SBB:s krav på 25-åriga kontrakt.