M&A-strategin fick Pandox att bli 100 gånger större

Det är i år 25 år sedan hotellfastighetsbolaget Pandox grundades av det statliga räddningsföretaget Securum som tagit över krediter från halvstatliga Nordbanken, som drabbades hårt av finanskrisen. Från några fastigheter av varierande storlek spridda över Sverige, värderade till 600 miljoner kronor, har Pandox idag en portfölj av hotellfastigheter värderad till 63,5 miljarder kronor i 15 länder. Under den perioden har bolaget också hunnit med att börsintroduceras, köpas ut och återkomma till aktiemarknaden.

– Från början fanns det överhuvudtaget ingen hotellfastighetsmarknad eller någon fungerande värderingsmodell, och bankerna ville knappt träffa oss, säger Pandox vd Anders Nissen, som lett bolaget sedan det grundades.

– Både finansiärer och investerare förstår oss mycket bättre idag, och vi har med vår historik visat att vi kan leverera. Samtidigt har hospitality och resor har gått från att ha varit något undanskymt till att stå för 10 procent av världens BNP.

Bakom tillväxten ligger rader av köp och försäljningar av hotellfastigheter i olika former.

– Vi har numera så pass välutvecklade strukturer vid förvärvsprocessen att det tveklöst ger oss konkurrensfördelar, säger Anders Nissen. 

– Inget annat nordiskt bolag har den internationella bredden och paneuropeiska plattformen som vi har. Många andra kan räkna på fastigheter, men det är inte alls samma sak som att räkna på hotellfastigheter.

Bolaget arbetar sedan länge efter den så kallade ”Pandoxmodellen”, där varje hotellfastighets kommersiella förutsättningar och prestationer analyseras. Det finns alltid en lång lista med frågor som handlar om allt från investeringar till vilken form av hyresavtal som är lämpligast och värdering av själva fastigheten. Inte minst har Pandox en databas med enormt mycket marknadsinformation sedan flera år. Och alla hotell i Pandox portfölj mäts ständigt mot flera relevanta konkurrenthotell på en rad olika områden.

– Om någon ringer mig en eftermiddag och frågar om jag är intresserad av att köpa ett hotell i Düsseldorf kan vi snabbt bakvägen räkna fram ett värde med hjälp av all den information som vi redan har lagrad i våra system.

Det finns hotell som riktar sig till internationella kunder, eller mer lokalt eller regionalt inriktade hotell. På vissa stora hotell i större städer är konkurrensen ofta knivskarp, och avkastningskraven hamnar en bra bit under vad Pandox kan acceptera. Bolaget vill hellre hitta underpresterande hotell där det finns möjlighet till förändringar, tänkbara köpare är färre och avkastningsmöjligheterna större.

– Vi arbetar som ett handbollslag, snabbt och målmedvetet med en fråga tills den är löst och tappar inte fokus på den, säger Anders Nissen, med ett förflutet som handbollsspelare i Kristianstadlaget Näsby IF.

– Det gäller att alla fokuserar på det som de är bra på. Vi har flera nyckelmedarbetare med lång erfarenhet, och den kontinuiteten är viktig.

Vid ett köp kan Pandox använda sig av fyra olika affärsmodeller, beroende på hur bolaget tycker att hotellfastigheten utvecklas bäst. Det vanligaste är omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra och delade investeringar. Men Pandox kan även välja att äga och driva hotellet med franchiseavtal, äga och driva under ett varumärke som bolaget självt skapar eller använda managementavtal. Detta även om Anders Nissen tidigare kritiserat managementavtal, som brukar innebära att fastighetsägaren står för investeringarna och operatören oftast får en andel av hotellets försäljning.

– De flesta arbetar bara efter en modell. Men vi skapar en skräddarsydd lösning för varje hotell, vilket vi är ensamma om i Europa.

Sedan comebacken på Stockholmsbörsen 2015 har Pandox köpt fastigheter för 25 miljarder kronor och tagit sig en på en rad nya marknader, samtidigt som bolaget sålt fastigheter för två miljarder kronor i Sverige och Belgien.

– Vi kan snabbt räkna ut vilka åtgärder som kan göras vid ett tänkbart hotellköp, och vilka åtgärder som kan förväntas löna sig. Vi kan strukturera om hotellen och affärsmodellerna i princip innan affären är klar så vi vet precis hur det ska se ut efteråt.

Ett exempel på en sådan i många stycken komplicerad affär var när Pandox i december 2017 köpte en portfölj med 37 hotell i Storbritannien och Irland för cirka 9 miljarder kronor. Affären skulle ske på bara nio veckor, och innebar bland annat att Pandox sålde en operatörsplattsform för 1 miljard kronor, slöt 20 nya hyresavtal, sålde vidare en del avtal och själv tog över driften av ett hotell. Förutom att Pandox kom in på en rad nya marknader förbättrade affären, som skedde i samarbete med den internationella hotellgruppen Fattal/Leonardo, snabbt resultat och kassaflöde.

Samtidigt finns det som vanligt risker och fallgropar.

– En utmaning är att behålla vårt team, säger Anders Nissen.

– Det har alltid varit ett prioriterat område för mig att arbeta med företagskulturen, den så kallade Pandox spirit. 

En annan utmaning är att det tillförs mer hotellkapacitet är någonsin. Så även om efterfrågan stiger så pressas intäkterna. Och i samband med förra veckans bokslut föreslogs sänkt utdelning.

– Vi vill hellre kunna använda pengarna till ytterligare förvärv, vi är övertygade om att det skapar mer värde för aktieägarna, säger Anders Nissen.