Bostadsmarknaden högst dysfunktionell – staten behöver ta på sig en större roll

Ersätt och fasa ut reavinstskatten med en löpande beskattning, skapa incitament, typ investeringsbidrag, för den som vill bygga och hyra ut en instegslägenhet i din befintliga bostad. Det skulle driva utbudet. Därtill bör vi återinföra ett statligt garanterat topplån för nyproduktionen av bostäder, oavsett upplåtelseform. Kraven på egenkapitalfinansiering, såväl tillgång som avkastningskraven, är en mycket starkt hämmande faktor idag. Statsfinanserna är inte det vi ska vara mest oroliga för idag. Tvärtom.

Det är allt mera uppenbart att vi nu står mitt uppe i många väldiga sociala och därmed politiska utmaningar som pockar på stora beslut. ”Business as usual” och ”vänta och se” är ingen bra lösning, utan riskerar bara att vi trampar ner oss allt djupare i dyn.

Klimatkrisen och en omställning till ett mera hållbart samhälle för att både sänka och hantera de risker som ett allt mera ”radikaliserat” klimat ger upphov till är naturligtvis den största, mest övergripande och svåraste frågan. Men för att kunna hantera denna på ett koordinerat och någorlunda framgångsrikt sätt så måste vi också lösa ut andra spänningar, som under lång tid har byggts upp i samhället.

Att politiken skapat sina egna låsningar där allt fler målar in sig i sina egna hörn är ingen vacker syn.

Att politiken skapat sina egna låsningar där allt fler målar in sig i sina egna hörn är ingen vacker syn. Rätt många svenskar skulle säga att kriminalitet, integration och migrationsfrågan är det mest akuta problemet. Många svenska politiker har också plockat fram banjon för att ackompanjera en allt högljuddare ”vi-och- dom”-kör, där refrängerna ibland har en kuslig taktfasthet. Ingen kan förneka dessa problem, men det finns olika lösningar på dem. Och en ekonomisk rationell målbild för ett land som Sverige, med vår demografi och med den allt större försörjningsbördan för en åldrande befolkning, måste vara att ge den uppväxande generationen och alla svenskar, oavsett bakgrund, bättre förutsättningar att komma in på rätt sida och bli en del av den samhällsbärande konstruktionen.

En mycket viktig del av detta är att ge unga vuxna svenskar, både de som är födda här och de som tagit sig hit senare, bättre möjligheter att för det första ta sig in på den reguljära bostadsmarknaden och för det andra och även ta sig vidare när familjebehoven växer. (Det vill säga göra en behovsstyrd ”bostadskarriär”). Jobb och bostad är som hönan och ägget. Det är svårt att säga vad som kommer först, men det ena är normalt en förutsättning för att kunna skaffa och behålla det andra.

Men den svenska bostadsmarknaden är högst dysfunktionell och därmed riskfylld på flera plan.

Men den svenska bostadsmarknaden är högst dysfunktionell och därmed riskfylld på flera plan. I en sommarkrönika på Bostadspolitik.se (som finansieras av Veidekke och Obos) har jag lagt ut texten om detta ( Vi har skapat ett drivhus för värdetillväxt på bostäder för insiders – Bostadspolitik – Debatt och fördjupning – #bopol)

I korthet landar min slutats att den marknadsdrivna finansiella modell som skapats efter avregleringen av den svenska kreditmarknaden på 80-talet i kombination med den statliga reträtten från bostadsmarknaden efter den svenska finanskrisen har byggt allt högre barriärer mellan insiders och outsiders på bostadsmarknaden.  Insiders, de som har varit inne på ägarmarknaden, har bara genom att sitta still bjudits på den fantastiska värderesa som skapats av den dynamik som finns mellan bolånetillväxt och huspriser.

