10.000.000.000-mannen

Realtid.se ringer upp Selin med anledning av rykten enligt Affärsvärlden om att han är i bråk med fastighetsmagnaten Rutger Arnhult.

I en separat intervju har Arnhult gett sin respons på ryktet.

Och nu kommenterar Selin:

– Det här som Affärsvärlden har skrivit blev jag full i skratt av.

– Det var ju jätteroligt.

– Jag hörde det först från Joakim som jobbar här:

– ”Är du och Rutger osams” frågade han mig.

– ”Vad pratar du om?” svarade jag då.

Det finns ingen grund för ryktena?

– Nej, nej, nej. Tvärtom.

– Men det är på sitt sätt roligt att det står sådant ändå.

Kommentar till att din relation med Arnhult beskrivs som ”bottenfrusen”?

– Det är helt otroligt.

– Jag ringde Rutger direkt när jag fick höra om det här som Affärsvärlden skrivit, men han satt i möte då och kunde inte prata.

Ni har en del affärer ihop?

– Nej, men Balder är delägare i Corem och jag sitter i Corems styrelse.

Arnhult är vd och storägare i börsnoterade fastighetsbolaget Corem.

– Jag och Arnhult har en löpande diskussion om allt möjligt, säger Selin.

Har ni haft olika uppfattningar i någon fråga?

– Nej, inte än.

Både Selin och Arnhult har haft att göra med Din Bostad som är ytterligare ett börsnoterat fastighetsbolag.

De gick båda in som storägare där, men när räntorna sköt i höjden i samband med finanskrisen fick Din Bostad ekonomiska problem och då valde Selin att låta Balder köpa Din Bostad som en räddningsåtgärd.

Din kommentar till Din Bostad?

– Jag vet inte om man ska kalla det räddningsåtgärd att Balder köpte Din Bostad.

– Det var helt enkelt en bra affär för båda parter.

Kan det ha uppstått någon konflikt mellan dig och Arnhult i samband med Din Bostad – exempelvis att han fick med dig i Din Bostad och sedan gick det dåligt så att du fick rädda bolaget?

– Nej, nej, nej.

– Både Johan Thorell och Rutger Arnhult var lika pådrivande i Balders köp av Din Bostad, som jag själv.

– Särskilt Johan Thorell.

– De flesta bedömare har tyckt att alla små fastighetsbolag på börsen bör slås ihop.

– Det var lite så under finanskrisen att det inte gick att ha samma expansion.

– Då blev det mer fokus på att slå ihop bolag och spara kostnader.

– Så har alla gjort eller gör.

– Och det har blivit väldigt bra.

Hur mycket är Balder värt på börsen?

– 2,6 miljarder kronor.

Vilken är din ägarandel av bolaget?

– 43 procent.

Vilka är de viktigaste frågorna för Balder framöver?

– Naa, alltså…Hur ska jag uttrycka det?

– Det är egentligen bara löpande business; att hitta lite affärer, köpa och sälja lite, och ”rulla på” med förvaltningen.

– Det är vanligt vardagsgnet egentligen, och inga konstigheter åt något håll.

Räknar du med en fortsatt tillväxt och framtida värdeökning för Balders aktieägare?

– Ja, absolut.

– Det ser vi nu.

– Det känns väldigt bra.

Vad har Balder för inriktning?

– Vi har egentligen tre prioriterade delsegment eller hur man ska uttrycka det.

– Det är bostadsfastigheter som vi kan tänka oss att äga i mellanstora orter, och inte bara i stora orter som Stockholm, Göteborg och Malmö.

– Det säljs nästan inga bostadsfastigheter med hyresrätter i de stora orterna.

– Så på bostadssidan är det medelstora orter som vi tycker är intressanta i största allmänhet.

– Utöver det har vi på senare år köpt centrala hus i Stockholm och Göteborg ”styckvis” då vi har kommit över sådana.

– Och vårt tredje område är inte heller så lätt att beskriva.

– Om du tänker dig att vi kan få ett långt hyresavtal med en stark motpart – då kan vi frångå att köpa centralt belägna storstadsfastigheter.

– Ta exempelvis Västerås och en fastighet med en jättebra hyresgäst med ett långt hyresavtal.

– Sådana fastigheter kan vi se på även om vi som utgångspunkt inte tittar på eller köper den typen av fastigheter.

– Och vi kan även följa med en tidigare hyresgäst till ett annat ställe.

– Sedan finns det självklart undantag – att vi köper ett helt fastighetsbolag eller så.

Kan det bli så att Balder kommer att köpa hela fastighetsbolag framöver?

– Det hoppas jag verkligen.

Även börsnoterade fastighetsbolag?

– Naa, det tror jag faktiskt inte.

– Det finns andra fastighetsbolag också som inte är börsnoterade.

