Därför bör en försämring av ränteavdragen även följas av en nedtrappning av beskattningen av ränteinkomster

Den svenska bostadsmarknaden har under pandemin varit ett ymnighetshorn för bostadsinsiders. I flera delsegment, till exempel villor i storstädernas närförorter, har priserna rusat med 20-25 procent på ett drygt år. Lyfter man blicken ytterligare finns det många exempel på villor som köptes för fyra-fem år sedan för 6-8 miljoner kronor som under viruspandemin sålts för 12-16 miljoner. En sådan blixtsnabb förmögenhetsutveckling lockar naturligtvis fram “säljaren” hos många bostadsägare, i synnerhet som alternativkostnaden för det egna hemmet blivit extrem när belåningsgraden fallit dramatiskt. Eget kapital är ju som bekant betydligt dyrare än lånat. 

Nu börjar dock prisfasaden uppvisa oroande sprickor. Prisutvecklingen har stannat av under sommaren och på vissa uppblåsta delmarknader faller priserna, låt vara att det handlar om låga ensiffriga procenttal. Bostadsmarknaden har helt enkelt blivit “överköpt” (det påminner om den flödesstyrda jakten på aktier som drivit upp Stockholmsbörsen med mer än 25 procent 2021) av pandemirelaterade skäl; till exempel att människor vill öka sin bostadsyta när stora delar av befolkningen arbetar hemma. När allt fler är på väg tillbaka till ett mer normalt arbetsliv minskar viljan att växla upp bostadsytan och därmed krymper efterfrågetrycket på den typ av objekt som upplevt störst prisuppgångar. 

Naturligtvis skapar den här typen av svävande uttalanden osäkerhet hos alla parter på bostadsmarknaden. Vad är det som gäller?

Minst lika betydelsefullt, om inte mer, är dels att de mycket rigorösa och plågsamma amorteringskraven (som temporärt stoppades under 2020 av pandemiskäl) återinförs i slutet av augusti, dels att allt mer tyder på ränteavdragen för lån kommer förändras och försämras när regeringspartiet socialdemokraterna bytt fot i frågan tidigare i år. Att döma av retoriken från regeringen handlar det om en “nedtrappning” av ränteavdragen från den nuvarande nivån på 30 procent. Sannolikt finns det nu tillräckligt stöd i riksdagen för att förändra rätten till ränteavdrag, vilket skrämmer aktörerna på bostadsmarknaden. 

Naturligtvis skapar den här typen av “svävande” uttalanden osäkerhet hos alla parter på bostadsmarknaden. Vad är det som gäller? Bostaden är trots allt livets största investering för de flesta människor. Därmed inte sagt att en nedtrappning eller ett avskaffande på kort eller lång sikt är fel. Snarare tvärtom. Det är, lite beroende på vilken filosofisk skola individen tillhör, omoraliskt att stimulera risktagande och konsumtion via belåning.

En försämring av ränteavdragen bör även följas av en nedtrappning av beskattningen av ränteinkomster som också är 30 procent. Det handlar om neutralitet i beskattningen. Om detta tiger socialdemokraterna som ylat om höjda kapitalskatter på senare tid för att få bukt med “orättvisorna” i samhället. 

Problemet är att svenska hushåll har en internationellt sett mycket hög belåning. Alla förändringar av ränteavdragen får därför betydande effekter på bostadsmarknaden och konsumtionen. Hela den svenska ekonomin riskerar att påverkas negativt om/när ränteavdragen reformeras. Å andra sidan finns det inget bättre tillfälle att förändra villkoren för ränteavdragen än när bostadsräntorna är rekordlåga; en nedtrappning med 1 procentenhet “kostar” mindre för låntagaren när bostadsräntan är drygt 1 procent jämfört med 3 eller 5 procent. Å andra sidan är räntenivån och storleken på skulderna kommunicerande kärl. Det betyder att nettopåverkan på det belånade hushållet visserligen blir negativ men mindre än om justeringen sker vid högre räntor än idag. 

Ett stort bekymmer vid en successiv avveckling av ränteavdragen är att deltagarna på den  svenska bostadsmarknaden under mycket lång tid haft med sig ränteavdragen i bostadskalkylen. I kombination med att den globala, och svenska, centralbankspolitiken sedan finanskrisen skapat en ultralåg räntemiljö har synen på belåning förvridits.  Lån till bostäder är ju i princip gratis i en historisk kontext. Därmed sagt att den svenska bostadsmarknaden idag av allt att döma är betydligt känsligare för villkorsförändringar och stigande räntor än tidigare i historien.  

En fördubbling av av de korta bostadsräntorna till 2,5 procent, vilket är en fortsatt låg nivå historiskt sett, skulle få förödande effekter på bostadspriserna och sannolikt leda till en synkroniserad krasch för alla tillgångspriser.

Framför allt blir en förändring av ränteavdragen en stötesten för nykomlingar på bostadsmarknaden, främst unga, och de som är i färd med att försöka ta sig in på en upphettad marknad. För långväga insiders är sänkta ränteavdrag, och amorteringskravspolitiken, ett försumbart problem. Skillnaden mellan outsiders och insiders förstärks om ränteavdragen justeras. Det är ingen bra politik eftersom den skapar ytterligare ekonomisk splittring i samhället. 

Möjligen skulle det gå att införa riktade ränteavdrag för unga och högt skuldsatta bostadshushåll, men det kräver att staten har en fullständig bild av hushållets och individens balansräkning annars finns det uppenbara risker för stora problem med “freeriders”. I socialdemokraternas tankevärld finns riktade bidrag som en lösning. Ett exempel är utökade barnbidrag för familjer med stora lån. Ett märkligt förslag eftersom det lär leda till att det skapas fler ekonomiskt trängda bostadsägare med barn; varför inte jobba mindre för att få extra bidrag som går till att betala räntorna på bostadslånen eller utöka lånen för att renovera eller bygga till bostaden och samtidigt få mer i barnbidrag. 

Samtidigt uttrycker Finansinspektionens chef Erik Thedéen i media fortsatt djup oro för bostadsmarknadens framtida påverkan på den finansiella stabiliteten. Det finns nästan en fixering vid bostadspriserna hos generaldirektören. Visserligen finns det inget förslag om ytterligare skärpningar av de två amorteringskraven, men det skulle inte förvåna om Finansinspektionen för diskussioner med regeringskansliet om nya strukturåtgärder för att komma åt den skenande prisutvecklingen; en utveckling som helt och hållet är kopplad till den internationella och inhemska centralbankspolitiken. Detta trots att de nuvarande amorteringskraven är en fattigdomsfälla för nykomlingar och unga på bostadsmarknaden. 

Allt tyder alltså på att Finansinspektionen och regeringen trappar upp sina åtgärder att förhindra en växande skuldutveckling hos hushållen. Det stora hotet är dock att inflationstrycket i den globala miljön fortsätter uppåt. Räntemarknaden har hittills, vilket sannolikt bottnar i att centralbankerna fortsätter sina kvantitativa lättnader trots att ekonomierna växer så det knakar, ryckt på axlarna åt hastigt stigande priser och lyssnat på centralbankerna som hävdar att pristrycket är temporärt.

En fördubbling av av de korta bostadsräntorna till 2,5 procent, vilket är en fortsatt låg nivå historiskt sett, skulle få förödande effekter på bostadspriserna och sannolikt leda till en synkroniserad krasch för alla tillgångspriser. Det är detta de internationella centralbankerna vill undvika till varje pris, samtidigt som Finansinspektionen och politiken gör allt för få bostadsköpare att spara till mindre än 1 procents ränta. Vi lever i en märklig tid.