Från kolchoser till country clubs

Med den devisen försöker Carl Tottie och Tobias Murray locka svenskar att investera i rysk jordbruksmark som ska omvandlas till villatomter.

Det är en småkylig septemberkväll, och Realtid.se har infunnit sig i ett seminarierum på Hotell Anglais vid Humlegården i Stockholm. I lobbyn sitter branschtidningen Dagens Medias chefredaktör Rolf van den Brink med sin laptop. Ett 20-tal åhörare, mest medelålders män, är på plats i seminarierummet för att lyssna på två presentationer: jägmästaren Patrik Lingårdhs om en fond som ska köpa skog i Baltikum (se tidigare Realtid.se-artikel), och så Carl Totties om ”Realfond Ryssland”.

Namnet Realfond har inget med Realtid.se att göra, utan handlar om att investering sker i reala tillgångar i stället för i aktiebolag: investerarna blir delägare i ett aktiebolag, som satsar sitt kapital i före detta jordbruksmark som hör till numera nedlagda kolchoser. Marken konverteras sedan till villatomter, eventuellt i anslutning till exklusiva countryklubbar.

– Tänk er att Stockholm bara hade miljonprograms- och inga villaförorter, men en befolkning vars köpkraft är 60 procent högre än den är idag, säger Carl Tottie.

– Så är det i Moskva.

Marken Realfond Ryssland siktar på att förvärva ligger dock inte på Lidingö- eller Djursholmsavstånd från stan, utan mellan 10 och 40 mil utanför Moskva. Modellen är att mark från nedlagda kolchoser köps in och omklassificeras från jordbruks- till tomtmark – tomtmark är liksom i Sverige mycket dyrare; enligt Tottie runt fem gånger så dyr per kvadratmeter.

Arbetet Realfond Ryssland utgör består huvudsakligen av ”skosulenötning”: att ta den förvärvade marken genom de byråkratiska processer som krävs för att få den omklassificerad; något som även i Sverige är omständligt och kan ta flera år.

”Hur mycket går till mutor?”, frågar en åhörare.

– Ingenting, sånt vill vi inte befatta oss med, säger Carl Tottie.

Tanken är hur som helst att sälja in tomterna till rika Moskvabor som vill ha ett fritidsboende. Carl Tottie visar några fina naturbilder från områden som enligt honom är mycket eftertraktade bland naturintresserade ryssar.

– Därutöver har de kvar sin fina lägenhet inne i stan.

Styrelseordförande i Realfond Ryssland är Adam Fischer, vd för Catella Corporate Finance i Ryssland och före detta ansvarig för Ikeas markförvärv och tillståndsprocesser i landet. Fonden har hjälp av fem rådgivare, och tanken tycks vara att erbjuda kataloghus med varumärket Norrpada, som ägs av ett företag Tobias Murray grundat och Carl Tottie jobbat med, i anslutning till villatomterna. Carl Tottie visar på Andreas Murrays uppmaning upp hur det ska presenteras för ryssarna: med en fin bild, som även finns på Norrpadas hemsida.

Under presentationen redogör Carl Tottie för ett ”proven case”, ett liknande projekt som han och de andra i fondens managementbolag under 2006–2008 genomfört på två markområden 50 mil öster om Moskva. Under hösten 2008 såldes tomter med hus för drygt 100 miljoner kronor.

Än så länge har dock långt ifrån alla tomter i det så kallade ”proven case”-projektet sålts, berättar Tobias Murray för Realtid.se efter presentationen:

– Finanskrisen kom ju, och då avstannade försäljningen.

Realfond Ryssland tar hjälp av Mangold med emissionen, och courtaget är 2,5 procent. Till det tillkommer en förvaltningsavgift på 0,5 procent per år, och ett prestationsbaserat arvode på 20 procent av eventuell totalavkastning som överstiger 15 procent.

Efter mötet bjuds åhörarna, som under en dryg timme nu lyssnat på föredrag om baltiska skogar och rysk jordbruksmark, på wraps och vin utanför seminarierummet.