Jag är inte ensam om denna iakttagelse. Den brittiske ekonomen Josh Ryan-Collins har beskrivit denna väl i många rapporter. (Som den här Breaking the housing–finance cycle: Macroeconomic policy reforms for more affordable homes – UCL Discovery) Ryan-Collins beskriver att i Storbritannien har en ökning av bostadslånen med 10 procent i genomsnitt lett till att bopriserna stigit med 6 procent. Denna prisspiral har lett till att ribban för de som vill ta sig in på ägarmarknaden har lagts upp allt högre. De tvingas mer eller mindre maximera sin belåning, varför deras boendekostnader hamnar långt över vad mediankostnaderna för den ägda stocken ligger på. Detta förutsatt att de klarar det största hindret; de allt tuffare kraven på att skrapa ihop tillräckligt med eget kapital.

”Vi och dom”-problematiken växer som svampar i skogen en fuktig höstdag.   

Men som tidningen Economist skrev redan på 80-talet så är den prisuppgång på bostäder som överstiger den ekonomiska tillväxten i ett land i stort bara en relativ omfördelning av välstånd mellan generationer. Ett exempel ur den svenska verkligheten är att ensamstående över 65 disponerar i genomsnitt 78 kvm bostadsyta, medan sammanboende med barn får hålla sig på 30 kvm Bristen på större bostäder är mer än bara en Corona-effekt – Bostadspolitik – Debatt och fördjupning – #bopol

De uppväxande generationer som har föräldrar och/eller far- och morföräldrar med ett boende i ”rätt” upplåtelseform har ändå möjligheter att överbrygga denna generationsklyfta. De svenskfödda yngre generationer som inte har det, och i synnerhet de som flyktat och flyttat till Sverige har emellertid allt svårare att ta sig in på bostadsmarknaden.

Denna alltmer rigida bostadsmarknaden och därmed minskade rörligheten, både geografiskt och socialt, leder till ekonomiska och sociala spänningar. ”Vi och dom”-problematiken växer som svampar i skogen en fuktig höstdag.   

Det finns en del pragmatiska förslag till lösningar. Riksbyggen har lanserat tankar på ett ”ungbolån”. I korthet går det ut på att unga svenskar, mellan 18-35 ska erbjudas ett statligt topplån på motsvarande 10 procent av marknadsvärdet, men maximalt 300 000 kronor. Riksbyggens undersökningar indikerar att ett sådant lån skulle kunna öka andelen unga som kan köpa en etta på orter som Järfälla, Kungälv och Botkyrka från 30 till 60 procent. I Linköping skulle de potentiella köparna öka från 14 till 40 procent.

Vad ett sådant stöd skulle få för effekter i verkligheten är förstås svårt att veta. Min egen bedömning är att det har en del inneboende bekymmer, som alla åtgärder som främst siktar in sig på att driva efterfrågan har. Eftersom utbudet är mycket mera statiskt så kommer detta stöd mest att driva upp priserna i de aktuella bestånden varmed stödet kommer att motarbeta sig självt. (Jag köper inte alls Riksbyggens beräkningar på att prisökningarna kommer att bli begränsade.)

För att rätta till obalanserna måste det kombineras med åtgärder som driver utbudet av bostäder, framför allt i det befintliga bostadsbeståndet, men även för nyproduktionen. En pragmatisk åtgärd, som åtminstone i teorin borde kunna omfamnas av höger- och vänstersidan i svensk politik, är att ersätta (fasa ut) reavinstskatten på bostäder med en fast löpande skatt på mellanskillnaden mellan förvärvspriset och marknadsvärdet, som i princip skulle omfatta alla upplåtelseformer. Det skulle vara en väg att lösa upp de inlåsningar som nuvarande system gör och även eliminera den skatteförmån som ägare av hyresfastigheter har, där bolagspaketeringar av fastigheter gör att reavinstskatten aldrig realiseras. Kommuner borde också få möjligheter att ta ut en ytterligare fastighetsskatt på bostäder där ingen är skriven. Det skulle bidra till att kunna upprätthålla servicen i landsortskommuner och sannolikt även driva utbudet av bostäder.