Hur stora lån har Balder?

– 9,5 miljarder kronor.

Är inte det en ganska hög skuldsättning?

– Nja, det är mycket pengar – men om det innebär en hög skuldsättning beror på vilken intjäning man har.

Som jämförelse berättade Arnhult att Corem har skulder på 3 miljarder kronor, vilket utgör 65-70 procent av värdet på Corems fastigheter.

– Balders skulder utgör en lite högre andel av värdet på våra fastigheter, säger Selin.

– Men vi har också sagt att vi kommer att minska vår skuldsättning successivt.

– Och det har vi redan gjort.

– Det kommer undan för undan.

– Det ligger i vår strategi.

– Det innebär ändå inte att vi inte kan ha den skuldsättning vi har i dagsläget.

– Men trenden innebär att vi kommer att minska skuldnivån.

Enligt Balders senaste resultatrapport bedöms fastighetsbolagets fastigheter vara värda 12,7 miljarder kronor.

– Det innebär att våra skulder utgör 70 procent av fastigheternas värde.

– Sedan har vi lite andra tillgångar såsom Corem-aktier för 300-400 miljoner kronor, så totalt sett ligger skuldsättningen kring knappt 70 procent av fastigheternas värde.

– Och man måste även väga in att hälften av våra fastigheter är bostadsfastigheter.

– Den typen av fastigheter tål normalt lite högre skuldsättning, eftersom det generellt är en ”säkrare” typ av fastighet.

Som jämförelse har Corem i princip inga bostadsfastigheter.

– Och så har vi sagt att vår skuldsättning kommer att sjunka sakta men säkert.

– Vi har en bra intjäning från våra fastigheter.

– Så om vi inte gör några stora satsningar eller investeringar, så kommer vår skuldnivå att sjunka i en rasande takt.

På vilken nivå ligger Balders intjäning i årstakt?

– Vår löpande intjäning uppgår till en halv miljard kronor per år.

– Så gör vi inget för pengarna, blir det på några år en ”hiskelig” minskningstakt för skulderna.

Hur mycket pengar har Balder råd att köpa ytterligare fastigheter eller fastighetsbolag för i dagsläget?

– Det går inte att säga enkelt hur stort utrymmet är.

– Det beror på vad det är man vill köpa – om det är X eller Y.

– Vi tänker inte så heller – vad vi har för exakt utrymme att göra nya köp för.

– Vi ser på varje enskild affär.

– Och det är inget som begränsar oss.

– Vi har ett utrymme.

– Givet att vi får låna kan vi köpa hur mycket som helst.

– Ibland finns det andra hinder för att göra en affär – att man har lovat tidigare långivare att de ekonomiska nyckeltalen ska se ut på ett visst sätt eller så.

– Men vi har egentligen inga sådana begränsningar.

– Och dessutom har vi oberoende av vilket investeringsutrymme vi har, för avsikt att minska vår skuldsättning.

Vad är en önskvärd nivå på skuldsättningen?

– I dagsläget utgör våra skulder kring 70 procent av våra fastigheters värde.

– Den skuldsättningsnivån ska vi sänka lite.

– Men vi har inte sagt något speciellt om hur mycket.

– Den ska ner över tiden lite grand, men inget direkt mer än så har vi sagt.

– Vi tror att skuldsättningen på lite sikt ska sjunka.

– Sedan kan vi köpa något och då kan skuldsättningen tillfälligt stiga.

– Men långsiktigt är trenden att skuldsättningen ska minska.

Är det någon enskild bank som Balder har lånat av?

– Alla.

Och vad händer om räntenivån skulle stiga kraftigt?

– Intjäningen sjunker, men inte speciellt farligt.

– Vi har analyserat resultatet om ränteutvecklingen skulle följa Riksbankens reporänte-kurva.

– Och det slår inte så farligt som man skulle kunna tro.

Har du några andra tillgångar än ägarandelen i Balder?

– Jag har ju lite privata hus, säger Selin.

– Och sedan har jag en ägarandel på 20 procent drygt i ett annat börsnoterat fastighetsbolag som heter Catena.

Catena är värt 1,3 miljarder kronor på börsen enligt Bloomberg.

– I Catena sitter jag i styrelsen, men jag är inte aktiv mer än som styrelseledamot.

Hur har utvecklingen för Catena varit?

– Det fastighetsbolaget har också gått otroligt bra.

– Catenas börskurs ligger på rekordnivåer.

Vad är orsaken?

– Aktien är helt enkelt billig.

– Folk kan räkna, och då konstaterar de helt enkelt att Catena-aktien är billig – precis som Balder-aktien.

Vad har Catena för inriktning?

– Det är framför allt bilhallar som hyrs ut till bilåterförsäljaren Bilia.

