"Många risker med husköp i Thailand"

Per Adebratt tröttande på livet som hitmakare och musikproducent åt alla från Meja till Tomas Ledin. Han drog till Thailand.

2001–2004 bodde han i Thailand och gjorde filmer åt turistnäringen. Phuket blev ett nytt hem för några år.

Tillbaka i Stockholm arbetade Per Adebratt bland annat med Orups comebackalbum som släpptes i fjol. Men Magaluf lockar inte.

Istället är Adebratt numera i huvudsak mäklare åt SEA Property International. Målet är att värva svenska kunder som är intresserade av att skaffa sig fastighet i Thailand. Fallgroparna är dock många.

– Fula fiskar finns det gott om i fastighetsbranschen. Det är mycket skitsnack därnere och det gäller att sila. Då och då träffar man på de här människorna som sitter i bakgrunden och ler. Oftast är det de som har mest erfarenhet. Felet många svenskar gör att de sätter sin tillit till de bittra glappkäftarna som sitter i hotellbaren och gnäller och varnar folk. Men tittar man på fastighetsmarknaden i Thailand är den helt utvecklad, säger Per Adebratt.

Utlänningar får inte äga mark i Thailand, förklarar Adebratt. Kreativa människor har dock kommit på kreativa lösningar för att utlänningar ska kunna ”äga” sitt hus eller mark. Många av de här lösningarna är i gråzonen.

– Vad många svenskar inte förstår är att man måste ha en advokat vid husköp i Thailand. I trygga Sverige ingår ju den typen av service när vi köper fastigheter via mäklare. Så är det inte i Thailand. När svenskar sedan struntar i att anlita advokat vid thailändska fastighetsköp kan det senare uppstå problem. Det kan man se många exempel på, som när en thailändsk kvinna låter hela sin familj flytta in i ett hus där en utländsk man i god tro låtit henne eller någon annan i hennes familj skriva namnet på kontraktet.

Per Adebratt berättar att ett av de vanligaste sätten att skaffa fastighet i Thailand att skaffa sig ett företag.

– Sedan äger detta thailändska företag den thailändska marken. Problemet är att som utlänning får du bara äga 49 procent av aktierna i ett företag. Då finns det förstås juridiska lösningar. Det funkar ungefär som A- och B-aktier – att du äger 49 procent men ändå har makten och kontrollen över företaget. Förut gjorde man så att en thailändsk medborgare köpte marken och satte sitt namn på pappret mot en betalning på kanske 500 bhat för att sedan avsäga sig ägandet.

Enligt Adebratt har den nuvarande militärregimen signalerat att den kan komma att ändra på systemet. FBA, the Foreign Business Act, kan komma att göras om så att villkoren för utländska personer att äga aktier i thailändska företag kan förändras.

– För alla dem som redan har köpt fastigheter genom företag kan det bli tufft. Om det går igenom får de kanske 1–2 år på sig att anpassa företaget efter de nya reglerna. Det pratas mycket om det i Thailand just nu, det har varit på gång sedan i februari. Men det kommer förstås säkert nya lösningar, nya juridiska gråzoner.

Det finns olika sätt för utlänningar att skaffa sig hus i Thailand.

– Det vanligaste sättet
är att leasa marken i 30 år. Om man sedan vill förnya kan man leasa på nytt i 30 plus 30 år. De första 30 åren är coola, då finns det dokument hos land office som bevisar markrätten. Det är de påföljande 30 plus 30 åren som är de viktiga att tänka på. Då handlar det om ett kontrakt som sätts upp mellan dig och markägaren. Vill det sig illa och om du har dett dåligt kontrakt med markägaren så kan han vägra att förnya att förnya leasekontraktet. Då hjälper det inte om du säger att du har leasekontrakt. Fine, kan markägaren säga, då tar vi det till domstol, säger Per Adebratt.

– Allt det här är så nytt i Thailand. För fem år sedan leasades de första markrätterna så det är 25 år kvar innan vi kan veta hur det går i sådana fall. Det behövs en tvist som löses. Innan dess finns det inget prejudikat. Du kan gå till advokat med ditt kontrakt och allt ser bra ut rent juridiskt sett. Men det har inget med myndigheterna att göra – det är bara mellan dig och markägaren. Alla kan hävda sin rätt.

Effekten efter tsunamin
och den sittande miltärregimen är två saker en utländsk intressent bör tänka på.

– Den stora trenden just nu på grund av den stora osäkerheten i Thailand är att köpa freehold. Det gäller egentligen bara lägenheter, så kallade condominiums. Vilket är stora lägenhetskomplex. Thailändarna bygger sådana och säljer 49 procent av ägandet till utlänningar. Då står den i den utländske köparens eget namn som äger den delen hela livet, säger Per Adebratt.

– Väljer man att köpa i form av gäller det att tänka på att det finns ett liv efter att du köpt leasehold – ett andrahandsvärde. Köper du leasehold minskar värdet efter säg tio år. Då har du ju bara 20 år garanterat kvar på kontraktet.

Något Per Adebratt vill att svenskar ska tänka extra noga på är hur fastighetsmarknaden kan komma att se ut i framtiden.

– Misstaget svenskar gör att köpa hus och lägenheter i charterghetton, områden som byggts upp för svenskar. Man får inte glömma att Thailand är en internationell marknad, att kunderna finns överallt i världen

och att prisökningen bygger på det. Ska man sälja vidare en fastighet i ett svenskområde så kan det vara svårt om svenskarnas intresse skulle falna. Vilken tysk eller amerikan skulle vilja flytta in i ett svensktalande område? Man ska inte stirra sig blind på det faktum att det finns restauranger med svenska köttbullar på menyn. Vad vi än tänker och tycker så är det trots allt en investering. Vem vet, om tre år kanske Thailand inte är så hett längre?