Per Lindvall: Bostadsmarknaden allt närmare ett haveri

Svensk bostadsmarknad är tillbaka på ruta ett, eller om man så vill på 1930-talet. Vi har gått från ett subventionsdrivet bostadsförsörjningsystem, där staten bar en stor del av risken, från 40-talet fram till 90-talskrisen. Över till ett marknadsmässigt men kreditdrivet system fram till nu då det krävs en allt högre andel riskkapital. Problemet är liksom på 30-talet att nyproduktionen inte kommer att matcha de sociala behoven, då få enskilda aktörer kan bära denna risk.  

Det är uppenbart att de allt tuffare kreditrestriktionerna, från skuldtak, till amorteringar och senast skuldkvotstak i kombination med bankernas tuffare kreditprövningar har haft en dämpande effekt på boprisutvecklingen. Lika uppenbart är att de skärpta kreditkraven till stor del har slagit undan benen för nyproduktionen av bostadsrätter. Förklaringen är att förstagångsköparna helt enkelt inte kommer in på marknaden.

Byggföretaget Veidekke skriver i den senaste av sina ofta mycket läsvärda marknadsanalyser att nyproduktionen av bostäder i Sverige sannolikt kommer att i det närmaste halveras under de kommande åren i jämförelse med de nivåer som uppnåddes under 2016 och 2017. Veidekke tror inte att produktion av hyresrätter kan kompensera för detta, då detta normalt är en klart dyrare upplåtelseform för en bostadskonsument.  

Det senare förklaras till viss del av möjligheten för bostadsrättsköpare att göra ränteavdrag, men än mer av de avkastningskrav på eget kapital som en marknadsmässig fastighetsförvaltare har (även de kommunala bolagen numera). Stämmer Veidekkes uppgifter om att bankerna bara finansierar runt 60 procent av en nyproducerad hyresrätt så vill det till hyror på upp emot 3 000 kr/kvadratmeter och år för en lägenhet med en normalsvensk produktionskostnad på 40 000 kr/m2,  (17 500 kronor i månaden för en 2:a på 70 m2). Det är få hushåll som har vare sig betalningsvilja eller betalningsförmåga att klara det. Det är då att märka att mer än hälften av hyreskravet förklaras av avkastningskravet på eget kapital. Liksom fallet är på ägarmarknaden för bostäder, som vi kommer till nedan, så innebär det i praktiken att det bara är befintliga fastighetsägare med stora övervärden i sina befintliga bestånd som har förmågan att bygga nya hyresrätter.

För bostadsrättsmarknaden har kreditrestriktionerna satt in en rejäl käpp i hjulet på efterfrågan. Det handlar om de formella kraven på lånetak på 85 procent, amorteringskrav på 2 procent per år för lån överstigande 70 procent och 1 procent per år för lån överstigande 50 procent. Från och med i år även en extra amortering på 1 procent för de hushåll som överstiger ett skuldkvotstak på 450 procent. Men därtill kommer bankernas mera informella krav, vilket ofta innebär ett än lägre belåningstak, (högre egenkapitalandel) och inte minst tuffa kvar-att-leva-på-kalkyler, kalp.

Dessa gör att en mycket stor del av förstagångsköparna, som inte har byggt upp något eget kapital i sina tidigare ägda bostäder, i praktiken är utestängda både från nyproduktions- och successionsmarknaden.  

Veidekke spår visserligen inget större fall för bopriserna för de kommande åren, vilket kan förklaras av att boendekalkylen för de som klarar finansieringen är fortsatt mycket gynnsamma, med dagens mycket låga räntor. Det som kan kullkasta den prognosen är emellertid att det stora nettoutbud av bostadsrätter som kommer att färdigställas nu och de två kommande åren förutsätter att en stor mängd förstagångsköpare ändå kan ta sig in på köpemarknaden i något led i flyttkedjan.

För det är uppenbart att de numera vacklande bopriserna och en växande osäkerhet om vart de är på väg till stora delar har kullkastat den finansieringsmodell som har funnits på bostadsrättsmarknaden. Denna har byggt på att bankerna har krävt en hög försäljningsgrad, mellan 50-90 procent för att kunna få ett byggnadskredit. Men med ökade krav på förförsäljning har också tiden från säljstart till färdigställande dragit ut på tiden. För medan det är kostnaden, eller snarast de löpande utgifterna, för boendet som styr efterfrågan på färdigställda lägenheter, är förväntningarna om framtida bopriser avgörande för efterfrågan på förhandsförsäljningen. Det är uppenbart att det är den långa perioden av generellt stigande bostadspriser – från 2009 till 2017 – som har gjort det möjligt att få köpare att teckna sig för att köpa en bostad till ett fastställt pris med tillträde först om 3 år, eller mer, som har gjort denna finansieringsmodell och de senaste årens stora volymer möjliga. Egentligen har den ”stigandebostadsprisstoryn” från mitten av 90-talet fram till nu underbyggt detta, för att prata med Nobelpristagaren Robert Shillers språk. De korrektioner som har skett, dotcom-krisen runt 2001 och den senaste krisen 2008, har setts som bevis för att bostadspriser på längre sikt bara kan gå upp. 

Haveriet för denna finansieringsmodell innebär liksom för hyresrättsproduktionen att kraven på eget kapital för bostadsrättsutvecklare kommer att öka väsentligt. Det pressar upp kostnader och därmed priset på bostäder. Den mycket stora slagigheten i nyproduktionen av bostäder gör i sin tur att möjligheterna att ”industrialisera” byggandet för att pressa produktionskostnaderna blir mycket dåliga.

Kontentan av detta blir att ”inside- outsideproblematiken” på bostadsmarknaden kommer att bli akut, där de sociala konsekvenserna kan bli fatala. Men om marknaden inte kan eller vill bära risken för nyproduktion vem ska då göra det? Personligen har jag bara ett svar.