Frågan är inte om, utan hur länge fastighetsbubblan håller

I går kunde vi läsa om att investeringsbolaget Serendipity ska satsa på att investera i LSS -astigheter. Tidigare har Ilija Batljan börjat styra om ”spets- och volangspecialisten” Odd Molly mot logistikfastigheter.

Ilija Batljan har ju klivit fram en vit riddare på den svenska fastighetsmarknaden. För någon vecka sedan klev han in och räddade Oscar Properties (tillfälligt?) genom att ta över dess dotterbolag Nackahusen, som hade en obligation som skulle förfalla och som OP garanterat. Att Serendipity nu ska stöpa om den ”konservativa” fastighetsbranschen och köpa på sig LSS-fastigheter, är i mina ögon mer ett fattigdomsbevis och ett tecken på megalomani.

Det är inget nytt grepp att stöpa om bolag som har gjort slut på affärsidéer och pengar till fastighetsbolag. De numera firade börsbolagen Balder och Klövern började sin bana som börsbolag genom att ta över de havererade IT-bolagen Enlight och Adcore. Förutom börsplatserna så fick man en hög förlustavdrag med på köpet.

Backar vi bandet till 80-talet så var det legio hos i princip alla större konsult- och tjänsteföretag att också bygga upp ett ”substansben” i form av en fastighetsportfölj. Tänkt J&W, Scandiakonsult, Pronator och allt vad de hette. Vinsterna från konsulttjänster sågs som något flyktigt, där konsulterna och därmed dess generade vinster kunde gå på dagen. Substans var stadigt och stabilt.

Dåtidens byggbolag skulle inte bara bygga fastigheter utan även bygga upp egna portföljer med fastigheter, substans.  Byggboomen under 80-talet med svällande orderböcker genererade en mycket god likviditet och varför samla denna i en kassa när den kunde placeras i ”realsäkra” fastigheter.

Det pumpades då upp en rejäl fastighetsbubbla som slutade med en mycket rejäl krasch. Visst Riksbanken under Bengt Dennis, men framför allt Urban Bäckström hällde några extra kilo salt i såren på fastighetsbranschen och hela landets ekonomi genom att hålla styrräntan och realräntan på extrema nivåer under brinnande kris.

Men kraschen då var oundviklig. Synen på fastigheter som investeringar nyktrade till. Jag blev uppringd av dåvarande huvudägaren i det börsnoterade fastighetsbolaget Lodet, som var på väg att säljas till kommunala Svenska Bostäder 1992. Ulf Ahldin avslutade samtalet med orden: ”Oss emellan, fastigheter, det är mest ruttna stammar.” Och efter att ha arbetstränat som gårdskarl och rådgivare i en privat fastighetsverksamhet under ett tiotal år kan jag se att det perspektivet har en viss bäring.

Fastighetsinvesteringar är inte ”rocket science”. Det som gör det svårt att göra skillnad är att det är makroekonomin som styr lönsamheten. ”Fastigheter det är 90-100 procent makro”, som en välkänd svensk fastighetsprofil uttryckte det. Det handlar då mest om ränta och belåningsmöjligheter, men även konjunkturella och strukturella förändringar som den enskilde fastighetsägaren, inte ens Castellum, eller Erik Selin, har någon makt över.

Eller tvärtom!  Det är detta som gör det så lätt. Alla kan lyckas! De fallande räntorna och det massiva likviditetsskapandet som den växande kreditmängden har skapat en termik för fastigheter som har gjort den oslagbar som investering och ”värdeskapare”.  Och om tillräckligt många tror på en sak så blir det en religion. De svenska översteprästerna i denna religion heter Erik Selin och Ilija Batljan. Likt Moses i öknen så slår de sin stav mot klippan, men i denna version kommer det ut guldkalvar i form av K-fastigheter och Odd Molly, som blivit Stockholmsbörsens variant av Tesla.

Men i mina ögon är denna ”hype” närmast ”avgudadyrkan”. Fastigheter och andra finansiella värden som lämnat den underliggande ekonomin bakom sig är inte hållbart. Jag delar den amerikanske ekonomen Jeremy Levis analys att vi befinner oss i ett ekonomiskt tillstånd som kan beskrivas ”bubble or nothing”.

En bubbla är förstås bättre än inget, men frågan är inte om, utan hur länge bubblan håller.