Varningsklockorna på den amerikanska bostadsmarknaden har återigen börjat ringa

Den svenska bostadsmarknaden i de större städerna har uppvisat en enorm styrka under pandemin. För “insiders” är prisstegringarna ljuv musik och på pappret har många bostadsägare tjänat mer pengar på sitt boende än vad lönearbetet har inbringat det sista året. 

På andra sidan Atlanten har prisutvecklingen på bostäder varit snarlik då samma efterfrågekomponenter är i spel som i Sverige; många vill ha en större bostad då även amerikanerna räknar med att arbeta hemifrån när pandemin förhoppningsvis klingar av. 

Däremot finns en faktor i USA som ”insiders” i Sverige gärna skulle se här också. Den febrila avkastningsjakten som förstärkts när obligationsmarknaden inte längre fungerar som en avkastningskälla har lockat institutionellt kapital till bostadsmarknaden. Hela bostadsområden som nyproducerats för försäljning till privatmarknaden har i stället köpts upp av investerare till priser som hushållen inte klarar. Syftet är förstås att hyra ut bestånden vilket blir allt lukrativare när priserna och därigenom hyrorna fortsätter klättra på hela bostadsmarknaden. 

Det finns riktiga storspelare inblandade i husjakten, till exempel är förvaltningsdelen av JP Morgan och förvaltningsbjässen Blackrock med i flocken som jagar avkastning på egnahemsmarknaden. Även fastighetsbolag är involverade, till exempel PCCP, som normalt sett investerar i främst kontorsfastigheter. 

”Investerarna är ju ute efter yield på sina tillgångsportföljer medan hushållen ”nyttomaximerar” utifrån sina kassaflöden. Den här trenden gör att många amerikaner tvingas hyra istället för att köpa, vilket givetvis är syftet från investerarnas sida.”

Förvärven i sig har en prisstärkande effekt eftersom delar av det nya utbud som kommer till bostadsmarknaden hamnar hos investerare istället för amerikanska hushåll. Det slår givetvis igenom på andrahandsmarknadens priser, vilket gör bostadsköpet än svårare och dyrare för den vanliga genomsnittsamerikanen. De som gnuggar händerna åt marknadsutvecklingen är framför allt många bostadsutvecklare som i flera kända fall, till exempel villaprojektet Amber Pines i sydstaten Texas men även flera projekt i Kalifornien, fått ut nästan dubbelt så mycket jämfört med vad medelklasshushållen skulle klara av att betala baserat på historiska avslut. 

I många ”finare” och populära bostadsområden, till exempel Texas, Florida och Arizona, runt om i USA säljs mellan 20 och 25 procent av alla nyproducerade egna hem till institutionella investerargrupper efter budgivningar där vanliga hushåll inte är inblandade då deras marginaler och kalkyler inte klarar prisbildningen. Investerarna är ju ute efter yield på sina tillgångsportföljer medan hushållen ”nyttomaximerar” utifrån sina kassaflöden. Den här trenden gör att många amerikaner tvingas hyra istället för att köpa, vilket givetvis är syftet från investerarnas sida. 

Det finns i princip, åtminstone i teorin, därför en risk för att det nygifta paret som letar nytt hus med trädgård blir utkonkurrerade av en avkastningshungrig institution. Enligt amerikanska markandsbedömare har detta nya kapitalflöde till, framför allt, villamarknaden varit en viktig komponent i att prisutvecklingen accelererat det sista året. De inflationsjusterade bostadspriserna är enligt Case-Shiller national home price index, ett mycket välanvänt och viktigt bostadsprisindex, tillbaka på de nivåer som uppnåddes strax innan den gigantiska bostadskraschen i USA 2008 – som resulterade i den världsomspännande finanskrisen. Därmed inte sagt att historien kommer upprepa sig även om många bostadsexperter i USA börjat skruva på sig med hänvisning till den investeringsdrivna institutionaliseringen av egnahemsmarknaden. Den här gången finns inte heller den vansinniga kreditgivningen, som präglade bostadsbubblan åren innan kreditkraschen 2008, till icke kreditvärdiga individer och som i princip byggde på att bostadspriserna inte kunde falla. Varningsklockorna på den amerikanska bostadsmarknaden har dock återigen börjat ringa. 

Det är inte första gången i närtid som institutionellt kapital suger upp stora bostadsbestånd. I samband med bostads- och finanskrisen hamnade enorma mängder bostäder hos kreditgivarna när bostadsägarna inte klarade finansieringskostnaderna. Det var dock ett tvångsmässigt övertagande och gällde framför allt begagnade objekt som ägarna tvingades överge. Den här gången handlar det istället om att egnahemsmarknaden förvandlats till ett investeringsobjekt. 

”Det finns dock flera politiska signaler som tyder på att hyrorna på nyproducerat kan tillåtas bli marknadsanpassade vilket skulle kunna öppna för en snarlik utveckling som i USA där stora och kapitalstarka institutioner börjar beställa och förvärva egnahemsprojekt.”

Under de senaste fem åren åren har värdet på och antalet bostäder som hyrs ut ökat mycket kraftigt. Tillväxttakten i single-family rental homes har varit radikalt högre än för totalmarknaden för enfamiljsbostäder. Detta gör att, framför allt, den unga genomsnittsamerikanen inte kan räkna med att bygga upp ett eget kapital i sitt boende på samma sätt som tidigare generationer.

Läget för unga svenskar är snarlikt då bostadspriserna skenat de sista åren. I kombination med de rigida amorteringskraven hamnar många i läget att de inte kan köpa en bostad.  I Sverige är många unga hänvisade till en dysfunktionell andrahandsmarknad (där priset ofta ligger över marknadspriset på grund av brist på objekt) då flera regelverk, till exempel hyresregleringen, försvårar inträdet även på hyresmarknaden. 

Det finns dock flera politiska signaler som tyder på att hyrorna på nyproducerat kan tillåtas bli marknadsanpassade vilket skulle kunna öppna för en snarlik utveckling som i USA där stora och kapitalstarka institutioner börjar beställa och förvärva egnahemsprojekt.

Trenden finns redan i Sverige, men inte på egnahemsområdet, där det blivit vanligare att pensionsförvaltare köper bostadsrättsprojekt som varit tänkta att säljas till allmänheten men istället omvandlats till hyresrättslägenheter. Det är en mycket lukrativ affär för bostadsbyggarna vilket tyder på ett enormt intresse för hyresmarknaden hos pensionsförvaltningsindustrin. Allt bostadsvolym som säljs på det här sättet kommer trycka upp priserna på bostadsrätter och villor.