Humlegården säljer Stureplansfastighet

Länsförsäkringars fastighetsbolag Humlegården säljer fastigheten Styckjunkaren 6 på Birger Jarlsgatan 12 i Stockholm för en icke offentliggjord summa till klassiska Stockholmsfastighetsföretaget Olov Lindgren. Magnus Björkander, teamledare i fastighetsjuridiska gruppen på advokatbyrån Magnusson, har biträtt köparen vid affären, som sker genom att det bolag som äger fastigheten byter ägare.

– Så är det ofta vid den här typen av affärer, bland annat eftersom säljaren på så sätt undgår reavinstskatt: det är reavinst på vinster vid försäljning av fastigheter, men inte vid försäljning av näringsbetingade aktier, förklarar Björkander.

Är detta ett tecken på att det börjar röra på sig i fastighetsbranschen?

– Ja, det är min uppfattning, både när det gäller transaktioner i den här typen av a-lägen och helt andra typer av projekt. Och yieldkraven börjar röra sig nedåt, vilket innebär att priserna går upp.

Han förklarar: ett lägre avkastningskrav från köparens sida sett innebär att han är beredd att betala ett högre pris. I kommersiella fastighetsaffärer är det så man resonerar, och inte i kvadratmeterpriser (som vid bostadsrättsaffärer).

Magnus Björkander säger på fråga om Polen – där Magnusson också är verksamma, liksom i Ryssland och Danmark – att fastighetsbranschen där är starkt på gång nu efter en period av lägre aktivitet. Detta grundar han i intern statistik han fått ta del av, statistik som beskriver hur de olika Magnusson-kontoren går.

Har du någon mer kommentar om affären?

– Nej, inte mer än att det var en trevlig affär utan spektakulära inslag. Olov Lindgren är en långsiktig och seriös fastighetsförvaltare utan ambitioner att göra snabba klipp.

Per-Arne Rudbert är vd på Humlegården. Han motiverar försäljningen med att Humlegården nu ägt fastigheten ett tag och uppgraderat den till högsta tekniska standard vad gäller klimat, och att det nu var dags att ”lämna över stafettpinnen”.

Som ett riskkapitalbolag ungefär, som köper bolag och förädlar dem och sedan säljer dem efter några år?

– Ja, ungefär så. Bra liknelse.

På Humlegårdens hemsida finns ett pressmeddelande om affären. Där står:

”Humlegården har ägt fastigheten utifrån ett evighetsperspektiv och utan tanke på framtida försäljning.”

Inte heller Per-Arne Rudbert vill avslöja försäljningspriset för fastigheten, men han håller med Magnus Björkander på Magnusson om att yieldkravet rör sig nedåt.

– Ja för bra lägen i innerstaden är det åtminstone tio punkter ned. För allra bästa läge i innerstan, med väl uthyrd yta till bra hyresgäster på långa kontrakt etcetera, det vill säga ganska säkra investeringar ligger yieldkravet på under fem procent.

Realtid.se räknar:

En kvadratmeterhyra på 5000 kronor per kvadratmeter och år och 1700 kvadratmeter ger hyresintäkter på 8,5 miljoner kronor per år, eller efter avdrag för ”3-400 spänn i driftskostnader”, som Rudbert säger att man ska dra av, runt 8 miljoner.

Ett avkastningskrav på fem procent ger – 8/0,05 – att fastigheten gick för 160 miljoner kronor.

Rudbert vill dock inte avslöja priset, utan uppmanar Realtid.se att ringa någon extern expert.

Realtid.se ringer en av fastighetskonsultbyråerna, där en värderingsexpert säger att metoden är korrekt men att antagandet om hyresnivå är i högsta laget.

– Men det är en svår fastighet att värdera, säger experten och hänvisar till att det är olika priser på olika delar av Birger Jarlsgatan, samt att han inte känner till fördelningen mellan butiks- och kontorsytor: butiker är väsentligt dyrare.

Efter samtalet och en stunds eftertanke justerar Realtid.se ned kvadratmeterhyran från fem till fyratusen per år (se excelfilen, och laborera gärna själv litegrann). Transaktionspriset sjunker då, med ett yieldkrav på 4,85 procent, till 128 miljoner kronor.

Vad ska ni göra för pengarna, Per-Arne Rudbert?

– Vi har inget tydligt mål för ögonen, men nu har vi mer beredskap för kommande affärer. Vi har ett väldigt fokus på fastigheter i innerstaden, men vill samtidigt ha viss dynamik i portföljen, så vi kan köpa nytt och förädla det.

UPPDATERING:

Tidningen Fastighetsaktien skriver i en analys av affären att Humlegården säljer på grund av att bolaget är förlusttyngt, och att fler ”obligationsfastigheter” sannolikt kommer att sälja framgent. Med obligationsfastigheter menar tidningen fastighetsbranschens motsvarighet till statsobligationer, dvs sådana som ger en nästan riskfri avkastning tack vare att det nästan alltid går att hitta bra hyresgäster till dem. Fina fastigheter i topplägen, med andra ord.

Fastighetsaktien uppskattar köpeskillingen till 144-153 miljoner kronor, vilket enligt tidningen motsvarar 85.000-90.000 kronor per kvadratmeter och utgör en hög nivå.