Ny stämning mot Oscar Properties

Den 15 januari 2016 ingick den 25-årige köparen ett förhandsavtal om en tvåa om 61 kvadratmeter i Oscar Properties planerade höghusbygge av Torn 1 vid Torsplan i Stockholm. Priset angavs till 5,8 miljoner kronor.

Som tidpunkt för upplåtelse anger avtalet med Brf Innovationen ett helt år: ”Preliminär tidpunkt för upplåtelse: Under 2017, dock senaste tre (3) mån innan tillträdestidpunkten”. ”Preliminär tidpunkt för tillträde” anges i samma avtal till ”Q3 2018 – Q4 2018”.

Köparen har valt att inte fullfölja affären med hänvisning till de tidsmässiga oklarheterna och yrkar att Stockholms tingsrätt fastställer att avtalet inte är gällande. Han yrkar ersättning för rättegångskostnader och öppnar för att senare kräva Innovationen på förskottet samt skadestånd för kostnader som uppstått till följd av det påstått ogiltiga avtalet.

Köparens ombud, advokat Jörn Liljeström vid Creo advokater, påpekar i stämningsansökan att ordet tidpunkt betyder ”en tid som inte har någon utsträckning”, alltså ett bestämt datum eller klockslag. Men hänvisning till kommentarerna till bostadsrättslagen påpekar han att lagen kräver en beräknad tidpunkt, angiven som ett datum och att ett tidsintervall i vart fall inte kan överstiga ett par veckor.

Advokat Liljeström framhåller också att förekomsten av en tidpunkt är avgörande för rätten att frånträda en upplåtelse om tillträdet blir försenat:

”Om uttrycket tidpunkt inte avsåg en tämligen exakt tid…skulle lagen vara tämligen innehållslös”.

Han skriver vidare att bristen på en beräknad tidpunkt innebär att förhandsavtalet är ogiltigt enligt 5 kap 4§ bostadsrättslagen.

Oscar Properties är ingalunda den enda bostadsutvecklare som tänjer på lagens skrivningar om tidpunkter.

– Bostadsrättslagen är en skyddslagstiftning för att värna privatpersoner, säger advokat Jörn Liljeström. Genom oprecisa skrivningar i avtalen försöker företagen utnyttja den svagare parten i avtalsförhållandet och hoppas komma undan med det.

– Den starka bostadsmarknaden som hittills har varit har gjort att fler producenter tar ut svängarna allt för mycket för att tjäna mer och mer pengar. Under uppgången förlorade ingen på det och ingen reagerade. Men nu när förluster uppstår framgår att riskerna skjutits över på konsumenterna. Det börjar med att byggen försenas, människor står med dubbla boenden, en marknadsdipp och ingen som helst kompensation från producenten som endast kammar hem vinsten men lagt över förlusten på konsumenten. Avtalen är skrivna så.  

Jörn Liljeström ser ett stort problem i att bostadsproducenter med ont om eget kapital vill gärna teckna förhandsavtal i ett tidigt stadium:

– Orsaken är att projektet finansieras med lån och det har gått att få lån först vid en viss täckningsgrad. Det ger incitament att försöka binda förhandstecknare även om det inte går att säga när projektet är klart. Då slirar företaget med tidsangivelserna för att själv ha frihet och struntar i att ange en viss tidpunkt för upplåtelsen genom att istället ange en längre tidsintervall. Det är då också vanligt att skjuta tillträdet ytterligare en tid framåt för att vinna ännu mer tid. Men lagen kräver att tidpunkt för upplåtelse anges, så de gör fel. Det är också fel att separera tillträdet från upplåtelsen i den höga grad som de gör utan att träffa särskilt avtal om det. Företaget borde vänta med att teckna förhandsavtal tills projektet är på riktigt och det är möjligt att ange tidpunkten för upplåtelsen och när lägenheten kommer kunna användas för att bo i.

För att köpare ska kunna vara trygga med att teckna sig för nyproduktion krävs att företagen väntar med att teckna förhandsavtal tills det är säkert att projektet blir av och när lägenheten är klar för inflyttning:

– För vem sitter på kontrollen? undrar Jörn Liljeström. Jo producenterna. Annars är det bara ett bara tjuv- och rackarspel där människors tillit missbrukas och de i stället tas som gisslan som säkerhet för företagets lån långt innan det går att beräkna en tidpunkt för upplåtelse eller ens vara säker på att projektet alls blir av.

Vissa bostadsutvecklare bokar upp intäkter redan vid tecknande av förhandsavtal och blåser på det sättet upp sina resultat med hjälp av bostadsrättsföreningarna som de kontrollerar.

– Det är bara luft, anser Jörn Liljeström. Det är obegripligt hur det kan vara förenligt med god revisionssed.

När väl upplåtelseavtalet är påskrivet har köparen små möjligheter att kliva av affären:

– Företagen brukar skriva in en klausul om att köparen accepterar förskjutet tillträde om bygget blir försenat, säger Jörn Liljeström. Köparna borde stryka den klausulen innan de skriver på.

Jörn Liljeström företräder också det par som för två månader sedan stämde Oscar Properties för ett oprecist förhandsavtal om en stor lägenhet vid Gärdet i Stockholm. Även där handlar det i första hand om att upplåtelsetidpunkten inte är tydligt angiven och att avtalet därför bör ogiltigförklaras. I andra hand handlar det om att Oscar Properties begått avtalsbrott genom att fördröja upplåtelse och tillträde och i tredje hand om rätt till frånträde eftersom huset inte var klart i tid.

– Det är alltid tråkigt när vi har kunder som av olika skäl inte kan tillträda sina bostäder och därför ensidigt väljer att häva kontraktet de har med oss men i detta fall ställer vi oss frågande eftersom vi levererat bostaden enligt tidplan och enligt vårt avtal. Bra nog så har vi i de flesta fall kunnat hålla urspungskunderna skadeslösa när vi tvingats att sälja om deras lägenheter. Vi känner oss trygga med att våra kontrakt, som följer branschstandard, är giltiga, säger Monica Nygren, kommunikationschef på Oscar Properties.

Av: Leif Holmkvist