"Krediter är den nya hårdvalutan"

1. Alla talar börsras och eurokris, vad händer i fastighetssektorn just nu?

Erik Selin:

– Egentligen för tidigt att säga men min förhoppning är att svagare makro kompenseras av lägre räntor och att därmed prisbilden blir relativt opåverkad.

Marie Bucht:

– Vi ser ett fortsatt intresse för fastigheter som investeringsslag trots oroligheterna i vår omvärld. De utländska investerarna, som ökat sin andel av den svenska transaktionsvolymen under 2011, är fortsatt aktiva. Även hyresmarknaden står sig fortsatt stark då bristen på moderna yteffektiva lokaler i centrala lägen resulterat i hyres- och vakansnivåer i linje med de före finanskrisen.

Peter Leimdörfer:

– Stort intresse för sådana fastigheter som anses ha en hög kvalitet. Minskande intresse för fastigheter med hög risk.

– Den svenska marknaden är attraktiv i ett internationellt perspektiv tack vare starka statsfinanser och framgångsrika internationella företag.

– Den makroekonomiska utvecklingen kommer att styra utvecklingen på fastighetsmarknaden framöver. Är man optimistiskt lagd, kan man säga att situationen i Sverige är ganska positiv, eftersom vi har en viss tillväxt och får ”artificiellt” låga räntor på grund av situationen i södra Europa. Är man pessimistisk, så säger man att Sverige kommer att drabbas om skuldkrisen fortsätter att förvärras i USA och Sydeuropa.

Simon de Château:

– Kanske för tidigt att säga med hänsyn till att fastighetsmarknaden är trögrörlig, men det förefaller som om affärsaktiviteten gått ner betänkligt. I synnerhet gäller det fastigheter som inte uppfyller institutionella investerares krav, vilket bidragit till en ökad polarisering av marknaden. I förlängningen kan det förhoppningsvis leda till ökad aktivitet från banker med problemlån.

Fredrik Wirdenius:

– Jämfört med andra placeringsalternativ upplevs fastigheter just nu som ett mycket attraktivt tillgångsslag. Den svenska fastighetsbranschen ligger långt från krisens epicentrum den här gången. Visst finns det risker som till exempel en svagare hyresmarknad, men det finns också faktorer som är till branschens fördel, till exempel att räntan förmodligen blir lägre än vad man trodde bara för några månader sedan.

2. Vilka aktörer är det som driver affärerna?

Erik Selin:

– Både svenska och utländska men enligt mig nettoköp från svenska aktörer och nettoförsäljningar från utländska, dock värt att det även finns köpintresse från nya utländska aktörer – det är inte så ofta det framkommer i debatten?

Marie Bucht:

– Trots låga räntor är finansiering en trång sektor och tillgång till kapital är en nyckelfaktor för fastighetsinvesterare. De som driver affärerna idag är därför kapitalstarka aktörer såsom institutionella investerare och börsnoterade fastighetsbolag. Dessa investerare kan genom goda bankrelationer och ett gott track-record erhålla gynnsam finansiering.

Peter Leimdörfer:

– Trots (eller kanske på grund av) turbulensen på de finansiella marknaderna finns det ett betydande intresse för fastigheter. Det krävs mer eget kapital, eftersom bankerna har blivit mer restriktiva. Därför blir de parter som har mycket eget kapital, t ex institutionella placerare, tongivande. Ett antal internationella fastighetsfonder som investerar i lågriskfastigheter är också aktiva.

Simon de Château:

– I Sverige är det institutionella investerare och börsnoterade bolag som tillhör de mest aktiva köparna, samtliga inhemska. I viss mån svenska opportunister och utländska core-fonder också. På säljsidan är det främst danska K/S, mer eller mindre ofrivilligt.

Fredrik Wirdenius:

– Svenska institutionella investerare.

3. Åren med höga belåning hos bankerna spås vara över, hur finansierar man en fastighetsaffär idag?

Erik Selin:

– För att erhålla räntemässigt bra finansiering bör belåningsgraden ligga inom 75 procent, bostäder eventuellt en aning högre. Högre belåning går självklart att få men då blir den dyr.