– Catena delades ut från Bilia för 4-5 år sedan.

– Det är Bilias fastigheter som har döpts om och satts på börsen.

– Catenas fastigheter är väldigt mycket Bilia.

– Sedan procentuellt sett har övriga hyresgäster ökat lite sakta men säkert i andel för att Bilia lämnar någon Catena-fastighet och att Catena köper någon fastighet där Bilia inte är hyresgäst.

– Så sakta minskar Bilias andel av Catenas hyresintäkter procentuellt sett.

– Men fortfarande kommer drygt 80 procent från Bilia.

– Och Bilia är ett jättefint företag.

– Catena har väldigt långa hyresavtal i genomsnitt, vilket är en stabilitet i sig.

– Å andra sidan är det ingen dramatik åt något håll.

– Men Catenas utveckling har varit jättebra vad gäller uthyrning, resultatnivåer och allt.

– Och de har sålt lite fastigheter och tjänat pengar på det.

Är Catena-aktien fortfarande undervärderad anser du?

– Jag vet inte om jag vill uttrycka det så – undervärderad och undervärderad.

– Det är ett bra bolag.

– Jag har fått frågan om varför Catenas aktiekurs har gått upp så mycket.

– Och då brukar jag svara att folk kan räkna.

Är det något som folk har upptäckt just nu?

– Det vet inte jag.

– Men ibland är en aktie bortglömd.

– Och det har varit en överdriven skräck för fastighetsbolag.

– Det har varit mycket tidningsartiklar de senaste 1-2 åren på det temat att fastighetsbolag skulle vara så farliga för aktieinvesterare.

Vad är argumenten för det?

– Det finns inga riktigt bra argument om man sammanväger alla parametrar.

– Men det har funnits en lite överdriven rädsla.

– Och så läser folk det, och så pressas aktiekurserna i fastighetsbolagen nedåt så att det kanske blir felaktigt låga kursnivåer.

– Tidigare har det ju även varit oro för att exempelvis H&M skulle gå dåligt på grund av konjunkturen.

– Hittills har det ju inte blivit något genomslag.

– Det har knappt varit märkbart.

– Men en del journalister har skrivit negativt om fastighetsbolag, sannolikt utan att helt ha tänkt igenom varför de skriver så.

– De tycker väl att det är roligt att skriva negativa artiklar.

Som journalist vill man väl ha belägg för det man skriver?

– Olyckligtvis finns det många journalister som inte agerar så.

– Tyvärr är det så.

– Det är jättesorgligt.

– Och då får det som konsekvens att någon skriver märkliga artiklar.

– Sedan läser någon det, och fattar investeringsbeslut på felaktiga grunder.

– Det är tragiskt.

– Jag tycker inte att man ska vara så oförsiktig som journalist.

– Men jag kan bara konstatera att ibland är det många journalister som skriver artiklar utan att kontrollera fakta.

– Jag har drabbats av det själv när de har skrivit om mig och mina bolag, men jag vet även många andra som har drabbats av det.

– När man själv ”sitter med facit” och läser vad någon skriver, kan man tänka ”Herregud! Den här journalisten har inte kontrollerat någonting i den här artikeln, och inte ens ringt ett samtal.”

Vad kan det vara för uppgifter i sådana artiklar?

– Hur mycket som helst – över huvud taget om intäktsstrukturer, värden och massa parametrar.

– Om en journalist har väldigt starka synpunkter om något, tycker man att journalisten ändå borde ha kollat upp det och åtminstone ta reda på hur saker och ting ligger till.

Hur pass nyligen har du drabbats av det här?

– Jag tänker inte på någon exakt artikel.

Värderas Balder-aktien med rabatt?

– Enligt Balders senaste resultatrapport hade bolaget ett eget kapital per aktie på 133 kronor.

– Det kan jämföras med börskursen som ligger i 104,50.

Det innebär alltså en rabatt på 21-22 procent.

Vad beror den rabatten på?

– Jag tror att det är en överdriven rädsla bland aktieinvesterare för fastighetsbolag.

– Det är min bedömning.

– Och att Balder har en relativt sett hög skuldsättning.

– En del har trott att fastighetsbolag är farligare än de egentligen är, och i något fall egentligen bedömt att risken är högre än vad den varit.

– Sedan kan det hända att vi från Balders sida har varit dåliga på att kommunicera att hälften av våra fastigheter är bostäder, och hälften är uthyrning av andra typer av fastigheter till företag.

– Det innebär att vi inte har några stora risker att oroa oss för vad gäller enskilda hyresgäster.

– Men kanske har vi inte själva informerat tillräckligt tydligt om det.

– Det kanske är vårt eget fel.

– Man vet aldrig.

Har ni blivit tydligare med er informationsgivning?

