Stark efterfrågan för fastigheter

De nordiska och brittiska fastighetsmarknaderna är de som har lett återhämtningen jämfört med resten av Europa, säger Gert-Jan Kapiteyn, fondförvaltare för fastigheter på Aberdeen Asset Management i en intervju.

Samtidigt medger han att prissättningen börjar bli lite problematisk utanför Eurozonen men att efterfrågan för tillgångsklassen fortfarande är enorm från investerarnas sida. Aktiemarknaden har visat starka siffror men även betydligt mer volatilitet på sistone och investerare söker både efter stabila inkomstkällor samt något som diversifierar portföljen.

– Från vårt perspektiv ser vi framför allt att det som driver aptiten är avkastningsaspekten. Det är vad investerarna letar efter. Räntemarknaden är för dyr och ger inte tillräckligt hög avkastning som kan täcka deras skuldnivåer och aktiemarknaden är svajig på sistone. Det här intresset ser vi inte bara från institutioner utan från en bredare bas och större geografisk omfattning.

– Till exempel har asiatiska investerare ökat sitt intresse för europeiska fastigheter. USA och Kanada har varit aktiva här länge och europeiska investerare börjar också bli det, säger han.

Det är ofta aspekter som att det är en stabil inkomstkälla som lyfts fram när fördelarna med fastighetsinvesteringar tas upp. Men marknaden är långt ifrån riskfri. Att den är mindre likvid än aktie- och obligationsmarknaden kan utgöra ett problem men en ännu större risk är att investerare ibland tenderar att använda sig för mycket av hög belåning.

– Vi har tidigare sett belåningsnivåer på upp till 80 till 90 procent av värdet vilket är väldigt farligt och ger ett för litet skydd om marknaden vänder. Numera ser vi belåning på 50 till 60 procent. Det rör sig inte om väldigt många fall men det introducerar definitivt mer risk till marknaden, säger Kapiteyn.

En sak som borde förbättras i Europa är att marknaden behöver skalas upp för att bli lika mogen som i USA. Det innebär i Aberdeens värld fler och större pan-europeiska fonder.

– Marknaden måste definitivt växa för att nå USA:s mognadsnivåer, där det finns fonder i miljardklassen. Vi är inte långt efter i Europa men det här är en del som måste förbättras.

Utbud av bra fastigheter, särskilt i mindre länder som Sverige har av andra aktörer nämnts som ett problem, eftersom allt fler bolag numera slåss om samma tillgångar. Till exempel tog globala TH Real Estates chef för Europeiska handelsfastigheter David Turner upp det in en intervju med Realtid.se redan förra året.

Aberdeens Gert-Jan Kapiteyn tror dock inte att utbudet i sig är problemet, utan priset på de tillgångar som finns.

– Till viss del kan jag hålla med men det jag tror de verkligen menar är att de kan hitta objekten, men inte till rätt pris. Det är jag mer orolig över. Men prissättningen är inte lika aggressiv i Norden som till exempel i Storbritannien, säger han.

På frågan om marknaden är övervärderad svarar Kapiteyn dock att Storbritannien och Norden börjar gå åt det hållet medan Eurozonen har en mer rättvis värdering. Problemet är att den senaste Greklandskrisen gjort många investerare motvilliga att gå in i området och de har i stället valt att stanna i säkrare marknader som de redan nämnda, samt Schweiz.

De sektorer som Aberdeen Asset Management finner mest värde i är logistik och handelsfastigheter. Dessutom är siktet inte på storstäder på grund av just den aggressiva prissättningen i marknader som Paris, Berlin och London, även om de inte är helt uteslutna ur strategin.

– Vi gillar städer som är steget under. De är inte huvudstäder men blir ofta förbisedda av större internationella investerare. På grund av det kan de ofta ge fördelar när det gäller avkastnings- och riskpremier, avslutar Kapiteyn.