Marie Bucht:

– Det mesta tyder på att de svenska bankerna kommer fortsätta vara selektiva i sin utlåning när det gäller både låntagare och objekt, kräva en betydande andel eget kapital och ha höga räntemarginaler. För stora kapitalstarka aktörer på fastighetsmarknaden är detta en konkurrensfördel, medan mindre aktörer kommer att få det svårare att få finansiering. Alla aktörer på fastighetsmarknaden kommer därmed inte spela på lika villkor – krediter kommer att vara den nya hårdvalutan på fastighetsmarknaden.

Peter Leimdörfer:

– Lägre andel lån. Högre andel eget kapital. Cash is king igen.

– Möjligheterna till lån från banker är fortfarande relativt goda. Om den internationella skuldkrisen fortsätter att förvärras, kan detta komma att förändras pga bankernas egna finansieringsmöjligheter försämras och att bankerna måste fokusera på att refinansiera befintliga kunder.

Simon de Châteu:

– Än så länge går det åtminstone att finansiera fastighetsförvärv, i alla fall om man har förtroende från bankerna, men på väsentligt lägre belåningsnivåer än för fyra-fem år sedan. Sedan går det förstås att göra bankrelaterade affärer. Då beror villkoren snarare på hur angelägen banken är om att finna en ny ägare till fastigheterna.

Fredrik Wirdenius:

– De som köper idag är främst de som har relativt mycket eget kapital att stoppa in.

4. Hur påverkar en inbromsande konjunktur hyror och vakanser det kommande året?

Erik Selin:

– Den som lever får se.

Marie Bucht:

– Sveriges starka ekonomiska fundamenta leder till en stabil sysselsättningsutveckling under de närmaste två åren. Detta kommer resultera i att hyrorna för kontor i bra lägen kommer fortsätta stiga, om än i lägre takt än tidigare. Störst tryck på hyresmarknaden förväntas ske i Stockholm CBD där vakanserna idag är mycket låga. Ytterligare drivkrafter för hyresutvecklingen i CBD är att nyproduktionen i det närmaste är obefintlig och kravet på goda kommunikationer ökar.

Peter Leimdörfer:

– Hyresuppgången kommer av sig. Naturligtvis påverkas fastigheter med konjunkturkänslig verksamhet, t ex vissa typer av handelsfastigheter, mest.

Simon de Château:

– Jag tror att många företag kommer att vara försiktiga med nyanställningar, i synnerhet inom handel och allt kopplat till de finansiella marknaderna. Men jag tror inte på några dramatiska effekter, utom möjligen vakanser i halvdana handelslägen, på grund av överetablering.

Fredrik Wirdenius:

– Om företag känner osäkerhet kring hur konjunkturen kommer att utvecklas så dämpas efterfrågan på kontor. Butikshyror påverkas negativt av en sjunkande privat konsumtion. Vi befinner oss just nu i en uppgång på hyresmarknaden och det är rimligt att tro att den gör en paus nu. Det är dock inte troligt att vakanserna kommer att öka kommande år.

5. Vilken var veckans viktigaste nyhet?

Erik Selin:

– Kommer faktiskt inte på det – ofta ser man långt i efterhand vad som var viktigt i slutändan och i regel är det stor skillnad mot vad man trodde initialt.

Marie Bucht:

– Sett till den svenska fastighetsmarknaden så var Norrportens förvärv av Hagaporten 3, ett bevis på att moderna och yteffektiva fastigheter i bra lägen har möjlighet att inbringa goda priser i dagens läge. Fastigheten, som har ÅF som största hyresgäst, är i stort sett fullt uthyrd, miljöcertifierad och belägen i ett etablerat kontorsområde – kvaliteter som idag efterfrågas av investerarna. Fastigheter i allmänhet, och i Sverige i synnerhet, framstår som ett attraktivt tillgångsslag både jämfört med börsmarknaden och den lågavkastande obligationsmarknaden.

Peter Leimdörfer:

– Jay-z har ett hemligt kärleksbarn med en modell från Trinidad.

Simon de Château:

– Att Newsec tycker att fastigheter är fortsatt attraktivt. Det var något av en kioskvältare.

Fredrik Wirdenius:

– Ha ha! Det måste vara artikeln om möten i onsdagens DN. Artikeln handlade om företagsmöten som har gått från tråkigt chefstal i stor hörsal till att handla om genomtänkta företagsmöten som ger bestående resultat. Vasakronan lyftes fram som ett gott exempel på hur ett sådant företagsmöte kan fungera och på vilket sätt det givit resultat.