– Jag vet inte, men vi har gjort lite investerarpresentationer och liknande.

– Och vi pratar regelbundet med olika banker och aktiemäklarfirmor om att öka vår informationsgivning, så att någon där skriver analys om Balder och börjar räkna på oss.

Är det några aktieanalytiker som bevakar Balder?

– Vi följs av Remium, HQ har skrivit en sektoranalys där vi ingick, och ytterligare någon är på gång.

Kommer du att ägna dig åt fastighetsbolag livet ut?

– Det hoppas jag.

Det är så kul?

– Jag tycker det är det bästa som finns.

– Jag vet inte vad jag skulle göra annars.

– Och jag ser ju inte det här som ett jobb.

– Jag är här och roar mig.

– Jag är tacksam för varje dag.

Vad är det som gör det så?

– Det går inte att förklara.

– Det bara är så.

Affärsvärlden skrev att bråket mellan Rutger Arnhult och Erik Selin särskilt skulle ha att göra med en tidigare maktkamp i börsnoterade fastighetsbolaget Sagax.

Finns det något belägg för det?

– Nej, dessutom har vi inte haft något bråk ännu, säger Selin.

Är du aktieägare i Sagax i dagsläget?

– Ja.

Vilken ägarandel har du där?

– En mindre del.

Hur länge har du varit aktieägare där?

– I flera år.

Hur har din ägarandel förändrats i Sagax?

– Jag har minskat mitt Sagax-innehav i början av året.

Varför?

– Jag gjorde en bra affär.

Har du försökt ta kontrollen i Sagax?

– Nej.

Vem har kontrollen i Sagax i dagsläget?

– David Mindus.

– Grejen är att jag och Rutger inte har haft någon maktkamp i Sagax.

– Jag har aldrig försökt köpa Sagax.

– Det skulle inte passa in för Balder att köpa Sagax.

– Och dessutom finns det inte pengar hos oss till att köpa Sagax.

– Och jag och Rutger har inte bråkat om något annat heller.

– Men någon gång kanske vi gör det.

Selin berättar att han började köpa aktier i Sagax någon gång 2006 eller 2007.

– Sedan har jag köpt lite då och då.

– Som mest har jag haft en ägarandel på 4-5 procent i Sagax, men sålde för att jag hade gjort en bra placering.

– Någon ambition att ta kontrollen i Sagax har jag aldrig haft.

– Det var bara en investering jag gjorde privat för att jag tyckte det var ett bra bolag.

– David Mindus är en duktig vd för Sagax, och det blev en bra investering.

Selin berättar dock att Arnhult som är vd och storägare i börsnoterade fastighetsbolaget Corem, haft planer på att Corem skulle köpa Sagax.

– Jag tror att Arnhult kan ha tyckt att Sagax och Corem skulle passat bra ihop.

– De är snarlika fastighetsbolag med samma slags fastigheter med inriktning på industrilokaler och så.

Vad föll det på att Arnhult via Corem inte fullföljde något köp av Sagax?

– Det föll väl på att nuvarande huvudägare inte ville göra som båda ville.

Det är Sagax vd David Mindus som är största ägare i Sagax.

Staffan Salén och Johan Thorell är även ägare där även om Thorell har sålt nästan alla sina Sagax-aktier.

Arnhult kanske hade hoppats på att få köpa din aktiepost i Sagax i ett försök att ta kontrollen över bolaget?

– Men det var inte aktuellt.

– Jag bara låg stilla med mitt Sagax-innehav, och Sagax-aktien gick bara upp, upp, upp.

– Sedan köpte huvudägarna i Sagax ut Länsförsäkringars aktiepost i Sagax med en stor premie.

– Och sedan fick även jag ett bud på min Sagax-post.

Från vem?

– Det sa de inte, men det var Länsförsäkringar som hade sålt jättedyrt till huvudägarna och köpte tillbaks lite billigare av mig.

Arnhult kanske blev arg för att du inte sålde till honom om han försökte ta kontrollen i Sagax?

– Det är möjligt att man kan komma fram till en sådan slutsats om man sitter och fantiserar.

Och nu menar Affärsvärlden att relationen mellan dig och Arnhult är ”bottenfrusen”?

– Det är helt fantastiskt.

Att du sålde din post till Länsförsäkringar kanske var det som gjorde att Arnhults försök att komma över Sagax gick om intet?

– Men när nuvarande huvudägarna köpte ut Länsförsäkringars 10 procent eller så av Sagax, då blev det ju de huvudägarna som tog kontrollen vilket gjorde att Arnhult inte kunde gå vidare medan jag satt med de 4-5 procent jag hade.

– Så om jag hade sålt till Rutger, hade det inte spelat någon roll.

– Huvudägarna hade ju tillsammans en ägarandel kring 40 procent av Sagax.