För att hantera problemet med eventuella kvarboende ”fiskaränkor” i områden där värden har stigit kraftigt skulle en inkomstprövad möjlighet att skjuta fram hela eller delar av skatten till realiseringen kunna införas.

Men även utbudet av nya bostäder behöver stimuleras. Ett sätt att öka utbudet av instegslägenheter vore exempelvis att införa ett investeringsavdrag för den som bygger en ny lägenhet i sin befintliga bostad och hyr ut den. Att göra den befintliga bostadsstocken mera flexibel och bättre utnyttjad är sannolikt ett av de mest kostnadseffektiva och mest miljömässiga sättet att utöka utbudet av bostäder på.

Men detta misslyckade är en egentligen en väl omhuldad myt. Med dagens mått mätt var det mycket framgångsrikt.

Jag tror också att Riksbyggens ”ungbolån” också behöver utökas och mera riktas mot nyproduktionen av bostäder, där staten generellt lyfter av en del av risken vid finansieringen av byggandet av  bostäder genom ett statligt garanterat topplån. Det finns många starka krafter som håller tillbaka utbudet av nya bostäder, trots de stora prisuppgångarna och rekordlåga räntorna. Starkt lokalt motstånd mot exploateringar, den så kallade NIMBY-effekten (Not in my backyard) är en sådan. En annan lika stor är kraven på eget kapital i finansieringen. Det gäller inte minst hyresfastigheter där avkastningskraven på det egna kapitalet, som normalt uppgår till minst 30 procent av investeringen är den överlägset största kostnadsposten. Detta har långt större påverkan på utbudet än vad det omtalade införandet av marknadshyra i nyproduktionen skulle ha.

Detta skulle delvis vara en återgång till det subventionssystem som vi hade tidigare under 70-talet fram till början av 90-talet, men utan de direkta och på slutet mycket kostsamma räntesubventionerna. Dessa subventioner har beskrivits som ett misslyckande och man har satt likhetstecken mellan dem och den statsfinansiella krisen på 90-talet och byggandet av dagens så kallade ”utsatta områden”, som fått symbolisera det så kallade miljonprogrammet. Men detta misslyckade är en egentligen en väl omhuldad myt. Med dagens mått mätt var det mycket framgångsrikt. Finanskrisen i början på 90-talet hade helt andra orsaker. (Jag satt med, på andra raden.)

För faktum är att även alla de villor som byggdes under 70-talet till tidigt 90-tal omfattades av det subventionssystemet, liksom även privata hyresfastigheter, och för dessa har vi aldrig haft vare sig några sociala eller statsfinansiella bekymmer. Däremot möjliggjorde det för i praktiken alla barnfamiljer med fasta inkomster, men med begränsat kapital, att skaffa sig ett ägt boende där de hade sitt arbete.  Byggandet av dagens utsatta områden handlade mer om misslyckad planering vad gäller storlek och upplåtelseformer, som inte minst drevs av dåtidens NIMBY-ambitioner. Det fanns beslutsfattare som ville samla ”de där” på ett ställe, gärna på behörigt avstånd. Vi får betala för det nu.

Statliga infrastruktursatsningar behövs naturligtvis också för att skapa större arbetskraftsregioner, kortare tidsmässiga reseavstånd och bra digital uppkoppling i hela landet, och därmed skapa incitament för framgångsrik exploatering av områden där Nimbyeffekten är låg.

”Statsfinanserna, statsfinanserna” hör jag någon ropa. Det är ingen större risk, snarare tvärtom. Att inte göra något riskerar däremot att bli mycket kostsamt. Staten behöver ta på sig en större roll om ekonomin ska kunna desarmera de sociala spänningarna och driva omställningen av ekonomin i hållbar riktning, samt inte minst desarmera en del av riskerna med den kreditbubbla som vi har låtit banker och insiders på bostadsmarknaden skapa. För staten står ju även i slutändan som garant för kreditsystemet.