Så säljer man ett slott

Jan Ulvenäs har ända sedan tidiga ungdomsår intresserat sig för byggnader med anor. Allt började med att mamman satt och spelade vid flygeln och berättade om hur det var när hennes mammas familj växte upp på ett större gods:

– Jag hade helt enkelt en mamma som tyckte om historia och det har hon fört över på mig. Och det har jag haft stor nytta av i rollen som mäklare. När man ska sälja slott gäller det inte bara att ha kunskap om skog eller allmänna kunskaper om fastigheters avkastning, utan man måste även ha en blick för arkitektur och tidsstilar, säger Jan Ulvenäs.

Fram till för sex år sedan var slott eller kulturfastigheter, som han hellre väljer att kalla det, framförallt en hobby. Men efter att han gick in i mäklarbranschen har han hunnit med att sälja tiotalet herrgårdar och slott.

I dagarna avslutade han försäljningen av Snogeholms slott i Skåne. Femton familjer visade intresse, varav ett handfull hörde av sig och ville vara med och buda. Men det är inte alla gånger som säljaren vill skylta med en affär.

Jan Ulvenäs har ofta så kallade underhansuppdrag när det gäller försäljningen av slott och herrgårdar, det vill säga där säljaren inte vill gå ut med annonser om att fastigheten är till salu.

Han tycker sig ha fått en känsla för hur trenden ser ut när det gäller just sådana fastigheter:

– För 25 år sedan fanns ett antal storbolagsdirektörer som köpte slott. Under senare år har vi sett att intresset för att bo i kulturfastigheter har vuxit stadigt, säger Jan Ulvenäs.

Det finns dock en viktig skillnad från förr. Den är att många som idag köper ett slott eller en herrgård vill ha helheten – det vill säga fastigheten med tillhörande skog, medan man tidigare ofta ville skilja skogen från fastigheten:

– Många ser skog som en bra investering.

Enligt Jan Ulvenäs är nyckeln till att framgångsrikt sälja ett slott att man känner till dess anor och historik. Här gäller det att som mäklare få köparen att inse vilka möjligheter som bjuds:

– Byggnaderna har ofta en väldigt lång historia och inte alltför sällan anor från 1700-talet. Så man får inte som köpare bli livrädd om man kommer in i en 400-årig fastighet som har renoverats massa gånger.

Vad gäller just Snogeholms slott i Sjöbo kommun hoppas Jan Ulvenäs att den nye ägaren gör om nuvarande hotell- och konferenscenter till det jakt- och drömslott det en gång var.

Då han ska prissätta ett slott baserar han det på två kalkyler. Den ena är en så kallad avkastningskalkyl där man beräknar vilka eventuella hyresintäkter eller andra intäkter som skulle kunna uppstå om slottsägaren hyr ut fastigheten eller delar av den. Den andra kalkylen innebär att man jämför med vad andra slott har kostat. Här väger man in läge, historia, själva fastigheten och tillhörande skog:

– Om inte alla bitarna stämmer in är det stor risk att man står där med ett slott som blir för dyrt. Då leder det inte alltför sällan till att det uppstår fukt i källaren eller att taket rasar in, säger Jan Ulvenäs

I Snogeholms fall hamnade slottet till slut på ett utgångspris på 27,5 miljoner kronor. Det här kan exempelvis jämföras med Wenngarns slott i Sigtuna, där prislappen ligger på 125 miljoner kronor. Slottet uppfördes av Magnus Gabriel de la Gardie 1670, men trots dess anor har Wenngarn förblivit osålt under lång tid:

– Wenngarn är en riktigt juvel. Det stora problemet där är väl att fastigheten är så stor att det finns många byggnader som skulle kunna skiljas av från slottet. I annat fall blir det svårt att få ekonomi i det hela och däri ligger nog nyckeln till att slottet har varit svårsålt, säger Jan Ulvenäs.

Ytterligare en nyckel till en framgångsrik värdering och senare försäljning av en slottsfastighet är att känna till de små detaljerna – att till exempel se att de öppna spisarna inte är de ursprungliga från 1700-talet, utan att de byttes ut på 1920-talet.

ESNY går ut rätt hårt ibland kring speciella objekt och sätter höga priser. Är det inte risk att ni får en missnöjd säljare om ni tvingas omvärdera priset?

– Man måste komma ihåg att priset i regel är resultatet av ett samarbete mellan marknad, mäklare och säljare och ibland vill den sistnämnda pröva ett visst pris, säger Jan Ulvenäs.

I Tom Alandhs dokumentär Det Goda Livet om Östermalmsmäklaren kunde vi se Alf Midbys exklusiva vanor. Sedan kom serien Mäklarna där Kjell Bergqvist och Cecilia Frode gestaltade en kanske inte så positiv bild av yrket. Hur är det i mäklarbranschen idag egentligen?

– Förr var det väl en form av bilhandlarbransch där män strax över 50-strecket gjorde fina pengar, men under senare år har det kommit in en allt större andel välutbildade unga människor i branschen och då framförallt kvinnor. Och det krävs faktiskt två års universitetsutbildning för att bli mäklare idag, säger Jan Ulvenäs.